Det plejede at være meget nemt at kvalificere sig til Property Assessed Clean Energy-finansiering i Californien, og det gjorde det til en populær mulighed for mange entreprenører, der opgraderer energi- og vandeffektivitet. PACE skaber et pant, der tilbagebetales via boligejerens ejendomsskatter, og indtil for nylig var det ikke underlagt de samme former for forbrugerbeskyttelse som et realkreditlån; det primære krav var, at man skulle have tilstrækkelig egenkapital i sin ejendom. En husejer, der ønsker at udskifte vinduer eller et HVAC-system eller installere solpaneler, kan blive godkendt til finansiering inden for få minutter.
Mellem januar 2014 og juni 2018 blev der finansieret effektivitetsopgraderinger for over 3 milliarder dollars med PACE ifølge data fra California State Treasurer.
Det er dog ikke alle med egenkapital i deres hjem, der har råd til at betale tusindvis af dollars om året i ekstra ejendomsskat. Efter flere års kritik fra forbrugerforkæmpere, der mente, at entreprenørerne gav en forkert fremstilling af, hvordan finansieringen fungerer, blev der sidst i 2017 vedtaget lovgivning, der fastlagde nye retningslinjer for underwriting af PACE, som omfatter indkomstkontrol og standarder for betalingsevne.
Siden reglerne trådte i kraft i april 2018, er oprettelsen faldet markant. I første halvdel af sidste år (de seneste tilgængelige data fra California State Treasurer) var den nye finansiering 430,4 millioner dollars, hvilket er mindre end to tredjedele af de 677,9 millioner dollars, der blev finansieret i anden halvdel af 2017.
PACE-administratorer siger, at entreprenører nu er meget mindre tilbøjelige til at foreslå denne form for finansiering, medmindre en husejer ikke er i stand til at kvalificere sig til nogen anden form for finansiering, såsom et lån på egenkapitalen eller et lån uden sikkerhedsstillelse.
“Det er blevet mere et sekundært produkt”, siger James Vergara, administrerende direktør for kapitalmarkederne hos PACEFunding.
Vergara tilskriver dette den ekstra tid, der nu er nødvendig for at underwrite PACE. “Generelt kunne vi før bare godkende en låntager på fem til 15 minutter; nu skal vi indsamle indkomstdokumentation, vi skal have en underwriter til at kontrollere, at dokumentationen passer til låntagerens angivne indkomst, køre et vandfald og komme med en betalingsevne og få det til at fungere”, sagde han.
PACEFunding er en relativ nybegynder i Californien, så det har ikke måttet foretage så mange ændringer i sin underwriting-proces som nogle større konkurrenter; långiverens udstedelsesvolumen har faktisk været stigende, om end fra et lavt niveau. “Den måde, hvorpå vi har øget vores volumen i løbet af det seneste år, er ved at investere i personale og bemanding”, sagde Vergara. “Vi har flere mennesker involveret i underwritingprocessen og bekræftelsesprocessen. Vi har også investeret i teknologi for at hjælpe med at strømline indkomstbekræftelsesprocessen.”
Andre PACE-administratorer tilpasser sig også, til et vist punkt. “Software- og dataløsninger kan kun hjælpe så meget i betragtning af det ekstremt høje niveau af dokumentationskrav og vores manglende evne til fuldt ud at udnytte eksisterende teknologiske værktøjer – vi er begrænsede på dette område”, sagde Ygrene Energy Fund i en erklæring, som blev forelagt Asset Securitization Report. Ud over underwriting- og dokumentationskravene citerede PACE-administratoren de yderligere krav til entreprenører, som de nye regler pålægger, og som ifølge den “langt overstiger det, der allerede findes for andre finansieringsmuligheder, som boligejerne har.”
“De nye regler har helt klart hæmmet vores evne til at give boligejerne den hurtige, effektive og præcise kundeservice, som de er kommet til at forvente,” sagde Ygrene i erklæringen.
Der er dog ikke kun tale om en kraftig nedgang i den samlede PACE-leveringsvolumen; der synes også at være en vis negativ udvælgelse. Da låntagere med bedre kreditmuligheder er mindre tilbøjelige til at få en pitch på PACE, er kreditkvaliteten i puljen af ansøgere faldet.
I en erklæring til Asset Securitization Report sagde Renovate America, den største PACE-administrator i Californien, at statens underwritingkriterier i mange tilfælde er mindre fleksible end Federal Housing Administration og til en vis grad Fannie Mae’s kriterier. F.eks. er låntagere, der har foretaget en enkelt forsinket betaling på et realkreditlån inden for de seneste 12 måneder, nu ikke støtteberettigede. Låntagere er også udelukket i to år efter, at de er gået konkurs, og hvis de foretager en enkelt forsinket betaling i de to første år, kan de udelukkes fra at optage PACE-finansiering i op til syv år.
“Disse underwritingkriterier fjerner vilkårligt boligejere, som ellers ville kunne bestå indkomstkontrollen”, sagde Greg Frost, talsmand for Renovate America, i erklæringen.
“På et tidspunkt, hvor californierne har set elpriserne stige tre gange hurtigere end i resten af landet, hvor PG&E’s konkurs truer med at hæve elpriserne yderligere, og hvor behovet for at reducere de klimaforandrende emissioner bliver større for hver dag, medfører deaktiveringen af PACE negative økonomiske og miljømæssige konsekvenser for denne stat,” sagde Frost.
I de første par måneder efter, at indkomstverifikationskomponenten i loven trådte i kraft, oplevede Renovate America et fald i andelen af ansøgninger fra forbrugere med FICOs på 661 og højere og en stigning i andelen af ansøgninger fra husejere med FICOs på 660 eller mindre.
Frost sagde, at denne negative kreditmigration i ansøgningsprofilen tyder på, at entreprenører af boligforbedringer ikke fører med PACE i hjem med højere kreditprofil, fordi de ved, at kunden ikke ønsker at gennemgå den krævede “besværfaktor”, når andre muligheder er tilgængelige.
Det er stadig for tidligt at se nogen indvirkning på præstationen af PACE ABS
Både faldet i udstedelsesvolumen og potentialet for negativ udvælgelse er en bekymring på Wall Street, hvor PACE-panterettigheder er bundtet i sikkerhedsstillelse for obligationer, der kan markedsføres som “grønne”. Residential PACE-securitisationsvolumen faldt fra 1,5 mia. dollar via syv transaktioner i 2017 til 693 mio. dollar via tre transaktioner i 2018, ifølge Finsight. Udstedelse forventes at være omkring det samme niveau i år, idet en del af volumen potentielt kommer fra førstegangsudstedere.
Mens den generelle kreditkvalitet af ansøgere kan være faldende, siger kreditvurderingsbureauerne, at dette ikke viser sig i puljer af PACE-panterettigheder, der er blevet securitiseret, i det mindste ikke endnu.
“Hvis virksomhederne faktisk er under pres på grund af reduceret volumen på grund af besværlige forbrugerbeskyttelseslove, er frygten for negativ udvælgelse forståelig,” siger Rohit Bharill, chef for ABS hos Morningstar Credit Ratings, som har vurderet PACE-securitisering siden 2016. “Men vi har endnu ikke observeret nogen tendenser for at kunne kommentere dem,” sagde Rohit.”
“Vi er stærkt fokuseret på det, men vi har ikke set nogen ændring i origineringskarakteristika” i PACE-finansiering, der stammer fra Californien, sagde Irene Eddy, den ledende PACE-analytiker hos DBRS, som har vurderet transaktioner i denne sektor siden 2015.
Eddy sagde, at det ville være for tidligt at se nogen ændring i præstationerne, da de fleste boligejere, der fik PACE-finansiering i Californien, efter at forbrugerbeskyttelseslovene trådte i kraft, endnu ikke har foretaget deres første betaling.
I februar 2018 offentliggjorde DBRS en rapport, der evaluerede præstationerne for PACE-finansiering for skatteårene 2013-14 til 2016-17 i de 10 californiske amter, der har det højeste antal pantrettigheder. Rapporten viste, at misligholdelsesprocenten toppede med et interval på mellem 2 % og 4 % en måned efter, at den første afdragsbetaling blev betragtet som forfalden, og faldt derefter til under 1 % inden for 12 måneder. I den 22. måned var PACE-forfaldene på et “usædvanligt lavt” niveau, der varierede fra 23 basispoint til 27 basispoint, sagde DBRS.
Eddy bemærkede, at der i løbet af det seneste år er sket et skift i sammensætningen af sikkerhedsstillelse fra udstederne Renovate America, Renew Financial og Ygrene Energy Fund til at omfatte mere finansiering fra Florida og Missouri, de to andre stater med aktive PACE-programmer for boliger.
Det er dog endnu ikke lykkedes at nå et niveau i hverken Florida eller Missouri, der kan kompensere for faldet i Californien. Og lovgivere i Missouri har indført to lovforslag, der blandt andre ændringer vil centralisere tilsynet med statens Division of Finance, hvilket potentielt kan påvirke aktiviteten i staten.
Forbrugerforkæmpere sætter spørgsmålstegn ved, hvor meget faldet i oprindelsesvolumen i Californien kan tilskrives statens forbrugerbeskyttelseslove, da faldet begyndte før de nye regler trådte i kraft.
Originering toppede med 824,4 millioner dollars i anden halvdel af 2016, ifølge statens finansinspektørens kontor. Så faldet begyndte i 2017.
De bemærker, at nogle fintech-långivere, såsom GreenSky, har aftaler med entreprenører om point-of-sale-finansiering, der ligner PACE-administratorernes
Forbrugerforkæmpere siger, at de nuværende regler måske ikke er tilstrækkelige
Forbrugerforkæmpere er også utilfredse med den nye forordning, men af forskellige årsager. “Vores erfaring er, at de nye love endnu ikke har ført til et fald i antallet af klager over PACE-programmet”, sagde Jennifer Sperling, advokat i advokatfirmaet Bet Tzedek. “På grund af forsinkelsen mellem finansieringen og registreringen af en PACE-påtegning på ejendommen vil kunder, hvis transaktioner finansieres efter den 1. juli 2018, ikke opleve deres første stigning i ejendomsskatten, før de modtager deres ejendomsskatteregning for 2019-2010 i oktober 2019. Derfor er det for tidligt at sige, om de nye love, der har til formål at beskytte forbrugerne, er tilstrækkelige til at gøre det fuldt ud.”
Sperling tilføjede: “For de klienter, vi er stødt på, som indgik transaktioner efter april 2018, undersøger vi stadig, men det er ikke klart, om alle de nye krav bliver fulgt.”
I et kommentarbrev fra januar 2018 sagde Bet Tzedek og otte andre juridiske serviceorganisationer, at lovene ikke går langt nok for at beskytte forbrugerne. Blandt andre mangler, er entreprenører kun forpligtet til at foretage en “rimelig vurdering” af en forbrugers evne til at opfylde “grundlæggende husholdnings leveomkostninger,” og at vurderingen kan gøre baseret på antallet af personer, der bor i huset. Underskriverne mener, at entreprenører bør være forpligtet til at spørge om pasning, lægeudgifter og gæld.
“Den underforståede forretningsmodel “finansier først, evaluer senere” er usandsynligt, at den vil forhindre udvidelse af kredit til boligejere med utilstrækkelig evne til at tilbagebetale”, hedder det i brevet.
Men blandt andre områder, der er modne til regelfastsættelse, siger underskriverne, er sporing af prisdata for PACE-berettigede produkter og tjenester.
Med både PACE-embedsmænd og forbrugerforkæmpere, der presser på for ændringer, er det endnu uvist, om denne finansieringsform vil genvinde sin tidligere appel hos enten entreprenører eller boligejere. Om ikke andet håber långivere, at udvidelsen af de støtteberettigede opgraderinger til at omfatte vejrbestandighed vil hjælpe. Den samme lovgivning gav samfund i områder med mange brande mulighed for at bruge PACE til at finansiere forbedringer af sikkerheden i forbindelse med naturbrande
“Jeg håber, at markedet kommer tilbage til de højder, vi så i 2016 eller 2017”, sagde Vergara. “Det bør være et mere sikkert produkt for folk, der virkelig har brug for det, som ikke kan få adgang til usikrede lån. Så det finansierer forbedringer, som ellers ikke ville blive installeret. Ud fra et virkningssynspunkt opfylder det, hvad det var sat ud for at opnå.”