Kiedyś bardzo łatwo było zakwalifikować się do finansowania Property Assessed Clean Energy w Kalifornii, co sprawiło, że stała się ona popularną opcją wśród wielu wykonawców oferujących modernizacje efektywności energetycznej i wodnej. PACE tworzy zastaw, który jest spłacany przez właściciela domu podatków od nieruchomości, a do niedawna, to nie podlegał tego samego rodzaju ochrony konsumentów, jak kredyt hipoteczny, podstawowym wymogiem było posiadanie wystarczającej ilości kapitału własnego w nieruchomości. Właściciel domu, który chce wymienić okna lub system HVAC lub zainstalować panele słoneczne, może zostać zatwierdzony do finansowania w ciągu kilku minut.
Między styczniem 2014 r. a czerwcem 2018 r. ponad 3 miliardy dolarów modernizacji wydajności zostały sfinansowane z PACE, według danych z California State Treasurer.
Nie każdy z kapitałem własnym w swoich domach może sobie pozwolić na płacenie tysięcy dolarów rocznie w dodatkowych podatkach od nieruchomości, jednak. Po kilku latach krytyki ze strony rzeczników konsumentów, że wykonawcy błędnie przedstawili, w jaki sposób działa finansowanie, przepisy zostały uchwalone pod koniec 2017 r., Ustanawiając nowe wytyczne dotyczące underwriting dla PACE, które obejmują weryfikację dochodów i standardy ability-to-pay.
Odkąd przepisy weszły w życie w kwietniu 2018 r., Początki gwałtownie spadły. W pierwszej połowie ubiegłego roku (najnowsze dane dostępne z California State Treasurer), nowe finansowanie wyniosło 430,4 miliona dolarów, mniej niż dwie trzecie z 677,9 miliona dolarów sfinansowanych w drugiej połowie 2017 roku.
Administratorzy PACE mówią, że wykonawcy są teraz znacznie mniej skłonni do sugerowania tej formy finansowania, chyba że właściciel domu nie jest w stanie zakwalifikować się do żadnego innego rodzaju finansowania, takiego jak kredyt hipoteczny lub niezabezpieczona pożyczka.
„Stało się to bardziej produktem drugiego spojrzenia”, powiedział James Vergara, dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w PACEFunding.
Vergara przypisuje to dodatkowemu czasowi wymaganemu obecnie do zatwierdzenia PACE. „Ogólnie rzecz biorąc, wcześniej mogliśmy po prostu zatwierdzić kredytobiorcę w ciągu pięciu do 15 minut; teraz musimy zebrać dokumentację dochodów, musimy mieć underwritera weryfikującego, że dokumentacja pasuje do deklarowanego dochodu kredytobiorcy, uruchomić wodospad i wymyślić zdolność do zapłaty i mieć to działa,” powiedział.
PACEFunding jest względnym nowicjuszem w Kalifornii, więc nie musiał dokonać tak wielu zmian w swoim procesie underwriting jak niektórzy więksi konkurenci; wolumen pożyczkodawca został faktycznie rośnie, choć z niskiego poziomu. „Sposób, w jaki zwiększyliśmy nasz wolumen w ciągu ostatniego roku, polega na inwestowaniu w pracowników i zwiększaniu zatrudnienia” – powiedział Vergara. „Mamy więcej osób zaangażowanych w proces gwarantowania i potwierdzania. Zainwestowaliśmy również w technologię, aby pomóc usprawnić proces weryfikacji dochodów.”
Inni administratorzy PACE również się dostosowują, do pewnego stopnia. „Rozwiązania w zakresie oprogramowania i danych mogą pomóc tylko w tak dużym stopniu, biorąc pod uwagę niezwykle wysoki poziom wymagań dotyczących dokumentacji i naszą niezdolność do pełnego wykorzystania istniejących narzędzi technologicznych – jesteśmy ograniczeni w tym obszarze” – powiedział Ygrene Energy Fund w oświadczeniu przekazanym Asset Securitization Report. Oprócz underwriting i dokumentacja requirement’s administrator PACE cytowane dodatkowe wymagania wykonawców nałożone przez nowe przepisy, które powiedział, że „znacznie przekracza to, co jest już w miejscu dla innych opcji finansowania, że właściciele domów mają.”
„Nowe przepisy zdecydowanie utrudniły naszą zdolność do zapewnienia właścicielom domów szybkiej, skutecznej i dokładnej obsługi klienta, której się spodziewali”, powiedział Ygrene w oświadczeniu.
Nie tylko jest ogólna objętość PACE origination gwałtownie spadła, jednak, tam również wydaje się być pewien niekorzystny wybór. Ponieważ kredytobiorcy z lepszymi kredytami mają mniejsze szanse na otrzymanie kredytu w ramach PACE, jakość kredytowa puli wnioskodawców spadła.
W oświadczeniu przekazanym Asset Securitization Report, Renovate America, największy administrator PACE w Kalifornii, powiedział, że stanowe kryteria przyznawania kredytów są w wielu przypadkach mniej elastyczne niż kryteria Federalnej Administracji Mieszkaniowej i, do pewnego stopnia, Fannie Mae. Na przykład, kredytobiorcy, którzy dokonali jednej opóźnionej płatności na kredyt hipoteczny w ciągu ostatnich 12 miesięcy są teraz niekwalifikowalne. Kredytobiorcy są również wykluczeni przez dwa lata po wyjściu z bankructwa; a jeśli dokonają pojedynczej opóźnionej płatności w tych początkowych dwóch latach, mogą być wykluczeni z finansowania PACE przez okres do siedmiu lat.
„Te kryteria oceny są arbitralnie usuwając właścicieli domów, którzy mogą w przeciwnym razie przejść weryfikację dochodów ekranu,” Greg Frost, rzecznik Renovate America, powiedział w oświadczeniu.
„W czasie, gdy Kalifornijczycy widzieli, że ceny energii elektrycznej rosną trzy razy szybciej niż w reszcie kraju, gdy bankructwo PG&E grozi dalszym wzrostem cen energii elektrycznej, i gdy potrzeba zmniejszenia emisji zmieniających klimat staje się większa z dnia na dzień, wyłączenie PACE niesie negatywne konsekwencje ekonomiczne i środowiskowe dla tego stanu”, powiedział Frost.
W pierwszych kilku miesiącach po tym, jak składnik weryfikacji dochodu ustawy wszedł w życie, Renovate America widział spadek udziału wniosków od konsumentów z FICOs 661 i wyższym, oraz wzrost udziału wniosków od właścicieli domów z FICOs 660 lub mniej.
Frost powiedział, że to negatywne migracji kredytowej w profilu aplikacji sugeruje, że wykonawcy poprawy domu nie są wiodące z PACE w wyższych domów profilu kredytowym, ponieważ wiedzą, że klient nie chce przejść przez wymagane „czynnik kłopotów”, gdy inne opcje są dostępne.
Jeszcze za wcześnie, aby zaobserwować jakikolwiek wpływ na wyniki papierów wartościowych zabezpieczonych aktywami PACE
Zarówno spadek wolumenu rozpoczynania inwestycji, jak i potencjał niekorzystnej selekcji budzą obawy na Wall Street, gdzie zastawy PACE są łączone w zabezpieczenia obligacji, które mogą być sprzedawane jako „zielone”. Wolumen sekurytyzacji mieszkaniowych PACE spadł z 1,5 mld USD poprzez siedem transakcji w 2017 r. do 693 mln USD poprzez trzy transakcje w 2018 r., zgodnie z danymi Finsight. Oczekuje się, że w tym roku emisja będzie na mniej więcej tym samym poziomie, przy czym część wolumenu potencjalnie pochodzi od emitentów debiutujących.
Choć ogólna jakość kredytowa wnioskodawców może się obniżać, agencje ratingowe twierdzą, że nie widać tego w pulach zastawów PACE, które zostały poddane sekurytyzacji, przynajmniej jeszcze nie.
„Jeśli firmy rzeczywiście znajdują się pod presją z powodu zmniejszonego wolumenu z powodu uciążliwych przepisów ochrony konsumentów, obawa przed niekorzystną selekcją jest zrozumiała” – powiedział Rohit Bharill, szef działu ABS w Morningstar Credit Ratings, który ocenia sekurytyzację PACE od 2016 roku. „Jednak nie zaobserwowaliśmy jeszcze żadnych trendów, aby móc je skomentować” – powiedział Rohit.
„Jesteśmy na tym mocno skoncentrowani, ale nie zaobserwowaliśmy żadnych zmian w charakterystyce origination” w finansowaniu PACE pochodzącym z Kalifornii, powiedziała Irene Eddy, główny analityk PACE w DBRS, który ocenia transakcje w tym sektorze od 2015 roku.
Eddy powiedziała, że byłoby zbyt wcześnie, aby zobaczyć jakąkolwiek zmianę w wydajności, ponieważ większość właścicieli domów, którzy uzyskali finansowanie PACE w Kalifornii po wejściu w życie przepisów ochrony konsumentów, musi jeszcze dokonać pierwszej płatności.
W lutym 2018 r., DBRS opublikował raport oceniający wydajność finansowania PACE dla lat podatkowych od 2013-14 do 2016-17 w 10 hrabstwach Kalifornii, które mają największą liczbę zastawów. Stwierdzono, że wskaźnik zaległości osiągnął szczyt w przedziale od 2% do 4% miesiąc po tym, jak pierwsza płatność raty została uznana za przeterminowaną, a następnie spadł do poziomu poniżej 1% w ciągu 12 miesięcy. W miesiącu 22, zaległości w spłacie PACE były na „wyjątkowo niskim” poziomie od 23 punktów bazowych do 27 punktów bazowych, powiedział DBRS.
Eddy zauważył, że w ciągu ostatniego roku nastąpiła zmiana w strukturze zabezpieczeń emitentów Renovate America, Renew Financial i Ygrene Energy Fund, aby włączyć więcej finansowania z Florydy i Missouri, dwóch innych stanów z aktywnymi programami PACE dla budynków mieszkalnych.
Jednakże, PACE origination musi jeszcze osiągnąć poziom na Florydzie lub Missouri, które mogłyby zrównoważyć spadek w Kalifornii. A ustawodawcy w Missouri wprowadzili dwa projekty ustaw, które scentralizowałyby nadzór z państwowym Wydziałem Finansów, wśród innych zmian, potencjalnie wpływając na działalność w stanie.
Opiekunowie konsumentów kwestionują, ile spadek wolumenu początkowego w Kalifornii można przypisać stanowym przepisom ochrony konsumenta, ponieważ spadek rozpoczął się, zanim nowe zasady weszły w życie.
Początek osiągnął szczyt na poziomie 824,4 mln USD w drugiej połowie 2016 r., według biura skarbnika stanowego. Tak więc spadek rozpoczął się w 2017 roku.
Zauważają, że niektórzy pożyczkodawcy fintech, tacy jak GreenSky, mają porozumienia z wykonawcami w zakresie finansowania w punktach sprzedaży podobne do tych, które mają administratorzy PACE
Obrońcy konsumentów mówią, że obecne przepisy mogą nie być odpowiednie
Obrońcy konsumentów są również niezadowoleni z nowych regulacji, choć z różnych powodów. „Z naszego doświadczenia wynika, że nowe przepisy nie przełożyły się jeszcze na spadek liczby skarg na program PACE”, powiedziała Jennifer Sperling, adwokat w firmie prawniczej Bet Tzedek. „Ze względu na opóźnienie między finansowaniem a rejestracją zastawu PACE na nieruchomości, klienci, których transakcje sfinansowano po 1 lipca 2018 r., nie zobaczą pierwszej podwyżki podatku od nieruchomości, dopóki nie otrzymają rachunku za podatek od nieruchomości na lata 2019-2010 w październiku 2019 r. Z tego powodu jest zbyt wcześnie, aby powiedzieć, czy nowe przepisy mające na celu ochronę konsumentów są odpowiednie, aby w pełni to zrobić.”
Sperling dodał: „Dla klientów, z którymi się zetknęliśmy, którzy zawarli transakcje po kwietniu 2018 r., Nadal badamy, ale nie jest jasne, czy wszystkie nowe wymagania są przestrzegane.”
W styczniu 2018 r. list z komentarzem, Bet Tzedek i osiem innych organizacji świadczących usługi prawne powiedział, że przepisy nie idą wystarczająco daleko, aby chronić konsumentów. Wśród innych niedociągnięć, wykonawcy są zobowiązani jedynie do dokonania „rozsądnego oszacowania” zdolności konsumenta do zaspokojenia „podstawowych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego”, a to oszacowanie może dokonać w oparciu o liczbę osób mieszkających w domu. The signatories believes that contractors should be required to inquire about caretaking, medical expenses and debt.
„The 'finance first, evaluate later’ business model implied is unlikely to prevent extension of credit to homeowners with inadequate ability to repay”, the letter states.
Among other areas ripe for rulemaking, the signatories said, are tracking of price data for PACE-eligible products and services.
Z obu urzędników PACE i rzeczników konsumentów naciska na zmiany, to pozostaje do zobaczenia, czy ta forma finansowania odzyska swój dawny urok z wykonawców lub właścicieli domów. Jeśli nic innego, kredytodawcy mają nadzieję, że rozszerzenie kwalifikujących się uaktualnień w celu włączenia odporności na warunki atmosferyczne pomoże. Te same przepisy dały społeczności w strefach wysokiego pożaru możliwość korzystania z PACE do finansowania poprawy bezpieczeństwa dzikiego ognia
„Mam nadzieję, że rynek odzyskuje do wysokości widzieliśmy w 2016 lub 2017,” Vergara powiedział. „To powinien być bezpieczniejszy produkt dla folks, którzy naprawdę tego potrzebują, którzy nie mogą uzyskać dostępu do niezabezpieczonych pożyczek. Więc to jest finansowanie ulepszeń, które nie zostałyby zainstalowane w inny sposób. Z punktu widzenia wpływu, to osiąga to, co zostało ustalone, aby osiągnąć.”
.