Investering i fast ejendom kan være en af de bedste måder at opbygge rigdom på. Rigdom vokser gennem sammensætning, hvilket betyder, at man sætter penge ind i noget i forventning om, at man senere vil få flere penge tilbage. Historisk set har fast ejendom været en konsekvent compounder af en simpel grund: Der er kun så meget jord at bygge på!
Rejendom udnytter kraften i udbud og efterspørgsel og kanaliserer den ind i din portefølje. Grundlæggende regler om udbud og efterspørgsel fortæller os, at et begrænset udbud af noget, der er meget efterspurgt, må resultere i højere priser. Du har formentlig set kraften i udbud og efterspørgsel spille ud med værdien af din primære bolig. For eksempel er den nationale boligpris i USA steget med 243 % siden januar 1987 og er steget med 63 % siden det laveste niveau efter finanskrisen i 2008, pr. maj 2020.
Glædeligvis behøver du ikke at være en person med en ultrahøj nettoformue for at komme i gang med at investere i fast ejendom. Politikerne har for længe siden erkendt potentialet for fast ejendom som en indgang til velstandsakkumulering og åbnet døren for skabelsen af mange måder for alle investorer at sætte kapital i arbejde på. Denne artikel vil kort præsentere syv af de mere populære måder at investere i fast ejendom på; der er dog på ingen måde tale om en udtømmende liste.
1. Invester i en private equity-fond
Investering i en private equity-fond for fast ejendom betyder, at du handler din kapital mod en aktiepost i det selskab, der er dannet for at udvikle, drive eller forvalte en ejendom eller en portefølje af ejendomme. Private equity-fonde tilbyder ejendomsprojekter i hele udviklingslivscyklussen. Du bør kunne finde en investering, der passer til dine investeringsmål, din risikotolerance og din tidshorisont. Generelt falder private equity-fonde for fast ejendom ind under en af tre risikoprofiler: core/core plus, value-add og opportunistisk.
Core/core-plus private equity-aftaler har samme karakteristika som REIT’er. Disse ejendomme giver allerede indtægter fra lejere af høj kvalitet, ligger i de gode dele af byen og har typisk en lav gæld. Core/core-plus kan være passende, hvis du er på udkig efter indkomstgenererende investeringer og har en lavere risikotolerance.
Value-add private equity-aftaler er blot en anden måde at sige “renoveringsopgaver” på. I bund og grund bruger den private equity-forvalter din kapital til at sætte en ejendom eller en portefølje af ejendomme i stand. Derefter kan forvalteren vælge at beholde ejendommen og sende indkomsten fra lejerne tilbage til dig (kaldet “DPI” eller “distribution af indskudskapital”) eller sælge den og udbetale salgsprovenuet i overensstemmelse med din egenkapitalposition (kaldet en “exit-multipel”). Du bytter adgang til din kapital i alt fra to til fem år (eller længere) til gengæld for DPI eller en exit-multipel. Disse transaktioner giver mulighed for et højere afkast – enten i form af indkomst eller exitmultiplikator – end kerneforretninger, men er forbundet med en højere risiko.
Opportunistiske private equity-forretninger er grundliggende udviklingsprojekter: Du handler med adgangen til din kapital for at bygge noget nyt. Disse transaktioner kan omfatte ombygning (nedrivningsopgaver), erhvervelse af jord og nybyggeri. Opportunistiske transaktioner giver den højeste potentielle exitmultiplikator med den højeste potentielle risiko. Disse handler kan være hensigtsmæssige, hvis du ønsker at supplere eksisterende indkomstgenererende eller lavrisikoinvesteringer med en vækstorienteret investering med høj risiko/høj belønning.
Investér kvalificerede kapitalgevinster i en kvalificeret Opportunity Zone
Skattestop- og jobloven fra 2017 skabte Opportunity Zones (“OZ’er”) for at fremme udviklingen af fast ejendom, ideelt set i underforsynede eller økonomisk ugunstigt stillede områder. Her investerer du urealiserede kapitalgevinster i opportunistiske udviklingsaftaler. Derved kan du potentielt udskyde, reducere og eliminere berettigede kapitalgevinster. Afhængigt af projektet kan du også opnå en potentielt attraktiv exitmultiplikator ved salget af ejendommen.
Opportunity Zones er mest velegnede for akkrediterede investorer med høj risikotolerance og en lang tidshorisont. Ud over at påtage sig udviklingsrisikoen skal du vente ti år og følge en streng tidslinje for at realisere skattefordelene.
Investér i en REIT
Real estate investment trusts (REITs) er en populær måde at investere i fast ejendom på. En REIT er et selskab, der ejer, driver eller finansierer indtægtsskabende fast ejendom. Kongressen oprettede REITs i 1960 for at give investorer mulighed for at købe aktier i disse selskaber uden at blive involveret i den daglige drift og tilsynet med de fysiske ejendomme. Kongressen modellerede REITs på gensidige fonde, hvilket bidrog til at demokratisere adgangen til aktie- og obligationsmarkedet.
Selskabet skal opfylde flere krav for at kvalificere sig som et REIT. Principielt skal 75 % eller mere af porteføljen investeres i indtægtsskabende fast ejendom, og 90 % af den indkomst, der genereres af disse ejendomme, skal udloddes som udbytte til aktionærerne.
REITs findes i to varianter: offentligt handlede og ikke-handlede.
Publicly traded REITs trade on exchanges like the New York Stock Exchange. Alle kan investere i REIT’en. Du kan enten selv købe den specifikke aktie eller et blandet instrument som f.eks. en børshandlet fond (“ETF”) eller en investeringsfond, der ejer en kurv af aktier. Offentligt handlede REIT’er er meget likvide, hvilket betyder, at du hurtigt kan købe eller sælge aktierne på børsen. Likviditet kan være godt, hvis du har brug for hurtigt at få adgang til din kapital. REIT-priserne svinger ofte med den generelle retning på aktiemarkedet, uanset værdien af ejendommene i deres portefølje. Da S&P 500 f.eks. mistede 52 % af sin værdi under finanskrisen i 2008, oplevede REIT-aktier, at 68 % af deres værdi forsvandt i samme periode.
Non-traded REITs er underlagt de samme krav som deres offentlige modstykker, men er meget illikvide. At investere i en ikke-handlet REIT betyder, at man låser sine penge i to til fem år, typisk, til gengæld for potentielt højere udbytter. Da ikke-børsnoterede REIT’er ikke handles på børserne, afspejler deres priser værdien af deres ejendomsportefølje snarere end markedsstemningen. Det betyder også, at ikke-handlede REIT’er fremstår langt mindre volatile end børsnoterede REIT’er.
Non-traded REIT’er er ikke illikvide for evigt. På et tidspunkt må det administrationsselskab, der driver REIT’en, beslutte at børsnotere REIT’en eller opløse selskabet og udbetale udbyttet til aktionærerne. Efterhånden som den forventede offentlige konvertering nærmer sig, kan investorerne modtage opfordringer til at sælge deres aktier i en transaktion på det sekundære marked, inden REIT’en bliver børsnoteret.
REIT’er kan være et godt bud på en udbyttebaseret måde at øge din pensionskonto på snarere end at give vækst via kursforbedringer. Generelt fokuserer REIT-selskaberne på at forvalte deres ejendomme for at betale udbytte først og søger at øge deres aktiekurs derefter. Mens det normalt betyder ejendomme af højere kvalitet i porteføljen, betyder det også et lavere potentiale for kursforbedring.
Fuldfør en 1031-udveksling
Kongressen ændrede Internal Revenue Code for at inkludere 1031-udvekslinger, da de vedtog Revenue Act of 1921. 1031-udveksling er også kendt som en “like-kind-udveksling”. Den har sine rødder i landmænd, der søgte at bytte braklagt jord til jord med potentiale for afgrødeudbytte. Efter IRS’ opfattelse har landmanden ikke ændret sin økonomiske situation, hvis han bytter en jordlod mod en jordlod med samme værdi. Landmanden kan derfor udskyde skatterne i al evighed. Når landmanden dør, får landmandens bo en forhøjelse af omkostningsgrundlaget, hvorved de akkumulerede gevinster funktionelt fjernes. I øjeblikket er der ingen begrænsning på antallet af udvekslinger, som en investor kan gennemføre.
Det at gennemføre en 1031-udveksling er en af de mest populære måder at akkumulere formue på ved hjælp af fast ejendom. Reglerne kræver, at den ombyttede ejendom kun er til investeringsbrug (kan ikke være din primære bolig), og at du ombytter til en ny ejendom til en tilsvarende eller højere værdi.
Der er et net af regler, tidsfrister og krav, der følger med en 1031-ombytning, så de er langt fra enkle at udføre. Alle disse skridt til side, er ideen enkel: byt en ejendom til en anden og udsætte kapitalgevinstskatterne for evigt. 1031-udvekslingsejendomme kan være passende for en person i en høj skatteklasse for at akkumulere formue til deres ejendom eller for at udvide og diversificere en eksisterende ejendomsportefølje.
Investér i et syndikat
Syndikering er en etableret metode til at rejse kapital til at købe én ejendom. Du bytter adgang til din kapital mod en aktiepost i det komplementære selskab, der er dannet for at købe en eksisterende ejendom. Du er en kommanditist, der modtager passiv indkomst og ikke har noget tilsyn eller ledelsesansvar.
En af de mere berømte syndikeringsaftaler fandt sted i 1961. New York-udvikleren Harry Helmsley skaffede 33 mio. dollars (ca. 282 mio. dollars i nuværende dollar) fra over 3.000 individuelle investorer for at hjælpe ham med at købe Empire State Building. Den gennemsnitlige investering var på omkring 10.000 $.
Lige en privat gældsfond eller en core/core-plus-aftale kan et syndikat diversificere din nuværende indtægtskilde eller erstatte en eksisterende investering med en investering med et højere afkast.
6. Deltag i en “mini-IPO”
Titel IV i JOBS Act fjernede de krav til akkrediterede investorer, som tidligere var nødvendige for iværksættere for at anmode om eksterne investeringer i deres virksomhed. Nu kan alle investere i en privat virksomhed i det, der er kendt som et “Reg A+”-udbud eller en “mini-IPO”
Reg A+ giver en privat virksomhed mulighed for at rejse op til 50 millioner dollars fra offentligheden. Ligesom ved en traditionel IPO (“initial public offering”) skal virksomheden indgive en ansøgning til SEC for at få godkendelse, før den kan markedsføre Reg A+-udbuddet til offentligheden. I modsætning til en traditionel børsnotering er gebyrerne og de løbende oplysningskrav, som det private selskab ville være forpligtet til at opfylde, langt mindre byrdefulde under Reg A+.
Lovgivningen i JOBS Act er en glædelig nyhed for investorer, der ønsker at deltage i private ejendomshandler, men som ikke opfylder kravet om akkreditering af indkomst eller nettoformue. Man skal dog stadig nærme sig disse investeringer med forsigtighed, da der kan være en betydelig risiko ved at investere i virksomheder eller ejendomsudviklingsprojekter på et tidligt stadie.
Invester i en privat gældsfond
Private gældsfonde samler din kapital sammen med de andre LP’er til gengæld for en egenkapitalposition i det selskab, der er dannet for at låne penge ud til finansiering af ejendomsprojekter. Investorer i disse typer af fonde søger at diversificere deres indtægtskilde eller erstatte en eksisterende investering med en investering med et højere afkast. Disse fonde kan være mere attraktive end aktiefonde, hvis man har en kortere tidshorisont og en lavere risikotolerance.
Konklusion
Der er mange måder at investere i fast ejendom på. Den rigtige bør balancere dine investeringsmål, risikotolerance, tidshorisont og nettoformue.
Det kan være rigtigt for dig at gennemføre en 1031-udveksling, hvis du allerede ejer en investeringsejendom og ønsker at bytte op til en anden ejendom uden at realisere kapitalgevinster på udvekslingen. Hvis du har urealiserede kapitalgevinster, har ti år til at vente og er komfortabel med udviklingsrisikoen, kan Opportunity Zones være det bedste valg.
En value-add- eller opportunistisk private equity-fond kan give den rette blanding af vækst og indkomst til at diversificere eksisterende indkomstorienterede investeringer. En Reg A+ “mini-IPO” kan være en bedre egnet, hvis du har en lang tidshorisont og ikke opfylder akkrediteringskravene lige nu.
Offentligt handlede og ikke-handlede REIT’er, syndikater, private gældsfonde og core/core-plus private equity-fonde giver hver især en anden måde at generere passiv indkomst fra fast ejendom på. Din nettoformue, risikotolerance og nuværende indkomstorienterede investeringer er nogle af de faktorer, der bør være med til at styre dit valg. Investering i fast ejendom kan være en fremragende måde at øge din nettoformue på. Fast ejendom tilbyder en misundelsesværdig kombination af historisk høje afkast og passiv indkomst samt muligheden for at afdække inflation og aktiemarkedets svingninger. Da der kun er så meget jord at bygge på, bør de, der ejer og investerer i fast ejendom, fortsat have mulighed for at akkumulere og forevige rigdom.