Käytännössä Kaliforniassa oli ennen hyvin helppoa saada Property Assessed Clean Energy -rahoitusta, mikä teki siitä suositun vaihtoehdon monien urakoitsijoiden keskuudessa. PACE luo panttioikeuden, joka maksetaan takaisin asunnonomistajan kiinteistöverojen kautta, ja viime aikoihin asti siihen ei sovellettu samanlaista kuluttajansuojaa kuin asuntolainaan; ensisijaisena edellytyksenä oli, että kiinteistössä oli riittävästi omaa pääomaa. Asunnonomistaja, joka haluaa vaihtaa ikkunat tai LVI-järjestelmän tai asentaa aurinkopaneelit, voi saada rahoituksen muutamassa minuutissa.
Tammikuun 2014 ja kesäkuun 2018 välisenä aikana Kalifornian osavaltion valtiovarainministeriön tietojen mukaan PACE-rahoituksella rahoitettiin yli 3 miljardin dollarin edestä tehokkuusparannuksia.
Kaikilla, joilla on omaa pääomaa asunnoissaan, ei kuitenkaan ole varaa maksaa tuhansia dollareita lisää kiinteistöveroja vuodessa. Sen jälkeen, kun kuluttaja-asiamiehet olivat useiden vuosien ajan kritisoineet, että urakoitsijat esittivät virheellisesti, miten rahoitus toimii, loppuvuodesta 2017 hyväksyttiin laki, jolla otettiin käyttöön uudet PACE-rahoituksen myöntämisohjeet, joihin sisältyy tulojen tarkistaminen ja maksukykyä koskevat standardit.
Sen jälkeen, kun säännöt tulivat voimaan huhtikuussa 2018, rahoituksen myöntäminen on vähentynyt jyrkästi. Viime vuoden ensimmäisellä puoliskolla (viimeisimmät Kalifornian osavaltion valtiovarainministeriltä saadut tiedot) uusi rahoitus oli 430,4 miljoonaa dollaria, mikä on alle kaksi kolmasosaa vuoden 2017 jälkipuoliskolla rahoitetusta 677,9 miljoonasta dollarista.
PACE-järjestelmän hallinnoijat sanovat, että urakoitsijat ehdottavat nyt paljon epätodennäköisemmin tätä rahoitusmuotoa, paitsi jos asunnonomistaja ei pysty saamaan muunlaista rahoitusta, kuten oman pääoman ehtoista lainaa tai vakuudetonta lainaa.
”Siitä on tullut enemmänkin second look -tuote”, sanoo James Vergara, PACEFundingin pääomamarkkinoista vastaava toimitusjohtaja.
Vergara selittää tämän johtuvan siitä, että PACE-rahoituksen merkitsemiseen kuluu nykyään enemmän aikaa. ”Yleensä ennen pystyimme hyväksymään lainanottajan viidessä tai 15 minuutissa; nyt meidän on kerättävä tulodokumentit, vakuutuksenantajan on tarkistettava, että dokumentaatio vastaa lainanottajan ilmoittamia tuloja, suoritettava vesiputous ja määriteltävä maksukyky ja saatava se toimimaan”, hän sanoi.
PACEFunding on suhteellisen uusi tulokas Kaliforniassa, joten sen ei ole tarvinnut tehdä niin paljon muutoksia hyväksymisprosessiinsa kuin joidenkin isompien kilpailijoiden; lainanantajan luotonantovolyymi on itse asiassa kasvanut, vaikkakin alhaiselta tasolta. ”Olemme kasvattaneet volyymia viime vuoden aikana investoimalla henkilöstöön ja lisäämällä henkilökuntaa”, Vergara sanoo. ”Meillä on enemmän ihmisiä, jotka osallistuvat merkintä- ja vahvistusprosessiin. Olemme myös investoineet teknologiaan, joka auttaa virtaviivaistamaan tulojen varmistusprosessia.”
Muut PACE-järjestelmän ylläpitäjät ovat myös sopeutuneet tiettyyn pisteeseen asti. ”Ohjelmisto- ja tietoratkaisut voivat auttaa vain niin paljon, kun otetaan huomioon erittäin korkeat dokumentointivaatimukset ja kyvyttömyytemme hyödyntää täysimääräisesti olemassa olevia teknologiavälineitä – olemme rajoitettuja tällä alalla”, Ygrene Energy Fund sanoi Asset Securitization Reportille toimittamassaan lausunnossa. Merkintä- ja dokumentointivaatimusten lisäksi PACE-hallinnoija viittasi uusien säännösten asettamiin urakoitsijan lisävaatimuksiin, jotka sen mukaan ”ylittävät reilusti sen, mitä jo nyt on olemassa muita rahoitusvaihtoehtoja varten, joita asunnonomistajilla on käytettävissään”.”
”Uudet määräykset ovat ehdottomasti haitanneet kykyämme tarjota kodinomistajille nopeaa, tehokasta ja täsmällistä asiakaspalvelua, jota he ovat tottuneet odottamaan”, Ygrene sanoi lausunnossaan.
PACE-rahoituksen kokonaisvolyymi on kuitenkin laskenut jyrkästi, ja lisäksi näyttäisi siltä, että myös epäsuotuisaa valintaa on tapahtunut. Koska lainanottajat, joilla on paremmat luottokelpoisuusehdot, saavat harvemmin PACE-rahoitusta, hakijoiden joukon luottokelpoisuus on heikentynyt.
Asset Securitization Report -julkaisulle antamassaan lausunnossa Renovate America, Kalifornian suurin PACE-järjestelmän hallinnoija, totesi, että osavaltion hyväksymiskriteerit ovat monissa tapauksissa vähemmän joustavat kuin Federal Housing Administrationin ja jossain määrin Fannie Maen kriteerit. Esimerkiksi lainanottajat, jotka ovat laiminlyöneet asuntolainan maksun viimeisten 12 kuukauden aikana, eivät enää ole tukikelpoisia. Lainanottajat eivät myöskään voi saada PACE-rahoitusta kahteen vuoteen konkurssin päättymisen jälkeen, ja jos he maksavat yhdenkin maksun myöhässä näiden kahden ensimmäisen vuoden aikana, he eivät voi saada PACE-rahoitusta seitsemään vuoteen.
”Nämä hyväksymiskriteerit sulkevat mielivaltaisesti pois asunnonomistajat, jotka muuten saattaisivat läpäistä tulotarkastuksen”, Renovate American tiedottaja Greg Frost sanoi lausunnossaan.
”Aikana, jolloin kalifornialaiset ovat nähneet sähkön hinnan nousevan kolme kertaa nopeammin kuin muualla maassa, jolloin PG&E:n konkurssi uhkaa nostaa sähkön hintaa entisestään ja jolloin tarve vähentää ilmastonmuutosta aiheuttavia päästöjä kasvaa päivä päivältä, PACE:n poistamisella käytöstä on kielteisiä taloudellisia ja ympäristöön liittyviä seurauksia tälle osavaltiolle”, Frost sanoi.
Ensimmäisinä kuukausina sen jälkeen, kun lain tulojen tarkistamista koskeva osa tuli voimaan, Renovate America näki, että sellaisten kuluttajien hakemusten osuus, joiden FICO-arvo oli 661 tai korkeampi, väheni ja että sellaisten asunnonomistajien hakemusten osuus, joiden FICO-arvo oli 660 tai vähemmän, kasvoi.
Frostin mukaan tämä negatiivinen luottomuutos hakemusten profiilissa viittaa siihen, että remonttitoimittajat eivät johda PACE-järjestelmää korkeamman luottokelpoisuusprofiilin omaavissa kodeissa, koska he tietävät, että asiakas ei halua käydä läpi vaadittua ”vaivannäköä”, kun muita vaihtoehtoja on saatavilla.
Ei ole vielä liian aikaista nähdä vaikutusta PACE ABS:n suorituskykyyn
Sekä luotonantovolyymin lasku että mahdollinen epäsuotuisa valikoituminen ovat huolenaihe Wall Streetillä, jossa PACE-panttioikeudet niputetaan joukkovelkakirjalainojen vakuudeksi, joita voidaan markkinoida ”vihreinä”. Asuinalueiden PACE-arvopaperistamisen volyymi laski Finsightin mukaan 1,5 miljardista dollarista seitsemän kaupan kautta vuonna 2017 693 miljoonaan dollariin kolmen kaupan kautta vuonna 2018. Liikkeeseenlaskujen odotetaan olevan suunnilleen samalla tasolla tänä vuonna, ja osa volyymista tulee mahdollisesti ensikertalaisilta liikkeeseenlaskijoilta.
Vaikka hakijoiden yleinen luottokelpoisuus saattaa olla heikkenemässä, luottoluokituslaitosten mukaan tämä ei näy arvopaperistettujen PACE-panttikirjojen pooleissa ainakaan vielä.
”Jos yrityksiin kohdistuu todellakin paineita, koska volyymit ovat vähentyneet hankalien kuluttajansuojalakien vuoksi, pelko epäsuotuisasta valikoitumisesta on ymmärrettävää”, sanoo Rohit Bharill, ABS:stä vastaava päällikkö Morningstar Credit Ratings -yhtiöltä, joka on luottoluokitellut PACE-panttilainojen arvopaperistamista vuodesta 2016 lähtien. ”Emme kuitenkaan ole vielä havainneet mitään trendejä, jotta voisimme kommentoida niitä”, Rohit sanoi.”
”Keskitymme siihen kiihkeästi, mutta emme ole havainneet minkäänlaista muutosta Kaliforniassa syntyneiden PACE-rahoitusten alkuperäisominaisuuksissa”, sanoi Irene Eddy, johtava PACE-analyytikko DBRS:ssä, joka on luokitellut tämän sektorin kauppoja vuodesta 2015.
Eddy sanoi, että olisi liian aikaista nähdä mitään muutosta suorituskyvyssä, koska suurin osa kodinomistajista, jotka saivat PACE-rahoitusta Kaliforniassa kuluttajansuojalakien voimaantulon jälkeen, eivät ole vielä suorittaneet ensimmäistäkään maksua.
Helmikuussa 2018 DBRS julkaisi raportin, jossa arvioitiin PACE-rahoituksen suorituskykyä verovuosien 2013-14 ja 2016-17 välillä Kalifornian kymmenessä kreivikunnassa, joissa panttikirjojen määrä on suurin. Siinä todettiin, että maksuhäiriöaste oli korkeimmillaan 2-4 prosenttia kuukauden kuluttua siitä, kun ensimmäinen maksuerä katsottiin erääntyneeksi, ja laski sitten alle 1 prosenttiin 12 kuukauden kuluessa. Kuukauden 22 aikana PACE-järjestelmän maksuhäiriöt olivat ”poikkeuksellisen alhaisella” tasolla ja vaihtelivat 23 ja 27 peruspisteen välillä, DBRS:n mukaan.
Eddy totesi, että viime vuoden aikana liikkeeseenlaskijoiden Renovate America, Renew Financial ja Ygrene Energy Fund vakuuksien koostumus on muuttunut siten, että se on sisältänyt enemmän rahoitusta Floridasta ja Missourista, kahdesta muusta osavaltiosta, joissa on aktiivisia asuinkiinteistöjen PACE-ohjelmia.
PACE-rahoitus ei kuitenkaan ole vielä saavuttanut Floridassa tai Missourissa sellaista tasoa, joka voisi kompensoida Kalifornian laskua. Missourin lainsäätäjät ovat esittäneet kaksi lakiehdotusta, jotka muun muassa keskittäisivät valvonnan osavaltion rahoitusosastolle, mikä saattaa vaikuttaa toimintaan osavaltiossa.
Kuluttajien puolestapuhujat kyseenalaistavat sen, kuinka paljon Kalifornian myöntämisvolyymin lasku johtuu osavaltion kuluttajansuojalainsäädännöstä, koska lasku alkoi ennen kuin uudet säännöt tulivat voimaan.
Organisaation rahoitus oli osavaltion valtionvarainhoitajain toimiston mukaan huipussaan vuoden 2016 jälkimmäisellä puolivuotiskaudella, jolloin se saavutti 824,4 miljoonaa dollaria. Lasku alkoi siis vuonna 2017.
He huomauttavat, että joillakin fintech-lainanantajilla, kuten GreenSkyllä, on sopimuksia urakoitsijoiden kanssa myyntipisteen rahoituksesta, jotka ovat samanlaisia kuin PACE-hallinnoijilla
Kuluttaja-asiamiehet sanovat, etteivät nykyiset määräykset ehkä riitä
Kuluttaja-asiamiehet ovat myös tyytymättömiä uuteen sääntelyyn, vaikkakin eri syistä. ”Kokemuksemme mukaan uudet lait eivät ole vielä johtaneet PACE-ohjelmaa koskevien valitusten vähenemiseen”, sanoi Jennifer Sperling, lakiasiaintoimisto Bet Tzedekin asianajaja. ”Koska rahoituksen ja kiinteistöön kohdistuvan PACE-panttioikeuden kirjaamisen välillä on viive, asiakkaat, joiden liiketoimet rahoitettiin 1. heinäkuuta 2018 jälkeen, näkevät ensimmäisen kiinteistöveron korotuksen vasta, kun he saavat vuoden 2019-2010 kiinteistöverolaskunsa lokakuussa 2019. Tästä syystä on liian aikaista sanoa, riittävätkö uudet lait, joiden tarkoituksena on suojella kuluttajia, tekemään sen täysimääräisesti.”
Sperling lisäsi: ”Niiden asiakkaiden osalta, joita olemme kohdanneet ja jotka ovat tehneet kaupat huhtikuun 2018 jälkeen, tutkimme asiaa edelleen, mutta ei ole selvää, noudatetaanko kaikkia uusia vaatimuksia.”
Tammikuussa 2018 Bet Tzedek ja kahdeksan muuta oikeudellisia palveluita tarjoavaa järjestöä totesivat kommenttikirjeessään, että laeissa ei edetä tarpeeksi pitkälle kuluttajien suojelemiseksi. Muiden puutteiden ohella urakoitsijat ovat velvollisia tekemään vain ”kohtuullisen arvion” kuluttajan kyvystä vastata ”kotitalouden peruselinkustannuksiin”, ja tuo arvio voi perustua talossa asuvien ihmisten määrään. Allekirjoittajat katsovat, että urakoitsijoita olisi vaadittava tiedustelemaan huollosta, sairauskuluista ja veloista.
”Ensin rahoitetaan, sitten arvioidaan” -liiketoimintamalli ei todennäköisesti estä luoton myöntämistä sellaisille asunnonomistajille, joiden takaisinmaksukyky on riittämätön”, kirjeessä todetaan.
Allekirjoittajien mukaan muita aloja, jotka ovat kypsiä säännöstön laatimiseen, ovat PACE-ohjelman piiriin kuuluvien tuotteiden ja palvelujen hintatietojen seuranta.
Kun sekä PACE-virkamiehet että kuluttaja-asiamiehet vaativat muutoksia, jää nähtäväksi, saako tämä rahoitusmuoto takaisin entisen vetovoimansa joko urakoitsijoiden tai asunnonomistajien keskuudessa. Jos mikään muu ei auta, lainanantajat toivovat, että tukikelpoisten parannusten laajentaminen koskemaan säänkestävyyttä auttaa. Samalla lainsäädännöllä annettiin tulipalovyöhykkeillä sijaitseville yhteisöille mahdollisuus käyttää PACE-järjestelmää metsäpaloturvallisuusparannusten rahoittamiseen
”Toivon, että markkinat elpyvät samoihin korkeuksiin kuin vuonna 2016 tai 2017”, Vergara sanoi. ”Sen pitäisi olla turvallisempi tuote ihmisille, jotka todella tarvitsevat sitä, jotka eivät voi saada vakuudettomia lainoja. Se siis rahoittaa parannuksia, joita ei muuten asennettaisi. Vaikutusten näkökulmasta katsottuna sillä saavutetaan se, mitä sillä haluttiin saavuttaa.”