Det brukade vara mycket lätt att kvalificera sig för Property Assessed Clean Energy-finansiering i Kalifornien, och det gjorde det till ett populärt alternativ för många entreprenörer som vill uppgradera energi- och vatteneffektivitet. PACE skapar en panträtt som återbetalas via husägarens fastighetsskatt, och fram till nyligen omfattades den inte av samma slags konsumentskydd som ett hypotekslån; det primära kravet var att ha tillräckligt med eget kapital i fastigheten. En husägare som vill byta ut fönster eller ett HVAC-system eller installera solpaneler kan bli godkänd för finansiering inom några minuter.
Mellan januari 2014 och juni 2018 finansierades effektivitetsuppgraderingar för över 3 miljarder dollar med PACE, enligt uppgifter från Kaliforniens skattemyndighet.
Det är dock inte alla som har eget kapital i sina bostäder som har råd att betala tusentals dollar per år i extra fastighetsskatt. Efter flera års kritik från konsumentförespråkare om att entreprenörer missvisade hur finansieringen fungerar, antogs lagstiftning i slutet av 2017 som fastställde nya riktlinjer för underwriting för PACE som inkluderar inkomstkontroll och standarder för betalningsförmåga.
Sedan reglerna trädde i kraft i april 2018 har uppläggningen sjunkit kraftigt. Under första halvåret förra året (de senaste tillgängliga uppgifterna från California State Treasurer) uppgick den nya finansieringen till 430,4 miljoner dollar, vilket är mindre än två tredjedelar av de 677,9 miljoner dollar som finansierades under andra halvåret 2017.
PACE-administratörer säger att entreprenörer nu är mycket mindre benägna att föreslå denna form av finansiering såvida inte en husägare inte kan kvalificera sig för någon annan typ av finansiering, till exempel ett lån på eget kapital eller ett lån utan säkerhet.
”Det har blivit mer av en andrahandsprodukt”, säger James Vergara, managing director of capital markets at PACEFunding.
Vergara tillskriver detta den extra tid som nu krävs för att skriva under PACE. ”Nu måste vi samla in inkomstdokumentation, vi måste låta en försäkringsförmedlare kontrollera att dokumentationen stämmer överens med låntagarens uppgivna inkomst, köra ett vattenfall och komma fram till en betalningsförmåga och få det att fungera”, sade han.
PACEFunding är en relativ nykomling i Kalifornien och har därför inte behövt göra lika många ändringar i sin granskningsprocess som vissa större konkurrenter. ”Det sätt på vilket vi har ökat vår volym under det senaste året är genom att investera i personal och bemanna upp”, säger Vergara. ”Vi har fler personer som är involverade i underwritingprocessen och bekräftelseprocessen. Vi har också investerat i teknik för att effektivisera inkomstverifieringsprocessen.”
Andra PACE-administratörer anpassar sig också, till en viss punkt. ”Mjukvaru- och datalösningar kan bara hjälpa så mycket, med tanke på de extremt höga dokumentationskraven och vår oförmåga att fullt ut utnyttja befintliga tekniska verktyg – vi är begränsade på detta område”, sade Ygrene Energy Fund i ett uttalande som lämnades till Asset Securitization Report. Förutom kraven på teckning och dokumentation nämnde PACE-administratören de ytterligare krav på entreprenörer som införs genom de nya bestämmelserna, vilka enligt PACE-administratören ”vida överstiger vad som redan finns för andra finansieringsalternativ som husägare har”.”
”De nya bestämmelserna har definitivt försvårat vår förmåga att ge husägare den snabba, effektiva och korrekta kundservice som de har kommit att förvänta sig”, sade Ygrene i uttalandet.
Det är dock inte bara den totala volymen av PACE-finansiering som har sjunkit kraftigt, utan det tycks också finnas ett visst negativt urval. Eftersom låntagare med bättre kreditvärdighet är mindre benägna att få pitch på PACE, har kreditkvaliteten i poolen av sökande sjunkit.
I ett uttalande till Asset Securitization Report sade Renovate America, den största PACE-administratören i Kalifornien, att delstatens underwritingkriterier i många fall är mindre flexibla än de som gäller för Federal Housing Administration och, i viss mån, för Fannie Mae. Exempelvis är låntagare som gjort en enda försenad betalning på ett hypotekslån under de senaste 12 månaderna inte längre berättigade till stöd. Låntagare är också uteslutna under två år efter att ha lämnat konkursen, och om de gör en enda försenad betalning under dessa två första år kan de uteslutas från att ta emot PACE-finansiering i upp till sju år.
”Dessa kriterier för kreditprövning innebär att man godtyckligt tar bort husägare som annars skulle kunna klara inkomstkontrollen”, sade Greg Frost, talesman för Renovate America, i uttalandet.
”Vid en tidpunkt då kalifornierna har sett elpriserna stiga tre gånger snabbare än i resten av landet, då PG&E:s konkurs hotar att höja elpriserna ytterligare och då behovet av att minska de klimatpåverkande utsläppen blir större för varje dag, medför inaktiveringen av PACE negativa ekonomiska och miljömässiga konsekvenser för den här staten”, sade Frost.
Under de första månaderna efter att inkomstverifieringskomponenten i lagen trädde i kraft såg Renovate America en minskning av andelen ansökningar från konsumenter med FICO 661 och högre, och en ökning av andelen ansökningar från husägare med FICO 660 eller lägre.
Frost sade att denna negativa kreditmigration i ansökningsprofilen tyder på att heminredningsentreprenörer inte leder med PACE i bostäder med högre kreditprofil eftersom de vet att kunden inte vill gå igenom den nödvändiga ”besvärsfaktorn” när andra alternativ är tillgängliga.
Ett för tidigt att se någon inverkan på resultatet av PACE ABS
Både nedgången i ursprungsvolym och potentialen för negativt urval är ett bekymmer på Wall Street, där PACE-pantbrevslånen är bundlade i säkerhet för obligationer som kan marknadsföras som ”gröna”. Volymen för PACE-värdepapperisering av bostäder sjönk från 1,5 miljarder dollar via sju affärer under 2017 till 693 miljoner dollar via tre affärer under 2018, enligt Finsight. Emissionen förväntas ligga på ungefär samma nivå i år, där en del av volymen eventuellt kommer från förstagångsemittenter.
Men även om den allmänna kreditkvaliteten hos de sökande kan minska, säger kreditvärderingsinstituten att detta inte syns i pooler av PACE-pantbrevslån som har värdepapperiserats, åtminstone inte ännu.
”Om företagen verkligen är pressade på grund av minskad volym på grund av besvärliga konsumentskyddslagar, är rädslan för negativt urval förståelig”, säger Rohit Bharill, chef för ABS på Morningstar Credit Ratings, som har betygsatt PACE-värdepapperiseringar sedan 2016. ”Vi har dock ännu inte observerat några trender för att kunna kommentera dem”, sade Rohit.
”Vi är starkt fokuserade på det, men vi har inte sett någon förändring i originationsegenskaperna” i PACE-finansiering med ursprung i Kalifornien, sade Irene Eddy, ledande PACE-analytiker på DBRS, som har betygsatt affärer inom denna sektor sedan 2015.
Eddy sade att det skulle vara för tidigt att se någon förändring i prestanda, eftersom de flesta husägare som fick PACE-finansiering i Kalifornien efter att konsumentskyddslagarna trädde i kraft ännu inte har gjort sin första betalning.
I februari 2018 publicerade DBRS en rapport där man utvärderade prestandan i PACE-finansieringen för beskattningsåren 2013-14 till 2016-17 i de 10 kaliforniska län som har det högsta antalet panträtter. Där konstaterades att brottsfrekvensen nådde en topp på mellan 2 och 4 procent en månad efter att den första delbetalningen betraktades som förfallen, för att sedan sjunka till under 1 procent inom 12 månader. Under månad 22 var PACE:s betalningsinställelse på en ”exceptionellt låg” nivå som varierade från 23 baspunkter till 27 baspunkter, sade DBRS.
Eddy noterade att det under det senaste året har skett en förskjutning i sammansättningen av säkerheter från emittenterna Renovate America, Renew Financial och Ygrene Energy Fund för att inkludera mer finansiering från Florida och Missouri, de två andra delstaterna med aktiva PACE-program för bostadsfastigheter.
Det har dock ännu inte uppnåtts en nivå i Florida eller Missouri som skulle kunna kompensera för nedgången i Kalifornien. Och lagstiftarna i Missouri har lagt fram två lagförslag som bland annat skulle centralisera tillsynen till delstatens finansavdelning, vilket skulle kunna påverka aktiviteten i delstaten.
Konsumentförespråkare ifrågasätter hur mycket nedgången i uppläggningsvolym i Kalifornien beror på delstatens konsumentskyddslagar, eftersom nedgången började innan de nya reglerna trädde i kraft.
Uppläggningen toppade med 824,4 miljoner dollar under andra halvåret 2016 enligt delstatens skattmästarkontor. Så nedgången började 2017.
De noterar att vissa fintech-långivare, som GreenSky, har arrangemang med entreprenörer för point-of-sale-finansiering som liknar PACE-administratörernas
Konsumentförespråkare säger att nuvarande regler kanske inte är tillräckliga
Konsumentförespråkare är också missnöjda med den nya regleringen, om än av olika skäl. ”Vår erfarenhet är att de nya lagarna ännu inte har lett till en minskning av klagomålen om PACE-programmet”, säger Jennifer Sperling, advokat på advokatbyrån Bet Tzedek. ”På grund av fördröjningen mellan finansieringen och registreringen av en PACE-panträtt på fastigheten kommer kunder vars transaktioner finansierats efter den 1 juli 2018 inte att se sin första fastighetsskattehöjning förrän de får sin fastighetsskatträkning för 2019-2010 i oktober 2019. Av den anledningen är det för tidigt att säga om de nya lagar som är avsedda att skydda konsumenterna är tillräckliga för att göra det fullt ut.”
Sperling tillade: ”För de klienter som vi har stött på och som ingått transaktioner efter april 2018 undersöker vi fortfarande, men det är inte klart om alla nya krav följs.”
I ett kommentarsbrev från januari 2018 sade Bet Tzedek och åtta andra organisationer för juridiska tjänster att lagarna inte är tillräckligt långtgående för att skydda konsumenterna. Bland andra brister är entreprenörer endast skyldiga att göra en ”rimlig uppskattning” av en konsuments förmåga att möta ”grundläggande hushållslevnadskostnader”, och den uppskattningen kan göra baserat på antalet personer som bor i huset. Undertecknarna anser att entreprenörerna bör vara skyldiga att fråga om vård, sjukvårdskostnader och skulder.
”Den underförstådda affärsmodellen ’finansiera först, utvärdera senare’ är osannolikt att den förhindrar kreditgivning till husägare med otillräcklig återbetalningsförmåga”, står det i skrivelsen.
Av andra områden som är mogna för regelgivning är, enligt undertecknarna, spårning av prisuppgifter för produkter och tjänster som är berättigade till PACE-finansiering.
Med tanke på att både PACE-tjänstemän och konsumentförespråkare kräver förändringar återstår det att se om denna finansieringsform kommer att återfå sin tidigare attraktionskraft hos vare sig entreprenörer eller husägare. Om inte annat är långivarna hoppfulla om att utvidgningen av stödberättigade uppgraderingar till att omfatta väderbeständighet kommer att hjälpa till. Samma lagstiftning gav samhällen i områden med många bränder möjlighet att använda PACE för att finansiera säkerhetsförbättringar i samband med skogsbränder
”Jag hoppas att marknaden återhämtar sig till de höjder som vi såg 2016 eller 2017”, sade Vergara. ”Det borde vara en säkrare produkt för människor som verkligen behöver det och som inte kan få tillgång till lån utan säkerhet. Så det finansierar förbättringar som annars inte skulle installeras. Ur ett effektperspektiv uppnår det det som det var tänkt att åstadkomma.”