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Beim ersten Rundgang durch eine Wohnung bekommen potenzielle Eigentümer ein gutes Gefühl und haben die Möglichkeit, die Wohnung mit ihren Wünschen zu vergleichen. Sie werden zwar wissen, ob ein potenzielles Haus Ihre grundlegenden Anforderungen erfüllt – von der Anzahl der Schlafzimmer bis hin zur Verfügbarkeit von Außenflächen -, aber Sie werden nicht jedes Detail eines Hauses kennen, wenn Sie es zum ersten Mal besichtigen.

Curbed sprach mit einem Hausinspektor und Architekten, die sich auf die Renovierung von Häusern spezialisiert haben, um herauszufinden, worauf Sie bei Ihrem ersten Rundgang oder einer Besichtigung achten sollten. Anhand ihrer Leitlinien können Sie den Zustand eines Hauses sachkundig beurteilen.

❏ Überprüfen Sie die Fußböden

Eine Möglichkeit, zu erkennen, dass die Sanitäranlagen nicht in Ordnung sind? Achten Sie auf Böden, die in der Nähe des Badezimmers ungewöhnlich durchhängen oder sich absenken. „Das ist ein Zeichen dafür, dass die Klempner unter dem Fußboden interessante Arbeiten durchgeführt haben“, sagt Michael Ingui von der Firma Baxt Ingui Architects. Sinkende Böden in anderen Teilen des Hauses bedeuten, dass die Struktur möglicherweise überarbeitet werden muss.

❏ Bemerken Sie Risse in der Wand

Ein Riss in der Wand zu entdecken ist, wenig überraschend, nicht gut. „Ein Riss in einer Ziegelwand bedeutet, dass es Bewegungen gibt“, was ein Zeichen für ernsthafte strukturelle Probleme ist, sagt David Briggs, Gründer des New Yorker Büros Loci Architecture. Kleine Risse in der Trockenbauwand sind wahrscheinlich kein Grund zur Sorge, aber größere Risse oder solche mit Verfärbungen können auf strukturelle Probleme oder Lecks hinweisen.

❏ Achten Sie auf frische Farbe

Ein schlechter Anstrich – oder 15 Farbschichten – ist kein Grund zur Sorge. Aber achten Sie darauf, wenn es so aussieht, als wäre das Haus schon lange nicht mehr renoviert worden, und Sie frische Farbe oder Rigipsplatten im Keller oder an der Kellerdecke entdecken. „Das bedeutet wahrscheinlich, dass sie etwas repariert haben, bevor sie das Haus auf den Markt gebracht haben. Oder sie haben etwas vertuscht“, sagt Ingui. Die Lage ist entscheidend, denn hier ist die Wahrscheinlichkeit eines Termiten- oder Ameisenbefalls am größten. Wenn Ihnen ungewöhnliche Abdeckungen auffallen, fragen Sie, warum die Arbeiten durchgeführt wurden.

❏ Achten Sie auf Wasser im Keller

Wenn Sie im Keller sind, halten Sie Ausschau nach Wasser. Wenn es in letzter Zeit geregnet hat und der Keller trocken aussieht, ist das eine gute Nachricht. Wenn es trocken war und der Keller feucht erscheint, sollten Sie nach einem tieferen Problem suchen und herausfinden, woher das Wasser kommt.

❏ Prüfen Sie die Fenster

„Öffnen und schließen Sie die Fenster“, empfiehlt Ingui. „Schließen sie richtig ab? Berücksichtigen Sie, dass die Leute die Fenster meist durch billigere, minderwertige Fenster ersetzen.“ Das sollte kein großes Problem darstellen und ist auch nicht die größte Schwierigkeit bei der Renovierung eines Hauses. Dennoch können sich die Kosten summieren, wenn Sie sie später ersetzen müssen. Billige oder defekte Fenster können auch die Heizkosten in die Höhe treiben, wenn sie nicht ersetzt werden.

❏ Beurteilen Sie das Dach

Fragen Sie, wann das Dach installiert wurde, und verlangen Sie die Garantie dafür. Ältere Häuser können mehrere Dachschichten haben, von denen einige asbesthaltig sein können. „Irgendwann muss jemand all diese Schichten entfernen“, sagt Ingui, „und dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er etwas findet, das er reparieren muss.“ Für einen Laien wird es schwer sein, alles über das Dach zu wissen, nur weil er es sich ansieht, also scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen oder ein Gutachten einzuholen.

❏ Beachten Sie die Bäume im Außenbereich

„Bäume werden von Käufern und sogar von Hausinspektoren oft übersehen, weil sie nicht glauben, dass sie Teil der Inspektion sind“, sagt Nick Gromicko, Gründer der International Association of Certified Home Inspectors. Bäume in der Nähe eines Hauses bergen jedoch alle möglichen Risiken, wie z. B. Bäume, die Feuer fangen oder bei einem Sturm umstürzen. Zu den kleineren Risiken gehören eine mit Laub gefüllte Dachrinne, Wurzeln, die in den Keller eindringen, oder ein Ungezieferbefall. Die Entfernung großer Bäume kann teuer werden, vor allem in dichten, städtischen Gebieten.

❏ Elektro- und Sanitärinstallationen mit dem Auge prüfen

Elektro- und Sanitärprobleme sind mit bloßem Auge schwer zu erkennen. Ingui sagt, dass er gerne überprüft, wie die Stromkästen sortiert sind. Gibt es viele freiliegende Drähte? Sieht es so aus, als wären sie korrekt installiert worden? Werfen Sie einen Blick auf die Schalttafel und fragen Sie, ob der Hausbesitzer regelmäßig Stromausfälle hat. Seien Sie sehr vorsichtig, wenn das System in den letzten Jahrzehnten nicht erneuert wurde.

Sowohl bei der Elektrik als auch bei den Sanitäranlagen ist es ratsam, einen Experten für eine zweite Begehung hinzuzuziehen. Sie können die Rohre auch mit einem Wasser-Kit prüfen, das Sie billig oder in manchen Gegenden sogar kostenlos vom Staat bekommen können. „Damit können Sie überprüfen, wie viel Blei oder etwas anderes in Ihrem Wasser ist“, sagt Briggs.

❏ Erkundigen Sie sich nach der Vorgeschichte

Ingui schlägt vor, den Verkäufer zu fragen, wie lange das Haus im Vorbesitz war. Ein schnell verkauftes Haus, sagt er, birgt ein höheres Potenzial für Versäumnisse. „Es gibt vielleicht neue Fliesen oder Armaturen, aber keine neuen Rohrleitungen dahinter.“

Wenn der Eigentümer anwesend ist, stellen Sie Fragen! Wenn der Verkäufer anwesend ist, „sollten Sie ihn nach der Historie der Reparaturen, nach dem Hersteller und nach eventuellen Garantien fragen“, sagt Briggs. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass alle Garantien für das Haus gelten und nicht nur für den Hausbesitzer.

❏ Erkundigen Sie sich nach der Begehung über Verstöße gegen die Bauvorschriften und Genehmigungen. Wenn Sie nach der Begehung ein gutes Gefühl haben, machen Sie sich an die Arbeit und überprüfen Sie alle offenen Verstöße oder Genehmigungsprobleme, mit denen das Haus möglicherweise behaftet ist. Überprüfen Sie die örtliche Baubehörde, die Feuerwehr und die Denkmalschutzbehörden, um sicherzustellen, dass das Gebäude in Ordnung ist. „Es ist sehr wichtig, dass das Haus von den örtlichen Behörden als unbedenklich eingestuft wird“, sagt Briggs. Er empfiehlt außerdem zu prüfen, ob ein Nachbar Beschwerden über das Haus eingereicht hat – und wenn ja, mit dem Nachbarn Rücksprache zu halten. Zahlreiche Beschwerden können darauf hindeuten, dass es Probleme mit der Immobilie gibt oder dass das Haus mit einem sensiblen Nachbarn zu tun hat.

Vergewissern Sie sich auch, dass alle Arbeiten, die im Haus durchgeführt wurden, bei der örtlichen Baubehörde angemeldet wurden. „Manchmal gibt es Erweiterungen am Haus, von denen die Stadt nichts weiß“, sagt Ingui. Es kann zum Beispiel sein, dass die Vorbesitzer ein viertes Schlafzimmer an das Haus angebaut haben, aber die Genehmigungen wurden nie eingereicht, und das Haus wird als ein Haus mit drei Schlafzimmern besteuert. Erkundigen Sie sich bei den Verkäufern, ob alle Genehmigungen in Ordnung sind; wenn Sie den Verdacht haben, dass schlampig gearbeitet wurde, sollte eine Immobiliengesellschaft eine Due-Diligence-Prüfung durchführen.

Wenn Sie sich renovierungsbedürftige Häuser ansehen, nehmen Sie einen Architekten mit. Versuchen Sie nicht, ein Haus auf eigene Faust zu beurteilen, wenn Sie wissen, dass eine größere Renovierung ansteht. In diesem Fall sollten Sie die Wohnungssuche mit einem Architekten im Schlepptau in Betracht ziehen. „Wenn Sie wissen, mit was Sie arbeiten wollen, kann ein Architekt einen Blick auf die Dinge werfen und sagen: Das wird schwierig, da ist etwas im Weg, da könnte ein Leck sein“, sagt Briggs. Die Meinung eines Experten sollte ausschlaggebend sein, um eine Renovierung zu vermeiden, die zu einer Kostenfalle wird.