Dříve bylo v Kalifornii velmi snadné kvalifikovat se pro financování z programu Property Assessed Clean Energy, a proto byla tato možnost oblíbená u mnoha dodavatelů, kteří nabízeli modernizace v oblasti energetické a vodní účinnosti. PACE vytváří zástavní právo, které je spláceno prostřednictvím daní z nemovitosti majitele domu, a donedávna nepodléhalo stejným druhům ochrany spotřebitele jako hypotéka; hlavním požadavkem bylo mít dostatečný vlastní kapitál ve své nemovitosti. Majitel domu, který chtěl vyměnit okna, systém HVAC nebo nainstalovat solární panely, mohl být schválen pro financování během několika minut.
Podle údajů kalifornského státního pokladníka bylo od ledna 2014 do června 2018 prostřednictvím PACE financováno více než 3 miliardy dolarů na modernizaci účinnosti.
Ne každý, kdo má vlastní kapitál ve svém domě, si však může dovolit platit tisíce dolarů ročně navíc na dani z nemovitosti. Po několika letech kritiky ze strany obhájců spotřebitelů, kteří tvrdili, že dodavatelé zkreslují způsob financování, byla koncem roku 2017 přijata legislativa stanovující nová pravidla upisování pro PACE, která zahrnují ověřování příjmů a standardy schopnosti platit.
Od dubna 2018, kdy pravidla vstoupila v platnost, se prudce snížil počet poskytnutých úvěrů. V první polovině loňského roku (poslední dostupné údaje od kalifornského státního pokladníka) činilo nové financování 430,4 milionu dolarů, což je méně než dvě třetiny z 677,9 milionu dolarů financovaných ve druhé polovině roku 2017.
Správci PACE tvrdí, že dodavatelé nyní mnohem méně často navrhují tuto formu financování, pokud majitel domu není schopen získat jiný druh financování, například úvěr na bydlení nebo nezajištěný úvěr.
„Stal se z něj spíše produkt druhého pohledu,“ řekl James Vergara, výkonný ředitel kapitálových trhů ve společnosti PACEFunding.
Vergara to přičítá dodatečnému času, který je nyní zapotřebí k upisování PACE. „Obecně platí, že dříve jsme mohli dlužníka schválit během pěti až patnácti minut; nyní musíme shromáždit dokumentaci o příjmech, musíme nechat upisovatele ověřit, zda dokumentace odpovídá deklarovaným příjmům dlužníka, provést vodopád a přijít se schopností splácet a nechat to fungovat,“ řekl.
PACEFunding je v Kalifornii relativním nováčkem, takže nemusel provádět tolik změn ve svém upisovacím procesu jako někteří větší konkurenti; objem půjček tohoto věřitele skutečně roste, i když z nízké úrovně. „Způsob, jakým jsme v uplynulém roce zvýšili objem, spočíval v investicích do počtu zaměstnanců a v posílení personálu,“ řekl Vergara. „Máme více lidí zapojených do procesu upisování a potvrzování. Investovali jsme také do technologií, které pomáhají zefektivnit proces ověřování příjmů.“
Do jisté míry se přizpůsobují i další správci PACE. „Softwarová a datová řešení mohou pomoci jen do té míry, že vzhledem k extrémně vysoké úrovni požadavků na dokumentaci a naší neschopnosti plně využít stávající technologické nástroje – jsme v této oblasti omezeni,“ uvedl fond Ygrene Energy Fund v prohlášení poskytnutém společnosti Asset Securitization Report. Kromě požadavků na upisování a dokumentaci správce PACE uvedl další požadavky na dodavatele, které ukládají nové předpisy a které podle něj „dalece přesahují to, co je již zavedeno pro jiné možnosti financování, které mají majitelé domů k dispozici.“
„Nové předpisy rozhodně ztížily naši schopnost poskytovat majitelům domů rychlý, efektivní a přesný zákaznický servis, který očekávali,“ uvedl Ygrene ve svém prohlášení.
Nejenže však celkový objem zprostředkování PACE prudce poklesl; zdá se, že dochází i k nepříznivému výběru. Vzhledem k tomu, že dlužníci s lepšími úvěrovými podmínkami mají menší pravděpodobnost, že dostanou smolu na PACE, klesla úvěrová kvalita souboru žadatelů.
V prohlášení poskytnutém Asset Securitization Report společnost Renovate America, největší správce PACE v Kalifornii, uvedla, že kritéria pro upisování v tomto státě jsou v mnoha případech méně pružná než kritéria Federální správy bydlení a do jisté míry i Fannie Mae. Například dlužníci, kteří se v posledních 12 měsících jednou opozdili se splátkou hypotéky, jsou nyní nezpůsobilí. Dlužníci jsou rovněž vyloučeni po dobu dvou let po ukončení bankrotu; a pokud během těchto prvních dvou let uhradí jedinou opožděnou splátku, mohou být vyloučeni z možnosti čerpat financování PACE až po dobu sedmi let.
„Tato kritéria pro upisování svévolně vyřazují majitele domů, kteří by jinak mohli projít prověrkou příjmů,“ uvedl v prohlášení Greg Frost, mluvčí společnosti Renovate America.
„V době, kdy Kaliforňané zaznamenali třikrát rychlejší růst cen elektřiny než ve zbytku země, kdy bankrot PG&E hrozí dalším zvýšením cen elektřiny a kdy potřeba snížit emise měnící klima je den ode dne větší, nese znemožnění PACE negativní ekonomické a ekologické důsledky pro tento stát,“ řekl Frost.
V prvních měsících poté, co vstoupila v platnost složka zákona týkající se ověřování příjmů, zaznamenala společnost Renovate America pokles podílu žádostí od spotřebitelů s FICO 661 a vyšším a nárůst podílu žádostí od majitelů domů s FICO 660 a méně.
Frost uvedl, že tato negativní kreditní migrace v profilu žádostí naznačuje, že dodavatelé bytových úprav nevedou s PACE v domech s vyšším kreditním profilem, protože vědí, že zákazník nechce podstoupit požadovaný „faktor potíží“, když jsou k dispozici jiné možnosti.
Stále je příliš brzy na to, abychom viděli jakýkoli dopad na výkonnost PACE ABS
Znepokojení na Wall Street vzbuzuje jak pokles objemu poskytnutých úvěrů, tak možnost nepříznivého výběru, kdy se zástavní práva PACE spojují do zajištění dluhopisů, které lze prodávat jako „zelené“. Podle společnosti Finsight klesl objem sekuritizace rezidenčních zástav PACE z 1,5 miliardy USD prostřednictvím sedmi obchodů v roce 2017 na 693 milionů USD prostřednictvím tří obchodů v roce 2018. Očekává se, že v letošním roce bude emise přibližně na stejné úrovni, přičemž část objemu může pocházet od prvních emitentů.
Ačkoli celková úvěrová kvalita žadatelů může klesat, podle ratingových agentur se to neprojevuje v poolech zástavních práv PACE, které byly sekuritizovány, alespoň zatím ne.
„Pokud jsou podniky skutečně pod tlakem kvůli sníženému objemu v důsledku těžkopádných zákonů na ochranu spotřebitele, je obava z nepříznivého výběru pochopitelná,“ řekl Rohit Bharill, vedoucí oddělení ABS ve společnosti Morningstar Credit Ratings, která sekuritizaci PACE hodnotí od roku 2016. „Zatím jsme však nezaznamenali žádné trendy, abychom je mohli komentovat,“ řekl Rohit.
„Pozorně se na to zaměřujeme, ale nezaznamenali jsme žádnou změnu v charakteristikách vzniku“ financování PACE vzniklého v Kalifornii, řekla Irene Eddyová, vedoucí analytička PACE ve společnosti DBRS, která hodnotí obchody v tomto sektoru od roku 2015.
Eddyová uvedla, že by bylo příliš brzy na to, aby se projevila nějaká změna ve výkonnosti, protože většina majitelů domů, kteří získali financování PACE v Kalifornii po nabytí účinnosti zákonů na ochranu spotřebitele, ještě neuhradila první splátku.
V únoru 2018 zveřejnila společnost DBRS zprávu hodnotící výkonnost financování PACE za daňové roky 2013-14 až 2016-17 v deseti kalifornských okresech, které mají nejvyšší počet zástavních práv. Zjistila, že míra delikvence dosáhla vrcholu v rozmezí 2 % až 4 % jeden měsíc poté, co byla první splátka považována za opožděnou, a poté během 12 měsíců klesla pod 1 %. Ve 22. měsíci byla delikvence PACE na „výjimečně nízké“ úrovni v rozmezí od 23 bazických bodů do 27 bazických bodů, uvedla DBRS.
Eddy poznamenal, že v uplynulém roce došlo k posunu ve skladbě zajištění od emitentů Renovate America, Renew Financial a Ygrene Energy Fund tak, aby zahrnovala více financování z Floridy a Missouri, dvou dalších států s aktivními programy PACE pro rezidenční bydlení.
Na Floridě ani v Missouri však zatím vznik PACE nedosáhl takové úrovně, která by mohla kompenzovat pokles v Kalifornii. A zákonodárci v Missouri předložili dva návrhy zákonů, které by mimo jiné centralizovaly dohled u státního odboru financí, což by mohlo mít dopad na aktivitu ve státě.
Obhájci spotřebitelů se ptají, nakolik lze pokles objemu originací v Kalifornii přičíst státním zákonům na ochranu spotřebitele, protože pokles začal ještě předtím, než nová pravidla vstoupila v platnost.
Podle údajů úřadu státního pokladníka dosáhly originace ve druhé polovině roku 2016 vrcholu ve výši 824,4 milionu USD. Pokles tedy začal v roce 2017.
Poznamenávají, že někteří fintech věřitelé, jako například GreenSky, mají dohody s dodavateli na financování v místě prodeje podobné těm, které mají správci PACE
Obhájci spotřebitelů tvrdí, že současná regulace nemusí být dostatečná
Obhájci spotřebitelů jsou s novou regulací také nespokojeni, i když z jiných důvodů. „Naše zkušenost je taková, že nové zákony se zatím nepromítly do poklesu stížností na program PACE,“ uvedla Jennifer Sperlingová, advokátka z advokátní kanceláře Bet Tzedek. „Vzhledem k prodlevě mezi financováním a zápisem zástavního práva PACE na nemovitost se klienti, jejichž transakce byly financovány po 1. červenci 2018, dočkají prvního zvýšení daně z nemovitosti až v říjnu 2019, kdy obdrží vyúčtování daně z nemovitosti za rok 2019-2010. Z tohoto důvodu je příliš brzy na to, abychom mohli říci, zda nové zákony, které mají chránit spotřebitele, jsou dostatečné k tomu, aby tak plně učinily.“
Sperling dodal: „U klientů, s nimiž jsme se setkali a kteří uzavřeli transakce po dubnu 2018, stále provádíme šetření, ale není jasné, zda jsou dodržovány všechny nové požadavky.“
V připomínkovém dopise z ledna 2018 Bet Tzedek a osm dalších organizací poskytujících právní služby uvedly, že zákony nejdou dostatečně daleko k ochraně spotřebitelů. Kromě jiných nedostatků jsou dodavatelé povinni provést pouze „přiměřený odhad“ schopnosti spotřebitele hradit „základní životní náklady domácnosti“, přičemž tento odhad mohou provést na základě počtu osob žijících v domě. Signatáři se domnívají, že dodavatelé by měli mít povinnost dotazovat se na péči o domácnost, zdravotní výdaje a dluhy.
„Naznačený obchodní model ‚nejprve financovat, později vyhodnotit‘ pravděpodobně nezabrání poskytování úvěrů majitelům domů s nedostatečnou schopností splácet,“ uvádí se v dopise.
Mezi dalšími oblastmi zralými pro přijetí pravidel je podle signatářů sledování údajů o cenách produktů a služeb způsobilých pro PACE.
Vzhledem k tomu, že na změny tlačí jak představitelé PACE, tak obhájci spotřebitelů, se teprve ukáže, zda tato forma financování znovu získá svou dřívější přitažlivost jak u dodavatelů, tak u majitelů domů. Pokud nic jiného, věřitelé doufají, že rozšíření způsobilých modernizací o odolnost vůči povětrnostním vlivům pomůže. Stejná legislativa dala obcím v oblastech s vysokým výskytem požárů možnost využívat PACE k financování zlepšení bezpečnosti při požárech
„Doufám, že se trh zotaví do výšin, které jsme viděli v roce 2016 nebo 2017,“ řekl Vergara. „Měl by to být bezpečnější produkt pro lidi, kteří ho skutečně potřebují a kteří nemají přístup k nezajištěným úvěrům. Takže financuje zlepšení, která by se jinak neinstalovala. Z hlediska dopadu to splňuje to, co bylo stanoveno.“
.