Era foarte ușor să te califici pentru finanțarea de tip Property Assessed Clean Energy în California, ceea ce a făcut ca aceasta să fie o opțiune populară pentru mulți antreprenori care au propus modernizări de eficiență energetică și a apei. PACE creează un drept de retenție care este rambursat prin intermediul impozitelor pe proprietate ale unui proprietar de locuință și, până de curând, nu făcea obiectul acelorași tipuri de protecție a consumatorului ca și un credit ipotecar; principala cerință era să aveți suficient capital în proprietate. Un proprietar de locuință care dorește să înlocuiască ferestrele sau un sistem HVAC sau să instaleze panouri solare ar putea fi aprobat pentru finanțare în câteva minute.
Între ianuarie 2014 și iunie 2018, peste 3 miliarde de dolari de îmbunătățiri ale eficienței au fost finanțate cu PACE, conform datelor de la Trezoreria Statului California.
Cu toate acestea, nu toți cei care au capital propriu în locuințele lor își pot permite să plătească mii de dolari pe an în impozite suplimentare pe proprietate. După mai mulți ani de critici din partea avocaților consumatorilor, care au afirmat că antreprenorii au prezentat în mod eronat modul în care funcționează finanțarea, la sfârșitul anului 2017 a fost adoptată o legislație care stabilește noi orientări de subscriere pentru PACE, care includ verificarea veniturilor și standarde de capacitate de plată.
De la intrarea în vigoare a normelor în aprilie 2018, inițierea a scăzut brusc. În prima jumătate a anului trecut (cele mai recente date disponibile de la trezorierul statului California), noile finanțări au fost de 430,4 milioane de dolari, mai puțin de două treimi din cele 677,9 milioane de dolari finanțate în a doua jumătate a anului 2017.
Administratorii PACE spun că antreprenorii sunt acum mult mai puțin predispuși să sugereze această formă de finanțare, cu excepția cazului în care un proprietar de locuință nu se poate califica pentru orice alt tip de finanțare, cum ar fi un împrumut de capital propriu sau un împrumut negarantat.
„A devenit mai mult un produs de tip second-look”, a declarat James Vergara, director general al piețelor de capital la PACEFunding.
Vergara atribuie acest lucru timpului suplimentar necesar acum pentru a subscrie PACE. „În general, înainte puteam aproba un debitor în cinci până la 15 minute; acum trebuie să colectăm documentația privind venitul, trebuie să avem un subscriitor care să verifice dacă documentația se potrivește cu venitul declarat al debitorului, să rulăm o cascadă și să venim cu o capacitate de plată și să o facem să funcționeze”, a spus el.
PACEFunding este un nou-venit relativ în California, așa că nu a trebuit să facă la fel de multe schimbări în procesul său de subscriere ca unii concurenți mai mari; volumul de originare al creditorului a fost de fapt în creștere, deși de la un nivel scăzut. „Modul în care am crescut volumul nostru în ultimul an a fost prin investiții în personal și prin suplimentarea personalului”, a declarat Vergara. „Avem mai mulți oameni implicați în procesul de subscriere și în procesul de confirmare. De asemenea, am investit în tehnologie pentru a ajuta la eficientizarea procesului de verificare a veniturilor.”
Alți administratori PACE se adaptează, de asemenea, până la un punct. „Soluțiile software și soluțiile de date nu ne pot ajuta decât într-o anumită măsură, având în vedere nivelul extrem de ridicat al cerințelor de documentare și incapacitatea noastră de a utiliza pe deplin instrumentele tehnologice existente – suntem limitați în acest domeniu”, a declarat Ygrene Energy Fund într-o declarație furnizată pentru Asset Securitization Report. În plus față de cerințele de subscriere și de documentare, administratorul PACE a citat cerințele suplimentare ale contractorilor impuse de noile reglementări, despre care a spus că „depășesc cu mult ceea ce există deja pentru alte opțiuni de finanțare pe care le au proprietarii de locuințe”.”
„Noile reglementări ne-au îngreunat cu siguranță capacitatea de a oferi proprietarilor de locuințe serviciile rapide, eficiente și precise pentru clienți la care se așteaptă”, a spus Ygrene în declarație.
Nu numai că volumul general al inițierii PACE a scăzut brusc, totuși; se pare că există, de asemenea, o anumită selecție adversă. Având în vedere că debitorii cu un credit mai bun au mai puține șanse de a obține o finanțare PACE, calitatea creditului grupului de solicitanți a scăzut.
Într-o declarație furnizată către Asset Securitization Report, Renovate America, cel mai mare administrator PACE din California, a declarat că criteriile de subscriere ale statului sunt, în multe cazuri, mai puțin flexibile decât cele ale Administrației Federale pentru Locuințe și, într-o anumită măsură, ale Fannie Mae. De exemplu, debitorii care au făcut o singură plată întârziată la un credit ipotecar în ultimele 12 luni nu sunt acum eligibili. Împrumutații sunt, de asemenea, excluși timp de doi ani de la ieșirea din faliment; iar dacă fac o singură plată cu întârziere în acești doi ani inițiali, pot fi excluși de la contractarea unei finanțări PACE pentru o perioadă de până la șapte ani.
„Aceste criterii de subscriere elimină în mod arbitrar proprietarii de locuințe care altfel ar putea trece testul de verificare a veniturilor”, a declarat Greg Frost, un purtător de cuvânt al Renovate America, în declarație.
„Într-un moment în care californienii au văzut prețurile la electricitate crescând de trei ori mai repede decât în restul țării, când falimentul PG&E amenință să crească și mai mult prețurile la electricitate și când nevoia de a reduce emisiile care schimbă clima devine din ce în ce mai mare pe zi ce trece, dezactivarea PACE are consecințe economice și de mediu negative pentru acest stat”, a declarat Frost.
În primele câteva luni de la intrarea în vigoare a componentei de verificare a veniturilor din lege, Renovate America a înregistrat o scădere a ponderii cererilor din partea consumatorilor cu FICO-uri de 661 și mai mari și o creștere a ponderii cererilor din partea proprietarilor de locuințe cu FICO-uri de 660 sau mai mici.
Frost a declarat că această migrație negativă a creditului în profilul cererilor sugerează că antreprenorii de îmbunătățire a locuințelor nu conduc cu PACE în casele cu profil de credit mai ridicat, deoarece știu că clientul nu dorește să treacă prin „factorul hassle” necesar atunci când sunt disponibile alte opțiuni.
Este încă prea devreme pentru a vedea vreun impact asupra performanței PACE ABS
Atât scăderea volumului de originare, cât și potențialul de selecție adversă reprezintă o preocupare pe Wall Street, unde gajurile PACE sunt grupate în garanții pentru obligațiuni care pot fi comercializate ca fiind „verzi”. Volumul securitizărilor PACE rezidențiale a scăzut de la 1,5 miliarde de dolari prin intermediul a șapte tranzacții în 2017 la 693 de milioane de dolari prin intermediul a trei tranzacții în 2018, potrivit Finsight. Se așteaptă ca emisiunile să se situeze în jurul aceluiași nivel în acest an, o parte din volum putând proveni de la primii emitenți.
În timp ce calitatea generală a creditului solicitanților poate fi în scădere, agențiile de rating spun că acest lucru nu se manifestă în grupurile de garanții PACE care au fost securizate, cel puțin nu încă.
„Dacă întreprinderile sunt într-adevăr sub presiune din cauza volumului redus din cauza legilor greoaie de protecție a consumatorilor, teama de selecție adversă este de înțeles”, a declarat Rohit Bharill, șef al ABS la Morningstar Credit Ratings, care a evaluat securizarea PACE din 2016. „Cu toate acestea, nu am observat încă nicio tendință pentru a le putea comenta”, a spus Rohit.
„Suntem foarte atenți la acest aspect, dar nu am observat nicio modificare a caracteristicilor de originare” în cazul finanțărilor PACE inițiate în California, a declarat Irene Eddy, analist principal PACE la DBRS, care evaluează tranzacțiile din acest sector din 2015.
Eddy a spus că ar fi prea devreme pentru a vedea vreo schimbare în ceea ce privește performanța, deoarece majoritatea proprietarilor de locuințe care au obținut finanțare PACE în California după intrarea în vigoare a legilor privind protecția consumatorilor nu au efectuat încă prima plată.
În februarie 2018, DBRS a publicat un raport de evaluare a performanței finanțării PACE pentru anii fiscali 2013-14 până în 2016-17 în cele 10 comitate din California care au cel mai mare număr de privilegii. Acesta a constatat că rata de nerambursare a atins un nivel maxim de 2 % până la 4 % la o lună după ce prima plată a ratelor a fost considerată scadentă, iar apoi a scăzut la sub 1 % în termen de 12 luni. În luna 22, rata de neplată PACE era la un nivel „excepțional de scăzut”, variind între 23 și 27 de puncte de bază, a declarat DBRS.
Eddy a remarcat că, în ultimul an, a existat o schimbare în mixul de garanții de la emitenții Renovate America, Renew Financial și Ygrene Energy Fund pentru a include mai multe finanțări din Florida și Missouri, celelalte două state cu programe PACE rezidențiale active.
Cu toate acestea, originarea PACE nu a atins încă un nivel în Florida sau Missouri care ar putea compensa declinul din California. Iar legislatorii din Missouri au introdus două proiecte de lege care ar centraliza supravegherea în cadrul Diviziei de Finanțe a statului, printre alte modificări, ceea ce ar putea avea un impact potențial asupra activității din acest stat.
Deputații consumatorilor pun la îndoială cât de mult se poate atribui declinul volumului de originare din California legilor de protecție a consumatorilor din acest stat, deoarece scăderea a început înainte de intrarea în vigoare a noilor norme.
Originarea a atins un vârf de 824,4 milioane de dolari în a doua jumătate a anului 2016, potrivit biroului trezorierului statului. Așadar, declinul a început în 2017.
Ei notează că unii creditori fintech, cum ar fi GreenSky, au aranjamente cu antreprenorii pentru finanțare la punctul de vânzare similare cu cele ale administratorilor PACE
Avocatii consumatorilor spun că reglementările actuale ar putea să nu fie adecvate
Avocatii consumatorilor sunt, de asemenea, nemulțumiți de noul regulament, deși din motive diferite. „Experiența noastră este că noile legi nu s-au tradus, deocamdată, printr-o scădere a plângerilor cu privire la programul PACE”, a declarat Jennifer Sperling, avocat la firma de avocatură Bet Tzedek. „Din cauza întârzierii dintre finanțare și înregistrarea unui drept de retenție PACE pe proprietate, clienții ale căror tranzacții finanțate după 1 iulie 2018 nu vor vedea prima creștere a impozitului pe proprietate până când nu vor primi factura de impozit pe proprietate 2019-2010 în octombrie 2019. Din acest motiv, este prea devreme pentru a spune dacă noile legi menite să protejeze consumatorii sunt adecvate pentru a face acest lucru pe deplin.”
Sperling a adăugat: „Pentru clienții pe care i-am întâlnit și care au încheiat tranzacții după aprilie 2018, încă investigăm, dar nu este clar dacă toate noile cerințe sunt respectate.”
În scrisoarea de comentarii din ianuarie 2018, Bet Tzedek și alte opt organizații de servicii juridice au declarat că legile nu merg suficient de departe pentru a proteja consumatorii. Printre alte neajunsuri, antreprenorii sunt obligați doar să facă o „estimare rezonabilă” a capacității unui consumator de a face față „cheltuielilor de bază ale gospodăriei”, iar această estimare se poate face pe baza numărului de persoane care locuiesc în casă. Semnatarii consideră că antreprenorii ar trebui să fie obligați să se informeze cu privire la îngrijire, cheltuieli medicale și datorii.
„Modelul de afaceri „finanțează mai întâi, evaluează mai târziu” implicat este puțin probabil să prevină extinderea creditului către proprietarii de locuințe cu o capacitate de rambursare inadecvată”, se arată în scrisoare.
Printre alte domenii coapte pentru elaborarea de norme, spun semnatarii, se numără urmărirea datelor privind prețurile pentru produsele și serviciile eligibile pentru PACE.
Cum atât oficialii PACE, cât și avocații consumatorilor fac presiuni pentru schimbări, rămâne de văzut dacă această formă de finanțare își va recăpăta atractivitatea de odinioară, fie în rândul antreprenorilor, fie în rândul proprietarilor de locuințe. Dacă nimic altceva, creditorii speră că extinderea îmbunătățirilor eligibile pentru a include rezistența la intemperii va ajuta. Aceeași legislație a oferit comunităților din zonele cu risc ridicat de incendiu posibilitatea de a utiliza PACE pentru a finanța îmbunătățiri de siguranță împotriva incendiilor de vegetație
„Sper că piața își revine la înălțimile pe care le-am văzut în 2016 sau 2017”, a declarat Vergara. „Ar trebui să fie un produs mai sigur pentru oamenii care au cu adevărat nevoie de el, care nu pot accesa împrumuturi negarantate. Deci finanțează îmbunătățiri care nu ar fi fost instalate altfel. Din punct de vedere al impactului, asta îndeplinește ceea ce a fost stabilit să realizeze.”
.