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Was ist eine Erbpacht?

Ein Erbbaurecht ist eine Vereinbarung, die es dem Pächter gestattet, ein Grundstück während der Pachtzeit zu bebauen. Danach gehen das Grundstück und alle Einbauten in den Besitz des Eigentümers über.

Wie ein Erbbaurecht funktioniert

Ein Erbbaurecht besagt, dass die Einbauten in den Besitz des Eigentümers übergehen, es sei denn, es wird eine Ausnahmeregelung getroffen, und legt fest, dass alle relevanten Steuern, die während der Pachtzeit anfallen, vom Pächter bezahlt werden. Da ein Erbbaurecht es dem Vermieter ermöglicht, nach Ablauf der Mietzeit alle Einbauten zu übernehmen, kann der Vermieter die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Erbbaurechtsverträge werden oft auch als Landpachtverträge bezeichnet, da der Vermieter nur das Land verpachtet.

Obwohl sie vor allem im gewerblichen Bereich eingesetzt werden, unterscheiden sich Erbbaurechtsverträge stark von anderen Arten gewerblicher Pachtverträge, wie sie in Einkaufskomplexen und Bürogebäuden vorkommen. Bei diesen anderen Mietverträgen wird der Mieter in der Regel nicht verpflichtet, die Verantwortung für die Einheit zu übernehmen. Stattdessen wird den Mietern Miete in Rechnung gestellt, damit sie ihr Geschäft betreiben können. Bei einem Erbbaurecht wird ein Grundstück für einen langfristigen Zeitraum – in der Regel für 50 bis 99 Jahre – an einen Mieter verpachtet, der auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet.

Ein 99-jähriger Pachtvertrag ist im Allgemeinen die längste mögliche Pachtdauer für ein Grundstück. Früher war sie die längste, die nach dem Gewohnheitsrecht möglich war. 99-jährige Pachtverträge sind jedoch nach wie vor üblich, aber nicht mehr die längste nach dem Gesetz mögliche Laufzeit.

Das Erbbaurecht legt fest, wem das Grundstück, das Gebäude und die Einbauten auf dem Grundstück gehören. Viele Vermieter nutzen Erbbaurechte, um aus planerischen Gründen das Eigentum an ihrer Immobilie zu behalten, um etwaige Kapitalgewinne zu vermeiden und um Einkommen und Einnahmen zu erzielen. Die Mieter übernehmen im Allgemeinen die Verantwortung für alle Ausgaben. Dazu gehören Baukosten, Reparaturen, Renovierungen, Verbesserungen, Steuern, Versicherungen und Finanzierungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie.

Beispiel eines Erbbaurechts

Erbbaurechtsverträge werden häufig von Franchiseunternehmen und großen Kaufhäusern sowie anderen gewerblichen Unternehmen genutzt. Der Hauptsitz des Unternehmens erwirbt normalerweise das Grundstück und gestattet dem Mieter/Entwickler den Bau und die Nutzung der Anlage. Die Chancen stehen gut, dass ein McDonald’s, Starbucks oder Dunkin Donuts in Ihrer Nähe durch einen Erbbaurechtsvertrag gebunden ist.

Im Juli 2016 erwarb die in New York ansässige Investmentgesellschaft AllianceBernstein von BLDG Management einen 99-jährigen Erbbaurechtsvertrag für das George Washington Hotel in New York City im Wert von 100,4 Millionen Dollar. BLDG hatte das Hotel ursprünglich gekauft, als es 1994 in der Zwangsvollstreckung war. Obwohl das Gebäude von der in Manhattan ansässigen School of Visual Arts als Studentenwohnheim genutzt wurde, reichte BLDG im April 2016 Pläne ein, das Gebäude zu einem Hotel mit Restaurant, Bar und Geschäften im Erdgeschoss umzubauen. Die Immobilie wird derzeit als Freehand Hotel, ein Boutique-Hotel, im Flatiron District von New York City betrieben.

Zu den Grundlagen eines Erbpachtvertrages sollten gehören:

• Pachtvertragsbedingungen
• Rechte des Vermieters und des Mieters
• Finanzierungsbedingungen
• Nutzungsbestimmungen
• Gebühren
• Titelversicherung
• Verzug

Nachrangig vs. Nicht nachrangige Erbbaurechte

Die Mieter von Erbbaurechten finanzieren Verbesserungen oft durch die Aufnahme von Schulden. Bei einem nachrangigen Erbbaurecht erklärt sich der Vermieter mit einer niedrigeren Rangfolge der Ansprüche auf das Grundstück einverstanden, falls der Mieter mit dem Darlehen für die Verbesserungen in Verzug gerät. Mit anderen Worten: Bei einem nachrangigen Erbbaurecht erlaubt der Vermieter im Wesentlichen, dass die Grundstücksurkunde als Sicherheit dient, wenn der Mieter mit der Rückzahlung eines Kredits für Verbesserungen in Verzug gerät. Bei dieser Art von Erbbaurecht kann der Vermieter als Gegenleistung für das Risiko, das er bei einem Ausfall des Mieters eingeht, höhere Mietzahlungen aushandeln. Dies kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, da der Bau eines Gebäudes auf seinem Grundstück den Wert seiner Immobilie steigert.

Im Gegensatz dazu behält der Vermieter bei einem nicht nachrangigen Erbbaurecht die oberste Priorität der Ansprüche auf die Immobilie, falls der Mieter mit dem Darlehen für Verbesserungen in Verzug gerät. Da der Darlehensgeber bei Nichtzahlung des Kredits nicht das Eigentum an dem Grundstück erwerben kann, zögern Darlehensfachleute möglicherweise, eine Hypothek für Verbesserungen zu vergeben. Obwohl der Vermieter das Eigentum an der Immobilie behält, muss er dem Mieter in der Regel eine niedrigere Miete in Rechnung stellen.

Vorteile und Nachteile einer Erbpacht

Eine Erbpacht kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter von Vorteil sein.

Vorteile für den Mieter

Die Erbpacht ermöglicht es einem Mieter, auf einem Grundstück in bester Lage zu bauen, das er selbst nicht kaufen könnte. Aus diesem Grund greifen große Handelsketten wie Whole Foods und Starbucks bei ihren Expansionsplänen häufig auf Erbbaurechte zurück.

Bei einem Erbbaurecht muss der Mieter auch keine Anzahlung für die Sicherung des Grundstücks leisten, wie es bei einem Kauf der Fall wäre. Daher ist mit dem Erwerb einer Erbpacht weniger Eigenkapital verbunden, was Barmittel für andere Zwecke freisetzt und die Rendite bei der Nutzung des Grundstücks verbessert.

Alle Mieten, die für eine Erbpacht gezahlt werden, können bei der Einkommenssteuer auf Landes- und Bundesebene abgesetzt werden, was eine Verringerung der Gesamtsteuerlast des Pächters bedeutet.

Vorteile für den Vermieter

Der Grundstückseigentümer erhält einen stetigen Einkommensstrom vom Pächter und behält gleichzeitig das Eigentum an der Immobilie. Ein Erbbaurecht enthält in der Regel eine Eskalationsklausel, die Mieterhöhungen garantiert, sowie Räumungsrechte, die im Falle von Mietrückständen oder anderen Ausgaben Schutz bieten.

Es gibt auch Steuerersparnisse für einen Vermieter, der Erbbaurechte nutzt. Wenn er eine Immobilie direkt an einen Mieter verkauft, erzielt er einen Gewinn aus dem Verkauf. Mit dieser Art von Pachtvertrag vermeidet der Vermieter, dass er Gewinne ausweisen muss. Allerdings können sich steuerliche Auswirkungen auf die Mieteinnahmen ergeben.

Abhängig von den Bestimmungen im Erbbaurecht kann ein Vermieter auch eine gewisse Kontrolle über die Immobilie behalten, einschließlich ihrer Nutzung und der Art ihrer Bebauung. Das bedeutet, dass der Vermieter jede Veränderung des Grundstücks genehmigen oder ablehnen kann.

Nachteile für den Mieter

Da der Vermieter vor jeder Veränderung eine Genehmigung verlangen kann, kann der Mieter auf Hindernisse bei der Nutzung oder Entwicklung des Grundstücks stoßen. Infolgedessen kann es zu mehr Einschränkungen und weniger Flexibilität für den Mieter kommen.

Die mit dem Erbbaurechtsverfahren verbundenen Kosten können höher sein, als wenn der Mieter eine Immobilie direkt kauft. Mieten, Steuern, Verbesserungen, Genehmigungen sowie Wartezeiten auf die Zustimmung des Vermieters können kostspielig sein.

Nachteile für den Vermieter

Vermieter, die in ihren Mietverträgen keine angemessenen Bestimmungen und Klauseln vorsehen, können gegenüber Mietern, deren Grundstücke erschlossen werden, die Kontrolle verlieren. Deshalb ist es immer wichtig, dass beide Parteien ihre Mietverträge vor der Unterzeichnung überprüfen.

Abhängig davon, wo sich die Immobilie befindet, kann ein Erbbaurecht für den Vermieter höhere steuerliche Auswirkungen haben. Auch wenn er bei einem Verkauf keinen Gewinn erzielt, gilt die Miete als Einkommen. Die Miete wird also zum normalen Steuersatz besteuert, was die Steuerlast erhöhen kann.