Ein Pauschalvertrag wird normalerweise im Baugewerbe verwendet, um die Kosten für die Planung und Vertragsverwaltung zu senken. Er wird als Pauschalvertrag bezeichnet, weil der Auftragnehmer einen Gesamt- und Pauschalpreis vorlegen muss, anstatt Angebote für einzelne Positionen abzugeben. Ein Pauschalvertrag ist die anerkannteste Vertragsform bei einfachen und kleinen Projekten sowie bei Projekten mit einem genau definierten Umfang oder bei Bauvorhaben, bei denen das Risiko unterschiedlicher Baustellenbedingungen minimal ist.
Was wird im Vertrag vereinbart?
Bei einem Pauschalvertrag oder einem Vertrag mit vereinbarter Summe verpflichtet sich der Auftragnehmer, bestimmte Leistungen zu einem vereinbarten oder festen Preis zu erbringen. Bei einem Pauschalvertrag hat der Bauherr im Wesentlichen das gesamte Risiko auf den Auftragnehmer übertragen, der seinerseits einen höheren Aufschlag verlangen kann, um unvorhergesehene Unwägbarkeiten zu berücksichtigen. Ein Lieferant, der einen Pauschalvertrag abschließt, ist für die ordnungsgemäße Ausführung des Auftrags verantwortlich und stellt seine eigenen Mittel und Methoden zur Verfügung, um die Arbeiten auszuführen. Bei dieser Art von Verträgen werden in der Regel die Arbeitskosten und die Materialkosten geschätzt, und es wird ein bestimmter Betrag hinzugerechnet, der die Gemeinkosten und die Gewinnspanne des Auftragnehmers abdeckt.
Die Höhe der Gemeinkosten, die im Rahmen eines Pauschalvertrags berechnet werden, ist von Bauunternehmen zu Bauunternehmen unterschiedlich, basiert jedoch auf der Risikobewertungsstudie und dem Fachwissen der Mitarbeiter. Die Schätzung sehr hoher Gemeinkosten kann jedoch dazu führen, dass der Auftragnehmer dem Bauherrn höhere Baukosten vorlegt. Das Fachwissen des Bauunternehmers ist ausschlaggebend dafür, wie hoch sein geschätzter Gewinn tatsächlich sein wird. Ein schlecht ausgeführter und lange verzögerter Auftrag wird die Baukosten in die Höhe treiben und schließlich den Gewinn des Auftragnehmers schmälern.
Wann sollte diese Vertragsart verwendet werden
Ein Pauschalvertrag eignet sich hervorragend, wenn die geforderten Arbeiten genau definiert sind und die Bauzeichnungen fertiggestellt sind. Der Pauschalvertrag verringert das Risiko für den Bauherrn, und der Auftragnehmer hat eine bessere Kontrolle über die Gewinnerwartungen. Er wird auch dann bevorzugt, wenn stabile Bodenverhältnisse, vollständige Voruntersuchungen und Bewertungen vorliegen und der Auftragnehmer diese Unterlagen analysiert hat. Der Vertrag mit festgelegter Summe kann, wenn die Vertragsparteien dies vereinbaren, bestimmte Einheitspreise für Posten mit unbestimmten Mengen und Zuschlägen zur Abdeckung unerwarteter Bedingungen enthalten. Die Zeit bis zur Vergabe dieses Vertragstyps ist ebenfalls länger, jedoch werden Änderungsaufträge während des Baus minimiert.
Vorteile
Ein Pauschalvertrag bietet folgende Vorteile:
- Geringes Risiko für den Bauherrn.
- ‚Feste‘ Baukosten.
- Minimieren Sie Änderungsaufträge.
- Die Überwachung durch den Bauherrn ist im Vergleich zum Zeit- und Materialvertrag geringer.
- Der Auftragnehmer wird versuchen, das Projekt schneller abzuschließen.
- Als Auftragsvergabemethode weithin akzeptiert.
- Ausschreibungsanalyse und Auswahlverfahren sind relativ einfach.
- Der Auftragnehmer wird seine Produktion und Leistung maximieren.
Nachteile
Obwohl Pauschalverträge die Standard- und bevorzugte Option für alle Auftragnehmer sind, können sie auch einige Einschränkungen aufweisen:
- Sie stellen für den Auftragnehmer das höchste Risiko dar.
- Änderungen sind schwer zu quantifizieren.
- Der Bauherr könnte Änderungsanträge ablehnen.
- Das Projekt muss vor Beginn der Arbeiten vollständig geplant werden.
- Der Baufortschritt könnte länger dauern als bei anderen Vertragsalternativen.
- Der Auftragnehmer wählt seine eigenen Mittel und Methoden.
- Höhere Vertragspreise, die unvorhergesehene Bedingungen abdecken könnten.
Kritische Punkte bei Pauschalverträgen
Pauschalverträge sind ein hervorragendes Instrument für kleinere Aufträge und recht einfache Projekte. Allerdings können Pauschalverträge letztendlich zu großen Streitigkeiten und Ansprüchen führen, die sich aus den Vertragsunterlagen ergeben. Die häufigsten Streitpunkte sind:
Unausgewogene Angebote
Bei einigen Projekten kann es erforderlich sein, einen Zahlungsantrag unter Verwendung von Einheitsmengen und Einheitspreisen zu stellen. Viele Auftragnehmer erstellen ein unausgewogenes Angebot, indem sie die Einheitspreise für Posten erhöhen, die zu Beginn des Projekts fertiggestellt werden müssen, z. B. Mobilisierung, Versicherungen und allgemeine Bedingungen, und die Einheitspreise für Posten, die in späteren Phasen benötigt werden, senken.
Änderungsaufträge
Wenn der Eigentümer einen Vorschlag für einen Änderungsauftrag vom Auftragnehmer erstellt oder erhält, könnte das Preisangebot möglicherweise angefochten werden. Der Bauherr könnte einwenden, dass die beantragte Änderung bereits durch die Vertragsbestimmungen abgedeckt ist. Es ist wichtig, spezifische Vertragsklauseln auszuarbeiten, in denen festgelegt wird, wie mit Änderungsaufträgen umgegangen wird und in welchem Umfang der Auftragnehmer Verzugsschäden geltend machen kann.
Umfangs- und Konstruktionsänderungen
Ein Auftragnehmer kann aufgrund seiner Erfahrung Konstruktionsänderungen vorschlagen. In den Vertragsbestimmungen sollte klar geregelt sein, wie diese Änderungen berücksichtigt werden und wie die Kosten aufgeteilt werden bzw. wer für die wirtschaftlichen Auswirkungen der vorgeschlagenen Änderungen verantwortlich ist.
Vorzeitige Fertigstellung
In Pauschalverträgen kann eine Entschädigung für die vorzeitige Fertigstellung durch den Auftragnehmer vorgesehen werden. Eine vorzeitige Fertigstellung könnte zu höheren Einsparungen für den Bauherrn führen; diese Klauseln könnten jedoch ausdrücklich im Bauvertrag enthalten sein.