Der Vermieter muss sich vergewissern, dass der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hat, bevor er die Wohnung weitervermietet oder die Schlösser austauscht. Am besten setzt er sich mit dem Mieter in Verbindung, um sicherzustellen, dass er die Wohnung aufgibt. Die Rückgabe der Schlüssel ist ein klares Zeichen des Mieters, dass er mit der Aufgabe des Mietverhältnisses einverstanden ist.
Das Gesetz über die Inbesitznahme nach Aufgabe hat sich mit der Einführung des Housing and Planning Act 2016 geändert. Sobald der Vermieter sicher ist, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat, kann er nach dem neuen Gesetz den Besitz ohne gerichtliche Anordnung erlangen.
Der Vermieter kann eine verlassene Wohnung wieder in Besitz nehmen, wenn die Miete nicht bezahlt wurde. Wie hoch der Mietrückstand ist, ab dem der Vermieter die Wohnung in Besitz nehmen kann, hängt von der Häufigkeit der Mietzahlungen ab, die im Mietvertrag festgelegt ist. So kann beispielsweise eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn die Miete zwei aufeinander folgende Monate im Rückstand ist, wenn die Miete monatlich gezahlt wird. Der Vermieter kann dann das Mietverhältnis beenden, indem er folgendes Verfahren einhält:
- Erste Mahnung, in der der Mieter, Bewohner oder Kautionszahler aufgefordert wird, innerhalb von 8 Wochen zu reagieren und die Miete zu zahlen.
- Zweite Mahnung, wenn keine Reaktion erfolgt.
- Wenn der Mieter immer noch nicht reagiert hat, muss eine dritte Mahnung an einem auffälligen Teil der Immobilie angebracht werden. Diese muss mindestens 5 Tage vor Ablauf der in der ersten Mahnung genannten 8-Wochen-Frist zugestellt werden.
Reagiert der Mieter auf eine der Mahnungen oder zahlt er die Miete zurück, endet das Räumungsverfahren.
Das neue Verfahren bietet Vermietern, deren Mieter ihr Eigentum aufgeben, eine straffere und kostengünstigere Methode. Vor der Gesetzesänderung musste der Vermieter einen Räumungsbescheid nach Abschnitt 8 ausstellen, um den Mieter wegen Nichtzahlung der Miete rechtmäßig zu vertreiben. Dieser langwierige Prozess könnte dazu führen, dass der Vermieter viele Monate ohne Miete auskommen muss.
Das oben beschriebene Verfahren sollte nur angewandt werden, wenn der Vermieter sicher ist, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat.
Wenn der Vermieter sich nicht sicher ist, ob der Mieter in der Wohnung lebt oder nicht, ist es am besten, das Mietverhältnis mit einer „Section 21 notice“ (Form 6A) in England oder einer „Section 21 notice“ für Wales zu beenden, anstatt ein unrechtmäßiges Räumungsverfahren zu riskieren (insbesondere wenn der Mieter seine Sachen oder Möbel in der Wohnung zurückgelassen hat). Wenn der Vermieter die Wohnung weitervermietet oder wieder in Besitz genommen hat, läuft er außerdem Gefahr, wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag angeklagt zu werden.
Der Vermieter muss die notwendigen Überprüfungen vornehmen, um zu bestätigen, dass der Mieter das Mietverhältnis aufgegeben hat. Es könnte sein, dass der Mieter einen langen Urlaub macht, im Krankenhaus liegt oder eine kurze Haftstrafe verbüßt. Um Beweise dafür zu erhalten, ob eine Aufgabe des Mietverhältnisses vorliegt oder nicht, kann der Vermieter entweder Nachforschungen anstellen:
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mit den Nachbarn sprechen
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nachsehen, ob die Schlüssel zurückgegeben wurden
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erfahren, ob die Miete noch bezahlt wird
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Kontaktaufnahme mit einem Verwandten, um Informationen über den Aufenthaltsort des Mieters zu erhalten
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Herausfinden, ob Gegenstände oder Möbel aus der Wohnung entfernt wurden