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Es ist die grundsätzliche Frage, die sich jeder stellt, der jemals eine Hausrenovierung in Angriff genommen hat: Wie wahrscheinlich ist es, dass ich das Geld zurückbekomme, wenn ich mein Haus verkaufe? Es gibt keine einfache Antwort, denn was ein Käufer zu zahlen bereit ist, hängt von vielen Faktoren ab – von der Wahl des Projekts über die verwendeten Materialien bis hin zum Wert anderer Häuser in der Nachbarschaft.

Aber es ist wichtig, eine Vorstellung davon zu haben, was Ihre Verbesserungen wert sein könnten. Wenn Sie mehr investieren wollen, als Sie wieder hereinholen können, weil Sie Ihr Haus lieben und lange darin leben wollen, ist das in Ordnung. Aber wenn Sie die folgenden Richtlinien beachten, vermeiden Sie unangenehme Überraschungen, wenn es an der Zeit ist, das „Zu verkaufen“-Schild aufzustellen.

Welche Hausverbesserungen bringen die beste Rendite?

Nicht alle Umbauprojekte sind gleich. Küchen, Bäder, Familienzimmer oder Master-Suite-Add-ons haben den größten Return on Investment.

Hier ist eine Aufschlüsselung des durchschnittlichen ROI ein Jahr später nach einigen häufigen Heimverbesserungsprojekten:

Rendite für Hausverbesserungen

Mehr ausgeben, bedeutet nicht immer eine höhere Rendite

„Menschen, die ein Haus kaufen, schauen zuerst auf Küchen und Bäder“, sagt Kermit Baker, Direktor des Zukunftsprogramms für Umgestaltung am Joint Center for Housing Studies der Harvard University. Diese Räume können zwar am teuersten sein, aber sie machen sich auch am ehesten bezahlt. Die Vergrößerung von Räumen, wie z. B. eines Familienzimmers oder einer Master-Suite, macht sich auch beim Wiederverkauf bezahlt: Größere Häuser erzielen höhere Preise.

Am anderen Ende des Spektrums rentieren sich Swimmingpools kaum, weil viele Käufer nicht bereit sind, mehr für ein Haus auszugeben, nur um etwas zu erwerben, das sie als lästigen Wartungsaufwand betrachten. Heimbüros sind aus demselben Grund eher renditeschwach: Nur eine Handvoll Käufer wird einen Raum zum Arbeiten haben wollen. (Stellen Sie sich das einmal so vor: Wie viel würden Sie für ein Cabrio bezahlen, wenn Sie das Verdeck nie abnehmen würden?)

Küchenumbau ROI

Und nur weil ein Projekt teuer ist, heißt das nicht, dass es sich auch auszahlt. Oft können schon kleine Verbesserungen große Gewinne abwerfen. Laut der jährlichen Kosten-Nutzen-Analyse des Magazins Remodeling bringt ein „Facelifting“ der Küche – Streichen, Auffrischen von Oberflächen und Aufrüsten von Geräten – mehr ein als eine vollständige Neugestaltung.

Der Schlüssel zu geringeren Ausgaben ist eine kluge Verwendung. „Wenn man 20.000 Dollar nimmt und sie vernünftig für eine Küche ausgibt, kann sie millionenfach besser aussehen“, sagt der leitende Redakteur von Remodeling, Jim Cory, der die Umfrage beaufsichtigt. „Das Design und die Produktauswahl sind entscheidend.“

Ist ein Umbau eine gute Investition?

Selbst wenn Ihr Umbau für die meisten Käufer eine attraktive Verbesserung darstellt, bringt er wenig Wert, wenn er nur nach Ihrem Geschmack erfolgt. „Sie möchten vielleicht ein Zimmer in Ihrem Haus in Form einer Katze oder einer Maus, aber finden Sie einen Käufer, der das möchte?“, sagt Gopal Ahluwalia, Forschungsdirektor bei der National Association of Home Builders. „Sie müssen im Hinterkopf behalten, dass Sie eines Tages verkaufen müssen.“

Wenn Sie in einem handwerklichen Schmuckstück wohnen und zum Beispiel ein Familienzimmer anbauen möchten, sollten Sie darauf achten, dass das Design mit dem ursprünglichen Aussehen und der Atmosphäre harmoniert. Das gilt sowohl für die Höhe der Decken als auch für den Stil der Fenster und Leisten. „Sie wollen die Integrität des Hauses nicht verlieren“, sagt Bobbi Chasin, Immobilienmaklerin in Evanston, Illinois. „Ein großer Kasten auf der Rückseite des Hauses stört das gesamte Erscheinungsbild.“

Das gilt auch für kleinere Projekte. Bei der Auswahl von Küchenschränken, Arbeitsplatten und Bodenbelägen sollten Sie sich beispielsweise für klassische oder neutrale Farben und Stile entscheiden. „Vor Jahren hatte ich eine Kundin, die eine lilafarbene Küche wollte, passend zu der lilafarbenen Fugenmasse auf ihrem Kamin“, sagt Mark Scott, ein Renovierer in Bethesda, Maryland. Scott sprach sich vehement dagegen aus, aber die Hausbesitzerin bestand darauf, dass sie für den Rest ihres Lebens in dem Haus bleiben wollte. Wenn Sie diese Art von Verpflichtung nicht eingehen können, sollten Sie nicht erwarten, dass jemand anderes für Ihre einzigartigen und ausgefallenen Entscheidungen bezahlt.

5 Faktoren, die sich auf den Wiederverkaufswert und den ROI auswirken

Nachbarschaft

Bevor Kevin und Julianne Warren 42.000 $ für die Umgestaltung der Küche in ihrem hübschen Ranchhaus aus den 1950er Jahren ausgaben, war das Haus wahrscheinlich etwa 150.000 $ wert. Aber die Lage des Hauses, der Stadtteil Forest Hills in Grand Rapids, Michigan, gab ihnen die Gewissheit, dass die Verbesserungen eine kluge Entscheidung waren. „Dies ist eine erstklassige Gegend für Schulen. Jeder versucht, in diese Gegend zu kommen“, sagt Kevin.

Noch besser ist, dass das Haus der Warrens von Immobilien im Wert von 200.000 Dollar oder mehr umgeben ist. Das bedeutet, dass sie sich selbst nicht aus dem lokalen Markt verdrängt haben, was bei jedem Renovierungsprojekt sehr wichtig ist. „Werden Sie Arbeiten durchführen, die Ihr Haus 300.000 Dollar wert machen, wenn es in einer Nachbarschaft mit einem Wert von 100.000 Dollar steht?“, fragt Israel Ramos, ein Immobilienmakler in Phoenix, Arizona.

„Überschreiten Sie nicht die Obergrenze für die Nachbarschaft, sonst bekommen Sie Ihr Geld nicht zurück.“ Genauso wie die Kosten für Ihr Haus im Einklang mit der Nachbarschaft stehen sollten, sollten auch Ihre Verbesserungen im Einklang mit dem Wert Ihres Hauses stehen. In Seattle entdeckte die Immobilienmaklerin Kay Rigley kürzlich, dass ein ehemaliger Kunde 90.000 Dollar für die Umgestaltung von zwei Badezimmern mit Fußbodenheizung und italienischen Fliesen ausgegeben hatte. „Ich sagte: ‚Ich wünschte, Sie hätten zuerst mit mir gesprochen'“, sagt sie. Mit dem, was sie für die Immobilie und andere Verbesserungen bezahlt haben, haben die Eigentümer mehr als eine halbe Million Dollar für ein Haus ausgegeben, das nach Rigleys Schätzungen höchstens 450.000 Dollar wert ist.

Region

In welchem Teil des Landes Sie leben, hat Auswirkungen auf verschiedene Entscheidungen bei der Umgestaltung. So sind die Arbeitskosten im Süden tendenziell niedriger als im Nordosten, so dass in der jährlichen Umfrage von Remodeling die Preise für ein und dasselbe Hauptschlafzimmer in Louisville, Kentucky, bei 59.401 $ und in Westchester, New York, bei 73.814 $ liegen.

Lokale Faktoren beeinflussen auch die Nachfrage. Ein neues, gut ausgestattetes Familienzimmer wird wahrscheinlich von allen Käufern geschätzt. Aber Kamine verkaufen sich im Norden besser als im Süden, und Terrassen erhöhen den Wert in wärmeren Gefilden. Es gibt keine festen Regeln, aber wenn Sie die lokalen Trends im Auge behalten, können Sie sicher sein, dass Ihre Wahl den Wohnungssuchenden gefällt.

Markt

Wo regionale Unterschiede wirklich ins Spiel kommen, ist der Immobilienmarkt. Wenn die Nachfrage nach Wohnraum groß ist, sind die Käufer wahrscheinlich bereit, mehr für Ihre Verbesserungen zu zahlen. Der Bauunternehmer Scott aus Bethesda sagt, er habe kürzlich 300.000 Dollar für eine erweiterte Küche, einen Frühstücksraum und ein Arbeitszimmer in Rechnung gestellt – die teuerste Renovierung pro Quadratmeter, die er je durchgeführt hat. Aber das Paar bekam das Geld zurück, als es letztes Jahr ein noch größeres Haus kaufte. „In der Gegend von Washington, D.C., ist es ganz anders als in Missouri“, stellt Scott fest. „Die Leute zahlen eine Menge Geld, um hier zu sein.“

Sein Sie jedoch vorsichtig. Selbst in einem starken Markt kann man zu viel renovieren. Brett Weinstein, ein Immobilienmakler in Oakland, Kalifornien, hat den Immobilienboom in der Bay Area miterlebt. Die Preise sind zwar nach wie vor hoch, aber wenn jemand letztes Jahr 200.000 Dollar mehr als den geforderten Preis gezahlt hat, dann hat er gekauft, als der Markt noch heiß war“, sagt er. Wenn sie also 60.000 Dollar für eine Küchenrenovierung ausgeben wollen, müssen sie etwas länger dort wohnen, um das Geld zurückzubekommen.“

Zeitplan

Wie Weinstein betont, ist es umso wahrscheinlicher, dass sich die Kosten amortisieren, je länger man in seinem Haus bleibt. Da die Immobilienpreise jährlich um etwa 5 Prozent steigen, werden Ihre Ausgaben schließlich durch den Wertzuwachs der Immobilie aufgefangen. (Außerdem können Sie Ihre Renovierungsarbeiten in diesen Jahren genießen.) Ein paar Vorbehalte: Es gibt kein Naturgesetz, das besagt, dass die Preise steigen müssen, also verlassen Sie sich nicht zu sehr auf diesen jährlichen Anstieg. Und denken Sie daran, dass das Leben Ihnen manchmal einen Strich durch die Rechnung machen kann und Sie Ihr Haus vielleicht früher als erwartet auf den Markt bringen müssen.

Bei manchen Projekten arbeitet die Zeit auch gegen Sie. „Es gibt eine stilistische Abwertung“, sagt Baker aus Harvard. „Im Moment ist es in Mode, Wände einzureißen und große Räume zu schaffen. Aber in zehn Jahren wird das vielleicht nicht mehr der Fall sein. Küchen und Badezimmer sind besonders anfällig dafür, veraltet auszusehen, wie jeder bestätigen kann, der schon einmal bleich geworden ist, als er avocadogrüne Geräte in seinem Traumhaus entdeckte.

Versteckte Kosten und Probleme

Wenn Sie glauben, dass sich ein Projekt zwar bezahlt macht, aber nur knapp, dann seien Sie darauf gefasst, dass etwas die Bilanz gegen Sie kippen kann. Die Renovierung eines Hauses ist voller „versteckter“ Ausgaben: die zusätzlichen Kosten, wenn ein Projekt länger dauert als geplant; die Gebühren für Asbestuntersuchungen oder Wärmeverlustberechnungen; die monatlichen Zinszahlungen für einen Kredit zur Eigenheimfinanzierung. Ganz zu schweigen von den höheren Grundsteuern, die Sie möglicherweise zahlen müssen, wenn Ihr neues und verbessertes Haus neu bewertet wird.

Alles in allem raten die meisten Experten davon ab, ein Haus als Investition zu betrachten. Seien Sie klug, was Sie ausgeben, klar. Aber eine neue Terrasse ist kein Investmentfonds. Immobilienmakler Chasin schlägt vor, dass Sie, nachdem Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, Ihre Entscheidungen davon abhängig machen, was Sie wollen und was Sie sich leisten können. „Ich hatte ein Angebot, bei dem der Ehemann in den Vorruhestand gegangen war und seine Frau ihn überredete, ein sehr teures Home Office für 50.000 Dollar einzurichten. Letztendlich zogen sie nach Florida, und das Geld für das Home-Office war nicht mehr da“, sagt Chasin. „Aber das war ihr egal. Es hat ihn glücklich gemacht.“

Rückzahlung nach Projekt

Seit Mitte der 1980er Jahre führt die Zeitschrift Remodeling jährlich eine Analyse des Kosten-Nutzen-Verhältnisses bei Wohnungsumbauprojekten im ganzen Land durch. Durch die Befragung von Immobilienmaklern und Gutachtern in verschiedenen Regionen ermitteln die Redakteure, wie viel die Fertigstellung eines Projekts kostet und wie viel diese Verbesserungen ein Jahr später zum Verkaufspreis eines Hauses beitragen könnten. Der Bericht gilt weithin als die maßgebliche Studie zu diesem Thema. Doch selbst Jim Cory, der verantwortliche Redakteur der Studie, gibt zu, dass sie nur bedingt aussagekräftig ist. „Wir geben mit unserer Studie einen Maßstab vor“, sagt er. „Jeder Fall muss individuell entschieden werden.“

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