Free Press

Invertir en bienes raíces puede ser una de las mejores formas de acumular riqueza. La riqueza crece a través de la capitalización, lo que significa poner dinero en algo con la expectativa de recibir más dinero de vuelta más tarde. Históricamente, el sector inmobiliario ha sido un generador de riqueza constante por una sencilla razón: ¡sólo hay una cantidad limitada de terreno para construir!

El sector inmobiliario aprovecha el poder de la oferta y la demanda y lo canaliza hacia su cartera. Las reglas fundamentales de la oferta y la demanda nos dicen que una oferta limitada de algo con gran demanda debe dar lugar a precios más altos. Probablemente haya visto el poder de la oferta y la demanda en el valor de su residencia principal. Por ejemplo, el precio nacional de la vivienda en EE.UU. ha aumentado un 243% desde enero de 1987 y ha repuntado un 63% desde el mínimo posterior a la crisis financiera de 2008, a fecha de mayo de 2020.

Por suerte, no es necesario ser una persona con un patrimonio neto ultra alto para iniciarse en la inversión inmobiliaria. Los responsables políticos reconocieron hace tiempo el potencial de los bienes inmuebles como puerta de entrada a la acumulación de riqueza, abriendo la puerta a la creación de numerosas formas para que todos los inversores pongan su capital a trabajar. Este artículo presentará brevemente siete de las formas más populares de invertir en bienes raíces; sin embargo, no se trata en absoluto de una lista exhaustiva.

1. Invertir en un fondo de capital privado Invertir en un fondo de capital privado

Invertir en un fondo inmobiliario de capital privado significa intercambiar su capital por una posición de capital en la empresa formada para desarrollar, operar o gestionar una propiedad o una cartera de propiedades. Los fondos de capital privado ofrecen proyectos inmobiliarios a lo largo del ciclo de vida del desarrollo. Debería poder encontrar una inversión que se ajuste a sus objetivos de inversión, tolerancia al riesgo y horizonte temporal. Por lo general, los fondos inmobiliarios de capital privado se encuadran en uno de los tres perfiles de riesgo: core/core plus, value-add y oportunista.

Las operaciones de capital privado core/core-plus comparten características con los REIT. Estas propiedades ya producen ingresos de inquilinos de alta calidad, se encuentran en las partes agradables de la ciudad y suelen tener bajos montos de deuda. Las operaciones core/core-plus pueden ser apropiadas si se buscan inversiones que generen ingresos y se tiene una menor tolerancia al riesgo.

Las operaciones de capital privado con valor añadido son otra forma de decir «trabajos de renovación». Básicamente, el gestor de capital privado utiliza su capital para arreglar una propiedad o una cartera de propiedades. A continuación, el gestor puede optar por quedarse con el inmueble y devolverle los ingresos de los inquilinos (lo que se denomina «DPI» o «distribución de capital desembolsado») o venderlo y pagar el producto de la venta en función de su posición de capital (lo que se denomina «múltiplo de salida»). Usted negocia el acceso a su capital durante dos a cinco años (o más) a cambio de DPI o de un múltiplo de salida. Estas operaciones ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos -ya sea a través de los ingresos o del múltiplo de salida- que las operaciones principales, pero conllevan un mayor riesgo.

Las operaciones de capital privado oportunista son proyectos de desarrollo de base: usted negocia el acceso a su capital para construir algo nuevo. Estas operaciones pueden incluir la reurbanización (trabajos de derribo), la adquisición de terrenos y las nuevas construcciones. Las operaciones oportunistas ofrecen el mayor múltiplo de salida potencial con el mayor riesgo potencial. Estas operaciones pueden ser apropiadas si desea complementar las inversiones existentes generadoras de ingresos o de bajo riesgo con una inversión orientada al crecimiento de alto riesgo/alta recompensa.

Invierta las ganancias de capital elegibles en una Zona de Oportunidad Calificada

La Ley de Recortes Fiscales y Empleos de 2017 creó las Zonas de Oportunidad («OZ») para estimular el desarrollo inmobiliario, idealmente en áreas desatendidas o económicamente desfavorecidas. Aquí, usted invierte las ganancias de capital no realizadas en acuerdos de desarrollo oportunistas. De este modo, puede aplazar, reducir y eliminar las plusvalías admisibles. Dependiendo del proyecto, también puede obtener un múltiplo de salida potencialmente atractivo tras la venta de la propiedad.

Las Zonas de Oportunidad son más apropiadas para los inversores acreditados con alta tolerancia al riesgo y un largo horizonte temporal. Además de asumir el riesgo de desarrollo, hay que esperar diez años y seguir un calendario estricto para obtener los beneficios fiscales.

Invertir en un REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una forma popular de invertir en bienes raíces. Un REIT es una empresa que posee, explota o financia bienes inmuebles que generan ingresos. El Congreso creó los REIT en 1960 para permitir a los inversores comprar acciones de estas empresas sin involucrarse en las operaciones diarias y la supervisión de las propiedades físicas. El Congreso modeló los REIT a partir de los fondos de inversión, lo que contribuyó a democratizar el acceso al mercado de acciones y bonos.

La empresa debe cumplir varios requisitos para poder ser considerada un REIT. Principalmente, el 75% o más de la cartera debe invertir en bienes inmuebles que generen ingresos, y el 90% de los ingresos generados por estas propiedades debe distribuirse como dividendo a los accionistas.

Los REITs vienen en dos sabores: los que cotizan en bolsa y los que no cotizan.

Los REITs que cotizan en bolsa cotizan en bolsas como la de Nueva York. Cualquiera puede invertir en el REIT. Puede comprar las acciones específicas usted mismo o un vehículo combinado como un fondo cotizado («ETF») o un fondo de inversión que posee una cesta de acciones. Los REIT que cotizan en bolsa son muy líquidos, lo que significa que puede comprar o vender las acciones rápidamente en la bolsa. La liquidez puede ser buena si necesita acceder rápidamente a su capital. Los precios de los REIT suelen fluctuar con la dirección general del mercado de valores, independientemente del valor de las propiedades en su cartera. Por ejemplo, cuando el S&P 500 perdió el 52% de su valor durante la crisis financiera de 2008, las acciones de los REITs vieron evaporarse el 68% de su valor durante ese mismo periodo.

Los REITs no cotizados están sujetos a los mismos requisitos que sus homólogos públicos, pero tienen muy poca liquidez. Invertir en un REIT no cotizado significa inmovilizar su dinero durante dos a cinco años, normalmente, a cambio de dividendos potencialmente más altos. Dado que los REIT no cotizados no cotizan en bolsa, sus precios reflejan el valor de su cartera de propiedades más que el sentimiento del mercado. También significa que los REIT no cotizados parecen mucho menos volátiles que los que cotizan en bolsa.

Los REIT no cotizados no son ilíquidos para siempre. En algún momento, la sociedad gestora que gestiona el REIT debe decidir si lo hace público o si disuelve la sociedad y paga a los accionistas los beneficios obtenidos. A medida que se acerca la conversión pública prevista, los inversores pueden recibir solicitudes para vender sus acciones en una transacción en el mercado secundario antes de que el REIT salga a bolsa.

Los REITs pueden ser una buena forma de hacer crecer su cuenta de jubilación basada en los dividendos, en lugar de proporcionar crecimiento a través de la apreciación del precio. Por lo general, las empresas REIT se centran en la gestión de sus propiedades para pagar el dividendo en primer lugar y buscan el crecimiento del precio de sus acciones en segundo lugar. Aunque eso suele significar propiedades de mayor calidad en la cartera, también significa un menor potencial de revalorización del precio.

Completar un intercambio 1031

El Congreso modificó el Código de Rentas Internas para incluir los intercambios 1031 cuando aprobó la Ley de Rentas de 1921. El intercambio 1031 también se conoce como «intercambio en especie». Sus orígenes se remontan a los agricultores que querían intercambiar terrenos en barbecho por otros con potencial de producción agrícola. En opinión del IRS, si el agricultor intercambia una extensión de terreno por otra de valor similar, su posición económica no ha cambiado. En consecuencia, el agricultor puede aplazar los impuestos a perpetuidad. Cuando el agricultor fallece, el patrimonio del agricultor recibe un incremento en la base de coste, eliminando funcionalmente las ganancias acumuladas. Actualmente, no hay límite en el número de intercambios que un inversor puede completar.

La realización de un intercambio 1031 es una de las formas más populares de acumular riqueza utilizando bienes inmuebles. La normativa exige que la propiedad intercambiada sea sólo para uso de inversión (no puede ser su residencia principal) y que se intercambie por una nueva propiedad de igual o mayor valor.

Hay una red de regulaciones, plazos y requisitos que acompañan a un intercambio 1031, por lo que no son nada sencillos de ejecutar. Dejando de lado todos esos pasos, la idea es sencilla: cambiar una propiedad por otra y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital para siempre. El intercambio de propiedades 1031 puede ser apropiado para alguien con un alto nivel impositivo para acumular riqueza para su patrimonio o para ampliar y diversificar una cartera inmobiliaria existente.

Invertir en un sindicato

La sindicación es un método establecido para reunir capital para comprar una propiedad. Usted intercambia el acceso a su capital por una posición de capital en la sociedad general formada para comprar una propiedad existente. Usted es un socio limitado que recibe ingresos pasivos y no tiene ninguna responsabilidad de supervisión o gestión.

Una de las operaciones de sindicación más famosas tuvo lugar en 1961. El promotor neoyorquino Harry Helmsley recaudó 33 millones de dólares (aproximadamente 282 millones en dólares actuales) de más de 3.000 inversores individuales para ayudarle a comprar el Empire State Building. La inversión media fue de unos 10.000 dólares.

Al igual que un fondo de deuda privada o una operación core/core-plus, un sindicato puede diversificar su actual fuente de ingresos o sustituir una inversión existente por otra de mayor rendimiento.

6. Participar en una «mini-IPO»

El Título IV de la Ley JOBS eliminó los requisitos de inversor acreditado que antes se exigían a los emprendedores para solicitar inversiones externas en su empresa. Ahora, cualquiera puede invertir en una empresa privada en lo que se conoce como una oferta «Reg A+» o «mini-IPO»

La Reg A+ permite a una empresa privada recaudar hasta 50 millones de dólares del público. Al igual que una OPI tradicional («oferta pública inicial»), la empresa debe presentarse ante la SEC para obtener la aprobación antes de comercializar la oferta Reg A+ al público. A diferencia de una OPI tradicional, las tasas y los requisitos de divulgación continua que la empresa privada estaría obligada a cumplir son mucho menos gravosos en el marco de la Reg A+.

La legislación de la Ley JOBS es una buena noticia para los inversores que desean participar en operaciones inmobiliarias privadas pero no cumplen el requisito de acreditación de ingresos o patrimonio neto. Aun así, hay que abordar estas inversiones con cautela, ya que puede haber un riesgo importante al invertir en empresas en fase inicial o en proyectos de desarrollo inmobiliario.

Invierta en un fondo de deuda privada

Los fondos de deuda privada reúnen su capital junto con el de otros LPs a cambio de una posición de capital en la compañía formada para prestar dinero para financiar proyectos inmobiliarios. Los inversores en este tipo de fondos buscan diversificar su fuente de ingresos o sustituir una inversión existente por otra de mayor rendimiento. Estos fondos pueden ser más atractivos que los de renta variable si se tiene un horizonte temporal más corto y una menor tolerancia al riesgo.

Conclusión

Hay muchas formas de invertir en el sector inmobiliario. La correcta debe equilibrar sus objetivos de inversión, su tolerancia al riesgo, su horizonte temporal y su patrimonio neto.

Completar un intercambio 1031 puede ser adecuado para usted si ya posee una propiedad de inversión y quiere cambiar a una propiedad diferente sin realizar ganancias de capital en el intercambio. Si tiene ganancias de capital no realizadas, tiene diez años para esperar, y se siente cómodo con el riesgo de desarrollo, entonces las Zonas de Oportunidad pueden ser el mejor ajuste.

Un fondo de capital privado de valor añadido u oportunista puede proporcionar la combinación adecuada de crecimiento e ingresos para diversificar las inversiones existentes orientadas a los ingresos. Una «mini-OPI» Reg A+ puede ser una mejor opción si usted tiene un horizonte de tiempo largo y aún no cumple con los requisitos de acreditación.

Los REITs cotizados y no cotizados, los sindicatos, los fondos de deuda privada y los fondos de capital privado core/core-plus ofrecen cada uno una manera diferente de generar ingresos pasivos a partir de bienes raíces. Su patrimonio neto, su tolerancia al riesgo y sus inversiones actuales orientadas a la obtención de ingresos son algunos de los factores que deben guiar su elección. Invertir en bienes inmuebles puede ser una forma excelente de aumentar su patrimonio neto. Los bienes inmuebles ofrecen una combinación envidiable de rendimientos históricamente elevados e ingresos pasivos, así como la posibilidad de protegerse de la inflación y de las oscilaciones del mercado bursátil. Con una cantidad limitada de terreno para construir, la oportunidad de acumular y perpetuar la riqueza debería seguir acumulándose para aquellos que poseen e invierten en bienes raíces.