Képzeld el ezt: Van 5000 dollárod, és ingatlanba szeretnél befektetni. Bár lehet, hogy ezt a készpénzt kihasználva és nagy összegű kölcsönt felvéve be tudna szorítani egy bérleménybe, ez kockázatos lépés egy ilyen korlátozott összeggel, feltéve, hogy egyáltalán működőképes lesz.
A kérdés az, hogy működhet-e ez úgy, hogy megbízható nyereséget termeljen a befektetőknek?
Ez a befektetés azonban némi megnyugvást jelenthet a leendő befektetőknek, mivel egy bizonyított pénzügyi tényen alapul: az ingatlanok hosszú múltra visszatekintő nyereségességgel rendelkeznek. Legalábbis egy szakértő azt állítja, hogy ez a gazdagok kedvelt eszköze.
“A milliomosok nagyjából 90%-a – igen, 10-ből 9 – ingatlanon keresztül teremtette meg vagyonát” – mondja Kurt M. Westfield, a floridai Tampában működő WC Companies ügyvezető partnere. “Nem részvények. Nem aranyból. Nem baseballkártyák vagy más szezonális vagy szeszélyes befektetési eszközök.”
Mit várunk:
Mi az a crowdfunding?
A crowdfunding segítségével a kisbefektetők nagy projekteket finanszírozhatnak.
A crowdfunding (vagy equity crowdsourcing) új fogalom. Mi ez?
A Jumpstart Our Business Startups Act 2016 májusában lépett hatályba, és most először teszi lehetővé, hogy “nem akkreditált” befektetők támogassák a magánvállalkozásokat. Ezt megelőzően a magánvállalkozásokba történő befektetéshez a befektetőknek “akkreditáltnak” kellett lenniük, ami azt jelenti, hogy legalább 1 millió dollár nettó vagyonnal kellett rendelkezniük, vagy legalább 200 000 dollárt kellett keresniük legalább két éven keresztül.
A tervezési szakaszban már több mint négy éve – amióta Obama elnök 2012-ben aláírta a JOBS Actet – a crowdfunding a kormányzati szabályozó hatóságok zöld lámpájára várt. Most, hogy elindult, a befektetési csatorna elérhető módot kínál azon magánszemélyek számára, akik ingatlanokat szeretnének a portfóliójukba helyezni – és a támogatók szerint olyan hozamokat realizálni, amelyek meghaladhatják az évi 10%-ot.
“Egy olyan időszakban, amikor a részvénypiac különösen változékony, és amikor az alacsony kamatok miatt nehéz hozamot találni, az ingatlan olyan ágazat, ahol viszonylagos stabilitást és erős teljesítményt találhatunk” – mondja Charles Clinton, az EquityMultiple, egy New York-i székhelyű online ingatlanbefektetési platform vezérigazgatója.
Még Clinton is elismeri, hogy a JOBS-törvény és az ingatlanok tekintetében “az iparág őszintén szólva nem elég régi ahhoz, hogy sok statisztikai bizonyítékunk legyen az egyik vagy a másik irányba.”
És itt van a bökkenő – méghozzá nagy.
A Crowdfunding tőkét és lehetőséget jelent, de sok kockázatot is
A JOBS Act fő oka az volt, hogy a kormányzati szabályozók féltek attól, hogy mi történhet, ha a hiszékeny, kisgyerekes befektetők belekeverednek egy kellemetlen forgatókönyvbe. És ha van olyan terület, ahol a gusztustalan alakok köztudottan leselkednek, akkor az az ingatlanpiac. (Ugyan már! Ez az a terület, amely feltalálta az olyan eufemizmusokat, mint a “hangulatos” a szűkös és a “nagyobb, mint amilyennek látszik” a valóban szűkös.)
Júniusban a cre.tech oldalon Jordan Wirsz rámutatott a veszélyekre, ahol az ingatlan és a crowdfunding keresztezi egymást: “Az ingatlanos tőkebevonók leggyakrabban önjelölt ingatlanfejlesztők és befektetők.”….Akár hiszik, akár nem, a legtöbb probléma minden tőkebevonónak nem azzal a befektetővel lesz, aki 1 millió dollárt fektet be, hanem azzal a befektetővel, aki 5000 dollárt fektetett be.”
Hogyan van ez? “A kifinomultság és a megértés hiánya, valamint a kockázatkezelésben és a kockázati ismeretekben való tapasztalat hiánya veszélyes kombináció” – írja Wirsz.”
Még ha az új crowdfunding-környezet összességében viharosnak is bizonyul, az ingatlanok valójában kikötőnek bizonyulhatnak ebben a viharban.
“Történelmileg az ingatlanok általában nagyon stabil befektetésnek számítanak” – mondja Allen Shayanfekr, a New York-i Great Neckben működő Sharestates, egy ingatlan crowdfunding platform vezérigazgatója és társalapítója. “Mint minden befektetés, az ingatlanok is ciklikus jellegűek, de más befektetési osztályokhoz képest általában kevésbé volatilisek.”
Az ingatlanoknak sem kell nagy kockázatot jelenteniük. Ha egy menő ingatlan egy városi metropoliszban hat számjegyű összegről indul, a befektetők már 1000 dollárért (kevesebb, mint egy jól felszerelt kutyaház Hamptonsban) belevághatnak a Sharestate-be. A Sharestates honlapja nagyon hasonlít egy személyes pénzügyi portál variációjára, mivel a befektetők színkódolt, vízszintes vonalú grafikonokat tekinthetnek meg, amelyek az egyes bemutatott ingatlanok kockázati besorolását jelentik, A plusztól D-mínuszig.
Az ingatlanok, mondhatni, olyan módon is megalapozottak, ahogy más nem részvénybefektetések nem. Erre elég bizonyíték van olyan piacokon, mint New York, San Francisco és Boston, ahol a lakások évről évre szűkösnek bizonyulnak.
“Az összetett vagyon felépítése a bérbe adott eszközökön keresztül beindult” – mutat rá Westfield. “Az átlagosan 3%-os éves felértékelődéssel és a bérleti díjak emelkedésével a jövedelmi ingatlanok egyre több befektető portfólióját kezdték kitölteni.”
Aztán ott volt ez a 2007 és 2010 közötti szubprime jelzáloghitel-válságnak nevezett kis dolog is. Nagyon kétséges, hogy egy ilyen válság – amely végül is majdnem összeomlasztotta az amerikai gazdaságot – megismétlődik ebben a generációban. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlanpiacon nem lehet más módon is pénzt veszíteni.
Ez az a pont, ahol segíthet, ha a tömegfinanszírozású ingatlanbefektetésekre a részvényekhez hasonlóan gondolunk. A legjobb, ha mindig olyan cégekbe fektetsz be, amelyeket ismersz, olyan ágazatokban, amelyeket ismersz (vagy legalábbis a pénzügyi tanácsadód jól ismer). Többek között Warren Buffett is pontosan követi ezt a diktumot, és nehéz lyukat lőni a milliárdos játékkönyvébe.
A legjobb ingatlan crowdfunding lehetőségek
A DiversyFund segítségével már 500 dollárral is befektethetsz olyan magánpiaci eszközökbe, mint az ingatlanok. A DiversyFund büszke arra, hogy elérhető, jövedelmező befektetési alapokat kínál minden ügyfél számára, nem csak a rendkívül tehetősek számára. Nulla kezelési díjjal, nettó vagyoni korlátozások nélkül, és azzal a küldetéssel, hogy demokratizálja a befektetéseket, a DiversyFund nagyszerű lehetőség, ha kis költségvetésből szeretne ingatlanokba fektetni.
A Fundrise online platformjával már 500 dollárral is befektethet ingatlanokba. Ez azt jelenti, hogy az akkreditálatlan befektetők anélkül vásárolhatnak ingatlanokat, hogy nagy díjakat fizetnének az ingatlanpiaci közvetítőknek. Saját portfóliójának kezelésével a díjak mindössze 1%-ra csökkennek, a Fundrise pedig 90 napos elégedettségi garanciát kínál.
AStreitwise segítségével már 1000 dollárból is befektethet ingatlanokba. A platform nyitott az általa fizetett osztalékok tekintetében, és a történelmi átlaga 9,8%. A weboldalon böngészhet a korábbi befektetések között, hogy képet kapjon arról, milyen típusú ingatlanokat vásárol a Streitwise. Minden ingatlant és bérlőt gondosan átvilágítanak, hogy a befektetése biztonságban legyen.
Ha inkább saját maga szeretné kezelni a befektetéseit, a Crowdstreet valószínűleg jobban megfelel Önnek. Böngésszen az ingatlanlehetőségek között, és válassza ki azokat, amelyeket a portfóliójába szeretne felvenni. Ha azonban jobban szeretné, a portfólióépítési folyamatot átadhatja a Crowdstreet házon belüli tanácsadó csapatának. Ők fogják kiválasztani az Ön pénzügyi céljainak leginkább megfelelő befektetéseket.
A Realty Mogul egy másik lehetőség az ingatlan crowdfundingra, amely hozzáférést biztosít Önnek a gondosan ellenőrzött kereskedelmi és kiskereskedelmi ingatlanokhoz, valamint a többlakásos ingatlanokhoz. Ingatlanbefektetési társaságokba (REIT) is befektethet, feltéve, hogy megfelel a kezdeti befektetési követelményeknek. Az egyéni befektetések esetében a minimális befektetési követelmények 15 000 és 50 000 dollár között mozognak.
Megéri befektetni az ingatlan crowdfundingba?
Az ingatlan crowdfunding egyszerű módot kínál arra, hogy kis összegeket fektessen be, és potenciálisan izgalmas hozamot érjen el. Fontos azonban szem előtt tartani, hogy az ingatlanbefektetés eleve kockázatos, és a crowdfunding még mindig viszonylag új fogalom. Tehát ezt szem előtt tartva kell eljárnia.
Az ingatlan crowdfunding nem biztos, hogy az a fajta befektetés, amibe az életed megtakarításait – vagy akár a vagyonod jelentős százalékát – bele kell dobnod. De megfontolhatja, ha néhány ezer dollár a portfóliója kis százalékát teszi ki, és magas kockázatú, magas hozamú lehetőséget keres. És természetesen az olyan ingatlan crowdfunding platformok, mint a Fundrise és az EquityMultiple, vonzó lehetőségeket kínálnak a diverzifikált ingatlanprojektekbe való befektetéshez, amelyekkel valóban diverzifikálhatja teljes befektetési portfólióját.
- Ingatlanokba kellene befektetnie?
- Hogyan találhat nyereséges bérlakásokat