Una volta era molto facile qualificarsi per il finanziamento Property Assessed Clean Energy in California, e questo lo rendeva un’opzione popolare con molti appaltatori che lanciavano aggiornamenti di efficienza energetica e idrica. PACE crea un pegno che viene ripagato attraverso le tasse di proprietà del proprietario di una casa, e fino a poco tempo fa, non era soggetto agli stessi tipi di protezioni del consumatore come un mutuo; il requisito principale era avere abbastanza equità nella vostra proprietà. Un proprietario di casa che cerca di sostituire le finestre o un sistema HVAC o installare pannelli solari potrebbe essere approvato per il finanziamento in pochi minuti.
Tra gennaio 2014 e giugno 2018, oltre 3 miliardi di dollari di aggiornamenti di efficienza sono stati finanziati con PACE, secondo i dati del Tesoriere dello Stato della California.
Non tutti con il patrimonio netto nelle loro case possono permettersi di pagare migliaia di dollari all’anno in tasse di proprietà aggiuntive, tuttavia. Dopo diversi anni di critiche da parte dei sostenitori dei consumatori che gli appaltatori hanno travisato il funzionamento del finanziamento, la legislazione è stata approvata alla fine del 2017 che stabilisce nuove linee guida di sottoscrizione per PACE che includono la verifica del reddito e gli standard di capacità di pagamento.
Da quando le regole sono entrate in vigore nell’aprile 2018, l’origination è diminuita bruscamente. Nella prima metà dello scorso anno (gli ultimi dati disponibili dal Tesoriere dello Stato della California), i nuovi finanziamenti sono stati 430,4 milioni di dollari, meno di due terzi dei 677,9 milioni di dollari finanziati nella seconda metà del 2017.
Gli amministratori PACE dicono che gli appaltatori sono ora molto meno propensi a suggerire questa forma di finanziamento a meno che un proprietario di casa non sia in grado di qualificarsi per qualsiasi altro tipo di finanziamento, come un prestito di equità domestica o un prestito non garantito.
“È diventato più di un prodotto di seconda scelta”, ha detto James Vergara, amministratore delegato dei mercati dei capitali a PACEFunding.
Vergara attribuisce questo al tempo supplementare ora richiesto per sottoscrivere PACE. “In generale, prima potevamo approvare un mutuatario in cinque o 15 minuti; ora dobbiamo raccogliere la documentazione del reddito, dobbiamo avere un sottoscrittore che verifichi che la documentazione corrisponda al reddito dichiarato dal mutuatario, eseguire una cascata e arrivare a una capacità di pagare e farla funzionare”, ha detto.
PACEFunding è un nuovo arrivato relativo in California, quindi non ha dovuto apportare tanti cambiamenti al suo processo di sottoscrizione come alcuni concorrenti più grandi; il volume di creazione del prestatore è stato effettivamente in aumento, anche se da un livello basso. “Il modo in cui abbiamo fatto crescere il nostro volume nell’ultimo anno è stato investendo in personale e personale”, ha detto Vergara. “Abbiamo più persone coinvolte nel processo di sottoscrizione e di conferma. Abbiamo anche investito in tecnologia per aiutare a semplificare il processo di verifica del reddito.”
Anche altri amministratori PACE si stanno adattando, fino a un certo punto. “Il software e le soluzioni di dati possono aiutare solo così tanto, dato il livello estremamente elevato di requisiti di documentazione e la nostra incapacità di utilizzare appieno gli strumenti tecnologici esistenti – siamo limitati in questo settore”, ha detto Ygrene Energy Fund in una dichiarazione fornita ad Asset Securitization Report. Oltre ai requisiti di sottoscrizione e documentazione, l’amministratore di PACE ha citato i requisiti supplementari dell’appaltatore imposti dai nuovi regolamenti, che ha detto “superano di gran lunga ciò che è già in atto per altre opzioni di finanziamento che i proprietari di casa hanno.”
“I nuovi regolamenti hanno sicuramente ostacolato la nostra capacità di fornire ai proprietari di case il servizio clienti veloce, efficiente e accurato che si aspettano”, ha detto Ygrene nella dichiarazione.
Non solo il volume complessivo di creazione PACE è sceso bruscamente, tuttavia; sembra esserci anche una certa selezione avversa. Dal momento che i mutuatari con un credito migliore hanno meno probabilità di ottenere il lancio di PACE, la qualità del credito del pool di richiedenti è diminuita.
In una dichiarazione fornita a Asset Securitization Report, Renovate America, il più grande amministratore PACE in California, ha detto che i criteri di sottoscrizione dello stato sono in molti casi meno flessibili di quelli della Federal Housing Administration e, in qualche misura, di Fannie Mae. Per esempio, i mutuatari che hanno fatto un solo pagamento in ritardo su un mutuo negli ultimi 12 mesi sono ora inammissibili. I mutuatari sono anche esclusi per due anni dopo l’uscita dalla bancarotta; e se fanno un solo pagamento in ritardo in quei due anni iniziali, possono essere esclusi dal prendere finanziamenti PACE fino a sette anni.
“Questi criteri di sottoscrizione stanno arbitrariamente rimuovendo i proprietari di case che potrebbero altrimenti passare lo schermo di verifica del reddito”, ha detto Greg Frost, un portavoce di Renovate America, nella dichiarazione.
“In un momento in cui i californiani hanno visto i prezzi dell’elettricità aumentare tre volte più velocemente che nel resto del paese, quando il fallimento di PG&E minaccia di aumentare ulteriormente i prezzi dell’elettricità, e mentre la necessità di ridurre le emissioni climalteranti diventa più grande ogni giorno, la disabilitazione di PACE comporta conseguenze economiche e ambientali negative per questo stato”, ha detto Frost.
Nei primi mesi dopo l’entrata in vigore della componente di verifica del reddito della legge, Renovate America ha visto un calo della quota di domande da parte di consumatori con FICOs di 661 e superiori, e un aumento della quota di domande da parte di proprietari di case con FICOs di 660 o meno.
Frost ha detto che questa migrazione negativa del credito nel profilo delle applicazioni suggerisce che gli appaltatori di miglioramento della casa non stanno conducendo con PACE nelle case con profilo di credito più alto perché sanno che il cliente non vuole passare attraverso il “fattore seccatura” richiesto quando sono disponibili altre opzioni.
Ancora troppo presto per vedere un impatto sulla performance degli ABS PACE
Sia il declino del volume di produzione che il potenziale di selezione avversa sono una preoccupazione per Wall Street, dove i pegni PACE sono raggruppati in garanzie per obbligazioni che possono essere commercializzate come “verdi”. Il volume delle cartolarizzazioni PACE residenziali è sceso da 1,5 miliardi di dollari attraverso sette accordi nel 2017 a 693 milioni di dollari attraverso tre accordi nel 2018, secondo Finsight. L’emissione dovrebbe essere intorno allo stesso livello quest’anno, con parte del volume potenzialmente proveniente da emittenti di prima volta.
Mentre la qualità complessiva del credito dei richiedenti può essere in declino, le agenzie di rating dicono che questo non si sta mostrando nei pool di pegni PACE che sono stati cartolarizzati, almeno non ancora.
“Se le imprese sono effettivamente sotto pressione a causa del volume ridotto a causa di leggi di protezione dei consumatori ingombranti, la paura della selezione avversa è comprensibile”, ha detto Rohit Bharill, capo di ABS a Morningstar Credit Ratings, che ha valutato la cartolarizzazione PACE dal 2016. “Tuttavia, dobbiamo ancora osservare qualsiasi tendenza per essere in grado di commentarla”, ha detto Rohit.
“Siamo fortemente concentrati su di esso, ma non abbiamo visto alcun cambiamento nelle caratteristiche di origine” nei finanziamenti PACE originati in California, ha detto Irene Eddy, l’analista principale PACE a DBRS, che ha valutato le offerte in questo settore dal 2015.
Eddy ha detto che sarebbe troppo presto per vedere qualsiasi cambiamento nelle prestazioni, dal momento che la maggior parte dei proprietari di case che hanno ottenuto finanziamenti PACE in California dopo l’entrata in vigore delle leggi di protezione dei consumatori devono ancora effettuare il loro primo pagamento.
Nel febbraio del 2018, DBRS ha pubblicato un rapporto che valuta le prestazioni dei finanziamenti PACE per gli anni fiscali dal 2013-14 al 2016-17 nelle 10 contee della California che hanno il maggior numero di pegni. Ha scoperto che il tasso di morosità ha raggiunto un picco tra il 2% e il 4% un mese dopo che il pagamento della prima rata è stato considerato scaduto, per poi scendere sotto l’1% entro 12 mesi. Nel mese 22, le morosità PACE erano ad un livello “eccezionalmente basso” che andava da 23 punti base a 27 punti base, ha detto DBRS.
Eddy ha notato che, nell’ultimo anno, c’è stato uno spostamento nel mix di garanzie dagli emittenti Renovate America, Renew Financial e Ygrene Energy Fund per includere più finanziamenti da Florida e Missouri, gli altri due stati con programmi PACE residenziali attivi.
Tuttavia, la creazione di PACE deve ancora raggiungere un livello in Florida o nel Missouri che potrebbe compensare il declino in California. E i legislatori del Missouri hanno introdotto due disegni di legge che centralizzerebbero la supervisione con la divisione delle finanze dello stato, tra gli altri cambiamenti, potenzialmente influendo sull’attività nello stato.
I sostenitori dei consumatori mettono in dubbio quanto il declino del volume di origine in California sia attribuibile alle leggi di protezione dei consumatori dello stato, poiché il calo è iniziato prima che le nuove regole entrassero in vigore.
L’origine ha raggiunto un picco di 824,4 milioni di dollari nella seconda metà del 2016, secondo l’ufficio del tesoriere statale. Quindi il declino è iniziato nel 2017.
Rilevano che alcuni prestatori fintech, come GreenSky, hanno accordi con gli appaltatori per il finanziamento del punto vendita simili a quelli degli amministratori PACE
I sostenitori dei consumatori dicono che i regolamenti attuali potrebbero non essere adeguati
I sostenitori dei consumatori sono anche scontenti del nuovo regolamento, anche se per motivi diversi. “La nostra esperienza è che le nuove leggi non si sono ancora tradotte in un calo dei reclami sul programma PACE”, ha detto Jennifer Sperling, un avvocato dello studio legale Bet Tzedek. “A causa del ritardo tra il finanziamento e la registrazione di un vincolo PACE sulla proprietà, i clienti le cui transazioni sono state finanziate dopo il 1° luglio 2018 non vedranno il loro primo aumento dell’imposta sulla proprietà fino a quando non riceveranno la loro fattura per l’imposta sulla proprietà 2019-2010 nell’ottobre 2019. Per questo motivo, è troppo presto per dire se le nuove leggi destinate a proteggere i consumatori sono adeguate a farlo completamente.”
Sperling ha aggiunto: “Per i clienti che abbiamo incontrato che sono entrati in transazioni dopo aprile 2018, stiamo ancora indagando, ma non è chiaro se tutti i nuovi requisiti sono stati seguiti.”
Nella lettera di commento del gennaio 2018, Bet Tzedek e altre otto organizzazioni di servizi legali hanno detto che le leggi non vanno abbastanza lontano per proteggere i consumatori. Tra le altre carenze, gli appaltatori sono solo obbligati a fare una “stima ragionevole” della capacità di un consumatore di soddisfare “le spese di vita domestica di base”, e quella stima può fare in base al numero di persone che vivono nella casa. I firmatari ritengono che gli appaltatori dovrebbero essere tenuti a informarsi su cura, spese mediche e debito.
“Il modello di business ‘finanziare prima, valutare dopo’ implicito è improbabile che impedisca l’estensione del credito ai proprietari di casa con inadeguata capacità di rimborsare”, la lettera afferma.
Tra le altre aree mature per la regolamentazione, i firmatari hanno detto, sono il monitoraggio dei dati sui prezzi per i prodotti e servizi ammissibili PACE.
Con entrambi i funzionari PACE e i sostenitori dei consumatori che spingono per i cambiamenti, resta da vedere se questa forma di finanziamento riacquisterà il suo antico fascino con gli appaltatori o i proprietari di casa. Se non altro, i finanziatori sperano che l’espansione degli aggiornamenti ammissibili per includere la resilienza alle intemperie aiuterà. La stessa legislazione ha dato alle comunità nelle zone ad alto rischio di incendio la possibilità di usare PACE per finanziare miglioramenti della sicurezza contro gli incendi
“Spero che il mercato si riprenda alle altezze che abbiamo visto nel 2016 o 2017”, ha detto Vergara. “Dovrebbe essere un prodotto più sicuro per le persone che ne hanno davvero bisogno, che non possono accedere a prestiti non garantiti. Quindi sta finanziando miglioramenti che altrimenti non verrebbero installati. Da un punto di vista dell’impatto, questo compie ciò che è stato stabilito di realizzare.”
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