Investir em imóveis pode ser uma das melhores formas de acumular riqueza. A riqueza cresce através da composição, o que significa colocar dinheiro em algo na expectativa de que você receberá mais dinheiro de volta mais tarde. Historicamente, a propriedade imobiliária tem sido um composto consistente por uma razão simples: não há muito terreno para construir!
A propriedade real aproveita o poder da oferta e da procura e canaliza-o para a sua carteira. Regras fundamentais da oferta e da procura dizem-nos que uma oferta limitada de algo em alta procura deve resultar em preços mais altos. Você provavelmente já viu o poder da oferta e da procura jogar com o valor da sua residência principal. Por exemplo, o preço da casa nacional dos EUA aumentou 243% desde janeiro de 1987 e recuperou 63% desde a crise financeira pós-2008, em baixa, desde maio de 2020.
Felizmente, você não precisa ser uma pessoa com patrimônio líquido ultra-alto para começar a investir em imóveis. Os decisores políticos reconheceram há muito tempo o potencial do imobiliário como uma porta de entrada para a acumulação de riqueza, abrindo a porta para a criação de inúmeras formas de pôr o capital a funcionar para todos os investidores. Este artigo apresentará brevemente sete das formas mais populares de investir em imóveis; no entanto, não é de forma alguma uma lista exaustiva.
1. Investir em um fundo de private equity
Investir em um fundo imobiliário de private equity significa negociar seu capital por uma posição acionária na empresa formada para desenvolver, operar ou administrar uma propriedade ou carteira de propriedades. Os fundos de private equity oferecem projetos imobiliários durante todo o ciclo de vida do empreendimento. Você deve ser capaz de encontrar um investimento que se alinhe com seus objetivos de investimento, tolerância ao risco e horizonte de tempo. Geralmente, os fundos imobiliários de private equity se enquadram em um dos três perfis de risco: core/core plus, value-add e oportunista.
Núcleo/core plus de private equity compartilham características com REITs. Estes imóveis já produzem renda de inquilinos de alta qualidade, estão nas partes bonitas da cidade e normalmente têm baixo montante de dívida. Core/core-plus pode ser apropriado se você estiver procurando por investimentos geradores de renda e tem menor tolerância ao risco.
As transações de private equity de valor agregado são apenas outra forma de dizer “trabalhos de renovação”. Basicamente, o gestor de private equity utiliza o seu capital para fixar uma propriedade ou carteira de propriedades. Então, o gestor pode optar por ficar com a propriedade e passar o rendimento dos inquilinos de volta para si (chamado “DPI” ou “distribuição de capital pago”) ou vendê-la e pagar o produto da venda de acordo com a sua posição patrimonial (chamado “múltiplo de saída”). Você negocia o acesso ao seu capital por qualquer lugar entre dois a cinco anos (ou mais) em troca de DPI ou um múltiplo de saída. Estes negócios oferecem o potencial para maiores retornos – seja através de renda ou múltiplos de saída – mas vêm com maior risco.
Opportunistic private equity deals are ground-up development projects: você negocia acesso ao seu capital para construir algo novo. Estes negócios podem incluir re-desenvolvimento (trabalhos de demolição), aquisição de terrenos e novas construções. Os negócios oportunistas oferecem o maior potencial de saída múltiplo com o maior risco potencial. Estes negócios podem ser apropriados se você quiser complementar investimentos existentes geradores de renda ou de baixo risco com um investimento de alto risco/alta recompensa orientado ao crescimento.
Investe ganhos de capital elegíveis em uma zona de Oportunidade Qualificada
A Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017 criou Zonas de Oportunidade (“OZs”) para estimular o desenvolvimento imobiliário, idealmente em áreas mal servidas ou economicamente desfavorecidas. Aqui, você investe ganhos de capital não realizados em negócios de desenvolvimento oportunista. Ao fazer isso, você pode potencialmente adiar, reduzir e eliminar ganhos de capital elegíveis. Dependendo do projeto, você também pode perceber um múltiplo de saída potencialmente atraente na venda do imóvel.
Zonas de Oportunidade são mais apropriadas para investidores credenciados com alta tolerância ao risco e um horizonte de tempo longo. Além de assumir o risco de desenvolvimento, você deve esperar dez anos e seguir um cronograma rigoroso para realizar os benefícios fiscais.
Investir em um REIT
Real estate investment trusts (REITs) são uma forma popular de investir em imóveis. Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia bens imobiliários geradores de renda. O Congresso criou os REITs em 1960 para permitir que os investidores comprassem ações dessas empresas sem se envolverem nas operações do dia-a-dia e na supervisão das propriedades físicas. O Congresso modelou os REITs em fundos mútuos, o que ajudou a democratizar o acesso ao mercado de ações e títulos.
A empresa deve atender a vários requisitos para se qualificar como REIT. Principalmente, 75% ou mais da carteira deve investir em imóveis geradores de renda, e 90% da renda gerada por esses imóveis deve ser distribuída como dividendo aos acionistas.
Os REITs vêm em dois sabores: negociados publicamente e não negociados.
Os REITs negociados publicamente em bolsas como a Bolsa de Valores de Nova York. Qualquer pessoa pode investir no REIT. Você mesmo pode comprar a ação específica ou um veículo misturado como um fundo negociado em bolsa (“ETF”) ou um fundo mútuo que possui uma cesta de ações. Os REITs negociados publicamente são altamente líquidos, o que significa que você pode comprar ou vender as ações rapidamente na bolsa de valores. A liquidez pode ser boa se você precisar acessar rapidamente o seu capital. Os preços dos REIT muitas vezes flutuam com a direção geral do mercado de ações, independentemente do valor dos imóveis em sua carteira. Por exemplo, quando o S&P 500 perdeu 52% de seu valor durante a Crise Financeira de 2008, as ações de REIT viram 68% de seu valor evaporar durante esse mesmo período.
ReITs não negociados estão sujeitos às mesmas exigências que suas contrapartes públicas, mas são altamente ilíquidos. Investir em um REIT não negociado significa bloquear o seu dinheiro por dois a cinco anos, normalmente, em troca de dividendos potencialmente mais elevados. Uma vez que os REITs não negociados não são negociados nas bolsas, os seus preços reflectem o valor da sua carteira de propriedades em vez do sentimento do mercado. Isso também significa que os REITs não negociados parecem muito menos voláteis do que os REITs negociados publicamente.
Os REITs não negociados não são ilíquidos para sempre. Eventualmente, a companhia gerencial que opera o REIT deve decidir tornar o REIT público ou dissolver a companhia e pagar os lucros aos acionistas. Conforme a conversão pública esperada se aproxima, os investidores podem receber solicitações para vender suas ações em uma transação de mercado secundário antes que o REIT se torne público.
REITs podem ser um bom ajuste para uma forma baseada em dividendos para fazer crescer sua conta de aposentadoria em vez de proporcionar crescimento via valorização do preço. Geralmente, o foco da empresa REIT é gerenciar suas propriedades para pagar o dividendo em primeiro lugar e buscar o crescimento do preço de suas ações em segundo lugar. Enquanto isso geralmente significa propriedades de maior qualidade na carteira, isso também significa um menor potencial de valorização do preço.
Completar uma troca 1031
Congresso emendou o Código da Receita Federal para incluir trocas 1031 quando elas passaram o Revenue Act de 1921. A troca 1031 também é conhecida como uma “troca de tipo similar”. Ela traça suas raízes para os agricultores que procuram trocar terras em pousio por terras com potencial para o rendimento da cultura. Na opinião do IRS, se o agricultor troca um pedaço de terra por um pedaço de terra de valor semelhante, então sua posição econômica não mudou. Como resultado, o agricultor pode adiar os impostos perpetuamente. Quando o fazendeiro morre, a propriedade do fazendeiro recebe um aumento na base do custo, eliminando funcionalmente os ganhos acumulados. Atualmente, não há limite para o número de trocas que um investidor pode fazer.
Completar uma troca 1031 é uma das formas mais populares de acumular riqueza usando bens imóveis. Os regulamentos exigem que a propriedade trocada seja apenas para uso de investimento (não pode ser sua residência principal) e que você troque por uma nova propriedade a um valor igual ou maior.
Existe uma teia de regulamentos, cronogramas e requisitos que acompanham uma troca 1031, portanto, eles estão longe de ser simples de executar. Todos esses passos à parte, a idéia é simples: trocar uma propriedade por outra e adiar os impostos sobre ganhos de capital para sempre. A 1031 troca de propriedades pode ser apropriada para que alguém com um alto escalão de impostos acumule riqueza para seu patrimônio ou para expandir e diversificar uma carteira imobiliária existente.
Investir em um sindicato
Syndication é um método estabelecido para levantar capital para comprar uma propriedade. Você negocia o acesso ao seu capital para uma posição acionária na sociedade geral formada para comprar um imóvel existente. Você é um sócio limitado que recebe renda passiva e não tem supervisão ou responsabilidade gerencial.
Um dos negócios mais famosos de sindicação ocorreu em 1961. O promotor nova-iorquino Harry Helmsley levantou $33 milhões (aproximadamente $282 milhões em dólares correntes) de mais de 3.000 investidores individuais para ajudá-lo a comprar o Empire State Building. O investimento médio foi de cerca de $10.000,
Como um fundo de dívida privado ou um negócio core/core-plus, um sindicato pode diversificar sua fonte de renda atual ou substituir um investimento existente por um com maior rendimento.
6. Participar de uma “mini-IPO”
Título IV da Lei do Emprego eliminou as exigências do investidor credenciado anteriormente exigidas aos empresários para solicitar investimento externo na sua empresa. Agora, qualquer pessoa pode investir em uma empresa privada no que é conhecido como uma oferta “Reg A+” ou “mini-IPO”
Reg A+ permite que uma empresa privada obtenha até $50 milhões do público. Como uma IPO tradicional (“oferta pública inicial”), a empresa deve se apresentar à SEC para obter aprovação antes de comercializar a oferta Reg A+ para o público. Ao contrário de uma IPO tradicional, as taxas e os requisitos de divulgação contínua que a empresa privada seria obrigada a cumprir são muito menos onerosos sob a Reg A+.
A legislação da Lei do Emprego é uma notícia bem-vinda para os investidores que querem participar em negócios imobiliários privados, mas não cumprem o requisito de rendimento ou de acreditação do património líquido. Ainda assim, aborde esses investimentos com cautela, pois pode haver risco significativo de investimento em empresas em fase inicial ou em projetos de incorporação imobiliária.
>
>>
Investir em um fundo de dívida privado
Fundos de dívida privados reúnem seu capital junto com os outros LPs em troca de uma posição acionária na empresa formada para emprestar dinheiro para financiar projetos imobiliários. Os investidores nestes tipos de fundos procuram diversificar a sua fonte de rendimento ou substituir um investimento existente por outro com um rendimento mais elevado. Estes fundos podem ser mais atraentes que os fundos de ações se você tiver um horizonte de tempo mais curto e uma menor tolerância ao risco.
Conclusão
Existem muitas maneiras de investir em imóveis. A correta deve equilibrar seus objetivos de investimento, tolerância ao risco, horizonte de tempo e patrimônio líquido.
Completar uma troca de 1031 pode ser correta para você se já possui uma propriedade de investimento e deseja negociar até uma propriedade diferente sem realizar ganhos de capital na troca. Se você tem ganhos de capital não realizados, tem dez anos para esperar, e está confortável com o risco de desenvolvimento, então as Zonas de Oportunidade podem ser as mais adequadas.
Um fundo de private equity de valor agregado ou oportunista pode proporcionar a combinação certa de crescimento e renda para diversificar investimentos existentes orientados para a renda. Um Reg A+ “mini-IPO” pode ser mais adequado se você tiver um horizonte de tempo longo e ainda não atender aos requisitos de credenciamento.
REITs negociados publicamente e não negociados, sindicatos, fundos de dívida privada e fundos de private equity de núcleo/core-plus, cada um fornecendo uma maneira diferente de gerar renda passiva a partir de bens imóveis. Seu patrimônio líquido, tolerância ao risco e investimentos atuais orientados para a renda são alguns dos fatores que devem ajudar a orientar sua escolha. Investir em imóveis pode ser uma excelente maneira de fazer crescer o seu patrimônio líquido. Os imóveis oferecem uma combinação invejável de retornos historicamente fortes e renda passiva, assim como o potencial para cobrir a inflação e as girações do mercado acionário. Com apenas tanta terra para construir, a oportunidade de acumular e perpetuar riqueza deve continuar a acumular para aqueles que possuem e investem em imóveis.