Představte si to: Máte 5 000 dolarů a chcete investovat do nemovitostí. Ačkoli byste mohli tuto hotovost využít jako páku a rozsáhle si půjčit, abyste se protlačili do pronájmu nemovitosti, je to riskantní krok s tak omezenou částkou, za předpokladu, že se vám to vůbec podaří.
Otázkou je, zda to může fungovat tak, aby to investorovi přineslo spolehlivý zisk.
Tato investice by však měla potenciálním investorům přinést určitou útěchu, protože se opírá o ověřený finanční fakt: Nemovitosti mají dlouhou historii ziskovosti. Přinejmenším jeden odborník tvrdí, že jde o preferovaný nástroj bohatých.
„Zhruba 90 % milionářů – ano, 9 z 10 – vytvořilo své bohatství prostřednictvím nemovitostí,“ říká Kurt M. Westfield, řídící partner společnosti WC Companies v Tampě na Floridě. „Ne akcie. Ne zlato. Ne baseballové kartičky nebo jiné sezónní či rozmarné investiční nástroje.“
Co nás čeká:
Co je crowdfunding?
Crowdfunding umožňuje drobným investorům financovat velké projekty.
Crowdfunding (neboli equity crowdsourcing) je nový koncept. Co to je?
V květnu 2016 vstoupil v platnost zákon Jumpstart Our Business Startups Act, který vůbec poprvé umožňuje „neakreditovaným“ investorům podporovat soukromé společnosti. Předtím museli být investoři, aby mohli investovat do soukromých společností, „akreditovaní“, což znamená, že museli mít čisté jmění alespoň 1 milion dolarů nebo vydělávat alespoň 200 000 dolarů po dobu nejméně dvou let.
Ve fázi plánování po většinu čtyř let – od doby, kdy prezident Obama v roce 2012 podepsal zákon JOBS – čekal crowdfunding na zelenou od vládních regulačních orgánů. Nyní, když je tento investiční kanál spuštěn, představuje dostupný způsob pro jednotlivce, kteří mají zájem zařadit nemovitosti do svého portfolia – a podle příznivců dosáhnout výnosů, které mohou přesáhnout 10 % ročně.
„V době, kdy je akciový trh obzvláště volatilní a kdy je kvůli nízkým úrokovým sazbám těžké najít výnos, jsou nemovitosti sektorem, kde můžete najít relativní stabilitu a vysokou výkonnost,“ říká Charles Clinton, generální ředitel společnosti EquityMultiple, online platformy pro investice do nemovitostí se sídlem v New Yorku.
I Clinton však uznává, že pokud jde o zákon JOBS a nemovitosti, „odvětví upřímně řečeno není dost staré na to, abychom měli mnoho statistických důkazů v tom či onom směru“.
A v tom je háček – a to velký.
Krowdfunding znamená kapitál a příležitost, ale také spoustu rizik
Hlavním důvodem, proč zákon JOBS Act dostal pomocnou ruku, byla obava vládních regulátorů z toho, co by se mohlo stát, kdyby se důvěřiví investoři typu „máma a táta“ dostali do nepříjemného scénáře. A jestli existuje nějaký obor, kde na nás číhají nechutné postavy, pak jsou to nemovitosti. (Ale no tak: Je to obor, který vynalezl eufemismy jako „útulný“ pro stísněný a „větší, než vypadá“ pro opravdu stísněný)
Jordan Wirsz v červnu na stránkách cre.tech upozornil na nebezpečí, kde se nemovitosti a crowdfunding protínají: „Zájemci o kapitál z nemovitostí jsou častěji než jiní sebeprosazující se developeři a investoři….Věřte tomu nebo ne, ale největší problémy nebude mít žádný sháněč kapitálu s investorem, který investuje 1 milion dolarů, ale s investorem, který investoval 5 000 dolarů.“
Jak to? „Nedostatek sofistikovanosti a porozumění, navíc s nedostatkem zkušeností s řízením rizik a znalostí rizik, je nebezpečná kombinace,“ píše Wirsz.
I když se však nové prostředí crowdfundingu ukáže jako celkově turbulentní, nemovitosti se mohou ve skutečnosti ukázat jako přístav v této bouři.
„Historicky jsou nemovitosti obecně velmi stabilní investicí,“ říká Allen Shayanfekr, generální ředitel a spoluzakladatel společnosti Sharestates, platformy pro crowdfunding nemovitostí v Great Neck ve státě New York. „Stejně jako všechny investice mají i nemovitosti cyklický charakter, ale ve srovnání s jinými třídami investic jsou obecně méně volatilní.“
Nemusí být ani velkým hazardem. Pokud horká nemovitost v městské metropoli začíná na šestimístné částce, mohou investoři začít na Sharestates za 1 000 dolarů (méně než dobře vybavená psí bouda v Hamptons). Webové stránky Sharestates vypadají podobně jako variace na portál osobních financí, protože investoři se mohou podívat na barevně odlišené grafy s vodorovnými čarami, které uvádějí hodnocení rizikovosti každé představené nemovitosti od A plus po D minus.
Nemovitosti, dalo by se říci, jsou také podložené způsobem, jakým jiné neakciové investice nejsou. Na trzích, jako jsou New York, San Francisco a Boston, kde se byty rok od roku ukazují jako nedostatkové, je pro to dostatek důkazů.
„Budování složeného bohatství prostřednictvím nájemních aktiv se ujalo,“ zdůrazňuje Westfield. „S průměrným ročním zhodnocením ve výši 3 % a rostoucími nájemními sazbami začaly výnosové nemovitosti plnit portfolia více investorů.“
Na druhou stranu tu byla také taková drobnost, které se v letech 2007 až 2010 říkalo hypoteční krize. Je velmi pochybné, že se taková krize – která koneckonců málem přivedla americkou ekonomiku ke krachu – bude v této generaci opakovat. Přesto to neznamená, že neexistují jiné způsoby, jak na nemovitostech prodělat peníze.
Tady může pomoci uvažovat o crowdfundingových investicích do nemovitostí jako o obdobě akcií. Nejlepší je vždy investovat do společností, které znáte, v odvětvích, která znáte (nebo je přinejmenším dobře zná váš finanční poradce). Tímto diktátem se mimo jiné do puntíku řídí Warren Buffett a je těžké vystřílet díry v miliardářově příručce.
Nejlepší možnosti crowdfundingu nemovitostí
DiversyFund vám umožní investovat do aktiv na soukromém trhu, jako jsou nemovitosti, již s 500 dolary. DiversyFund se pyšní tím, že nabízí dostupné a výnosné investiční fondy pro všechny zákazníky, nejen pro extrémně bohaté. S nulovými poplatky za správu, bez omezení čistého jmění a s posláním demokratizovat investiční prostředí je DiversyFund skvělou volbou, pokud chcete investovat do nemovitostí s omezeným rozpočtem.
S online platformou Fundrise můžete investovat do nemovitostí s pouhými 500 dolary. To znamená, že neakreditovaní investoři mohou nakupovat nemovitosti, aniž by museli platit velké poplatky zprostředkovatelům na trhu s nemovitostmi. Díky správě vlastního portfolia vás poplatky přijdou na pouhé 1 % a Fundrise nabízí 90denní záruku spokojenosti.
Streitwise vám umožní investovat do nemovitostí již za 1 000 USD. Platforma je otevřená ohledně vyplácených dividend a její historický průměr činí 9,8 %. Na webových stránkách si můžete prohlédnout minulé investice, abyste získali představu o typech nemovitostí, které Streitwise nakupuje. Všechny nemovitosti a nájemci jsou pečlivě prověřeni, aby byla vaše investice chráněna.
Pokud dáváte přednost vlastní správě investic, bude pro vás Crowdstreet pravděpodobně vhodnější. Procházíte realitní příležitosti a vybíráte si ty, které chcete přidat do svého portfolia. Pokud však dáváte přednost, můžete proces tvorby portfolia přenechat internímu poradenskému týmu Crowdstreet. Ti vyberou investice, které nejlépe splňují vaše finanční cíle.
Realty Mogul je další možností crowdfundingu nemovitostí, která vám umožní přístup k pečlivě prověřeným komerčním a maloobchodním nemovitostem a také k nemovitostem pro více rodin. Můžete také investovat do realitních investičních fondů (REIT), pokud splníte požadavky na počáteční investici. U individuálních investic se minimální investiční požadavky pohybují od 15 000 do 50 000 USD.
Měli byste investovat do realitního crowdfundingu?
Realitní crowdfunding nabízí snadný způsob, jak investovat malé částky a získat potenciálně zajímavý výnos. Je však důležité mít na paměti, že investování do nemovitostí je ze své podstaty rizikové a crowdfunding je stále relativně novým konceptem. Proto byste měli postupovat s tímto vědomím.
Krowdfunding nemovitostí nemusí být investicí, do které byste vrhli své celoživotní úspory – nebo dokonce podstatné procento svého majetku. Můžete ji však zvážit, pokud pár tisíc dolarů představuje malé procento vašeho portfolia a hledáte příležitost s vysokým rizikem a vysokým ziskem. A jistě, realitní crowdfundingové platformy, jako jsou Fundrise a EquityMultiple, nabízejí atraktivní možnosti investování do diverzifikovaných realitních projektů s potenciálem skutečně diverzifikovat vaše celkové investiční portfolio.
- Měli byste investovat do nemovitostí?
- Jak najít výnosné nemovitosti k pronájmu