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不動産への投資は富を蓄積する最善の方法の1つになりえます。 このような場合、「震災が起きたらどうしよう」という不安もありますが、「震災が起きたらどうしよう」という心配はありません。 歴史的に、不動産が一貫して複利効果を発揮してきたのには、単純な理由があります：建設できる土地は限られているからです！

不動産は、需要と供給の力を利用し、それをあなたのポートフォリオに注ぎ込みます。 需要と供給の基本的なルールは、需要の高いものの供給が限られている場合、価格が高くなることを教えてくれます。 この需要と供給の力を、あなたは自宅の価値で見たことがあるのではないでしょうか。 例えば、米国の住宅価格は、2020年5月時点で、1987年1月から243％上昇し、2008年金融危機後の安値から63％回復しています。

幸いにも、不動産投資を始めるのに、超富裕層である必要はありません。 政策立案者は、富の蓄積への入り口としての不動産の可能性をずっと前に認識しており、すべての投資家が資本を働かせるための数多くの方法を生み出す扉を開いたのです。 この記事では、不動産投資のより一般的な7つの方法を簡単に紹介しますが、それは決して完全なリストではありません。

1. このような状況下、「震災復興支援プロジェクト」は、「震災復興支援プロジェクト」と「震災復興支援プロジェクト」の2つの柱で構成され、「震災復興支援プロジェクト」は、「震災復興支援プロジェクト」と「震災復興支援プロジェクト」の2つの柱で構成され、「震災復興支援プロジェクト」は、「震災復興支援プロジェクト」と「震災復興支援プロジェクト」の2つの柱で構成されます。 プライベート・エクイティ・ファンドは、開発のライフサイクル全体にわたって、不動産プロジェクトを提供します。 あなたの投資目的、リスク許容度、時間軸に合った投資先を見つけることができるはずです。 一般に、プライベート・エクイティ不動産ファンドは、コア/コア・プラス、バリュー・アッド、オポチュニスティックの3つのリスクプロファイルのいずれかに分類されます。

コア/コア・プラスのプライベート・エクイティ取引は、REITと同様の特徴を備えています。 これらの物件はすでに質の高いテナントから収入を得ており、街の良い場所にあり、通常、負債額が少ない。 コア/コアプラスは、収入を得るための投資を探していて、リスク許容度が低い場合に適しているかもしれません。

付加価値プライベート・エクイティ取引は、「改装工事」の別の言い方に過ぎません。 基本的に、プライベート・エクイティ・マネージャーは、あなたの資金を使って、不動産または不動産のポートフォリオを修理します。 その後、マネージャーは、物件を維持し、テナントからの収入をあなたに還元するか（「DPI」または「払込資本の分配」と呼ばれる）、または物件を売却し、あなたの持分比率に応じて売却益を支払うか（「出口倍率」と呼ばれる）を選択することができます。 DPIまたは出口倍率と引き換えに、2年から5年（またはそれ以上）、資本へのアクセスを取引することになる。 これらの取引は、インカムまたは出口倍率を通じて、コア取引よりも高いリターンが期待できますが、より高いリスクを伴います。

機会的プライベート・エクイティ取引は、グラウンドアップ開発プロジェクトで、新しいものを構築するために資本へのアクセスを取引します。 これらの取引には、再開発（取り壊し作業）、土地取得、および新築が含まれることがあります。 オポチュニスティック案件は、最も高い潜在的リスクで、最も高い潜在的出口倍率を提供します。 これらの取引は、既存のインカムジェネレーティングまたは低リスクの投資をハイリスク・ハイリターンの成長志向の投資で補完したい場合に適切な場合があります。

Qualified Opportunity Zoneに適格キャピタルゲインを投資

The Tax Cuts and Jobs Act of 2017は、不動産開発を促進し、理想的にはサービスが不十分または経済的に不利な地域での機会ゾーン（「OZs」）を作成しました。 ここでは、未実現のキャピタルゲインをオポチュニスティックな開発案件に投資します。 そうすることで、適格なキャピタルゲインを繰り延べ、削減、除去できる可能性があります。 プロジェクトによっては、不動産の売却時に魅力的な出口倍率を実現できる可能性もあります。

オポチュニティゾーンは、高いリスク許容度と長い時間軸を持つ認定投資家に最も適しています。 また、このような場合にも、「震災復興支援プロジェクト」に参加することができます。 REITは、収益を生む不動産を所有、運営、または融資する企業です。 米国連邦議会は1960年に、投資家が日々の運営や実際の不動産の監視に関与することなく、これらの企業の株式を購入できるようにするため、REITを創設しました。 議会は REIT をミューチュアル・ファンドになぞらえ、株式や債券市場へのアクセスを民主化することに貢献した。 主に、ポートフォリオの 75% 以上を収益不動産に投資し、これらの不動産が生み出す収入の 90% を株主に配当しなければなりません。

REIT には、上場型と非上場型があります。

上場型 REIT は、ニューヨーク証券取引所などの取引所で取引されています。 誰でもREITに投資することができます。 特定の株式を自分で購入するか、株式のバスケットを所有する上場投資信託（「ETF」）や投資信託のような合同運用のビークルを購入することができます。 上場しているREITは流動性が高く、取引所ですぐに株式を売買できる。 流動性が高いということは、資金を素早く調達する必要がある場合にも有効です。 REITの価格は、ポートフォリオに含まれる不動産の価値とは関係なく、株式市場の一般的な方向性によって変動することがよくあります。 たとえば、2008年の金融危機でS&P 500がその価値の52%を失ったとき、REIT株は同じ期間にその価値の68%を失いました。

非上場REITは、上場REITと同じ要件がありますが、流動性が非常に低くなっています。 非上場 REIT への投資は、潜在的に高い配当金と引き換えに、通常 2 年から 5 年にわたって資金を固定することを意味します。 非上場REITは取引所で取引されないため、その価格は市場のセンチメントではなく、不動産ポートフォリオの価値を反映している。 また、非上場 REIT は、上場 REIT よりもはるかに変動が少ないように見えます。 最終的には、REITを運営する運用会社が、REITを上場させるか、解散して株主に代金を支払うかを決定しなければなりません。 予想される株式公開が近づくにつれ、投資家はREITが公開される前に流通市場取引で株式を売却するよう勧誘を受けるかもしれません。

REITは、価格上昇による成長ではなく、配当に基づいて退職金口座を増やす方法に適している可能性があります。 一般に、REIT会社はまず配当金を支払うために不動産を管理することに重点を置き、次に株価の上昇を目指します。

1031交換を行う

米国議会は、1921年の歳入法を可決した際に、1031交換を含めるよう内国歳入法を改正しました。 1031交換は、”like-kind exchange “とも呼ばれます。 そのルーツは、農家が休耕地を作物の収穫が期待できる土地と交換しようとしたことに始まります。 IRSの見解では、農家がある土地を同じような価値のある土地と交換しても、その経済的地位は変わらない。 その結果、農家は永久に課税を繰り延べることができる。 農家が死亡した場合、農家の遺産は原価のステップアップを受け、蓄積された利得は事実上解消される。 現在、投資家が行うことのできる交換の回数に制限はありません。

1031交換の完了は、不動産を利用して富を蓄積する最も人気のある方法の1つです。 規制では、交換した不動産が投資目的のみであること（主な住居にはできない）、等価またはそれ以上の価値のある新しい不動産と交換することが要求されています。 これらの手順はさておき、アイデアは簡単です。ある不動産を別の不動産に交換し、キャピタルゲイン税を永久に繰り延べます。 1031交換プロパティは、彼らの財産のために富を蓄積するために、または既存の不動産ポートフォリオを拡大し、多様化するために、高課税層の誰かに適しているかもしれません。

シンジケートへの投資

シンジケーションは、一つの不動産を購入するための資金調達に確立した方法である。 あなたは、既存のプロパティを購入するために形成されたジェネラルパートナーシップの株式の位置へのあなたの資本へのアクセスを交換します。 あなたは受動的な収入を受け取るリミテッド-パートナーであり、監督や管理責任を持っていません。

より有名なシンジケーション取引の一つは、1961年に行われました。 ニューヨークの開発者ハリー・ヘルムスレイは、エンパイアステートビルを購入するために、3000人以上の個人投資家から3300万ドル（現在のドル換算で約2億8200万円）を集めました。 平均投資額は約1万ドルだった。

プライベートデットファンドやコア/コアプラス案件のように、シンジケートは現在の収入源を多様化したり、より高い利回りのものに既存の投資を置き換えることができます

6. ミニIPOに参加する」

JOBS法のタイトルIVは、起業家が自社への外部投資を勧誘するために必要だった認定投資家の要件を撤廃しました。 現在では、誰でも「Reg A+」公募または「ミニ IPO」として知られる非公開企業に投資できます。

Reg A+は、非公開企業が一般から最高 5,000 万ドルまで資金を調達することを許可しています。 従来の IPO（「新規株式公開」）のように、会社は、Reg A+ オファリングを一般に販売する前に、承認を得るために SEC に提出する必要があります。 従来の IPO とは異なり、非公開企業が完了しなければならない手数料と継続的な開示要件は、Reg A+ でははるかに負担が軽くなります。

JOBS Act の法律は、非公開不動産取引に参加したいが収入または純資産の認定要件を満たさない投資家にとって歓迎されるニュースです。 それでも、初期段階の企業や不動産開発プロジェクトに投資することには大きなリスクがあるため、これらの投資には慎重に取り組んでください。

プライベートデットファンドに投資する

プライベートデットファンドは他のLPと一緒に、不動産プロジェクトの融資のために設立した企業の株式ポジションと引き換えに、あなたの資本金をプールしています。 この種のファンドの投資家は、収入源を多様化したり、既存の投資をより高い利回りのものに置き換えたりすることを目的としています。 これらのファンドは、時間軸が短く、リスク許容度が低い場合、エクイティ・ファンドよりも魅力的かもしれません。

結論

不動産への投資方法はたくさんあります。

1031交換は、すでに投資用不動産を所有しており、交換時のキャピタルゲインを実現せずに別の不動産にトレードアップしたい場合に適しているかもしれません。 未実現のキャピタルゲインがあり、10年間待つことができ、開発リスクに抵抗がなければ、オポチュニティゾーンは最適かもしれません。

バリュー・アッドまたはオポチュニスティック・プライベート・エクイティ・ファンドは、既存のインカム志向の投資を多様化するために、成長とインカムの適切なブレンドを提供することができます。

上場および非上場REIT、シンジケート、プライベートデットファンド、コア/コアプラス・プライベートエクイティファンドはそれぞれ、不動産からパッシブ収入を得るための異なる方法を提供します。 純資産額、リスク許容度、現在行っているインカム志向の投資などが、選択の目安となります。 不動産投資は、純資産を増やす優れた方法となり得ます。 不動産は、歴史的な高リターンとパッシブインカムという羨ましい組み合わせを提供し、インフレと株式市場の変動をヘッジする可能性もあります。 土地は限られているので、不動産を所有し投資する人には、富を蓄積し永続させる機会がこれからも訪れるはずです。