Free Press

Wenn Sie sich für ein Stadthaus entschieden haben oder darüber nachdenken, ein solches zu kaufen, sind Sie in guter Gesellschaft. Nach freistehenden Einfamilienhäusern sind Stadthäuser laut der National Association of Realtors (NAR) die zweithäufigste Hauswahl unter Käufern in den USA.

Der Kauf eines Stadthauses ist zwar nicht anders als der eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, aber es gibt einige Unterschiede, die Sie beim Kauf beachten sollten. Egal, ob Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, ein zweites Haus suchen oder sich verkleinern möchten, hier finden Sie einen Leitfaden, was Sie beim Kauf eines solchen Hauses beachten sollten.

Was ist ein Stadthaus?

Stadthäuser sind eine Mischung aus freistehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen und bieten das Beste von beiden. Da sie sich in Größe und Struktur von Gebiet zu Gebiet stark unterscheiden, lassen sie sich nur schwer allein durch ihr Aussehen definieren. Im Allgemeinen handelt es sich jedoch um mehrstöckige Wohnhäuser, die durch eine gemeinsame Wand mit einem oder zwei anderen Häusern verbunden sind. Einige können auch kleine Gärten oder Terrassen haben.

Diese Wohnungen unterscheiden sich von Eigentumswohnungen durch die Eigentumsverhältnisse. Anders als bei einer Eigentumswohnung gehören den Eigentümern von Reihenhäusern in der Regel sowohl das Innere des Hauses als auch das Außengelände (ein kleiner Hof oder eine Terrasse). Wie bei einer Eigentumswohnung können die Eigentümer eine HOA-Gebühr zahlen, u. a. für die Pflege der Gemeinschaftsflächen und die Müllabfuhr.

Die Definition des Census Bureau für ein Reihenhaus bietet einige Anhaltspunkte, zumindest wenn es darum geht, was als Einfamilienhaus gilt. Damit ein Reihenhaus vom United States Census Bureau als Einfamilienhaus eingestuft werden kann, darf es keine darüber oder darunter liegenden Einheiten haben, muss es durch eine Wand vom Boden bis zum Dach getrennt sein, separate Heizungssysteme haben und über individuelle Zähler für die öffentlichen Versorgungseinrichtungen verfügen.

Warum ein Stadthaus kaufen?

Wie jede andere Art von Haus haben auch Stadthäuser ihre Vor- und Nachteile.

Hier sind einige potenzielle Vorteile des Kaufs eines Stadthauses:

• Günstigere Preise: Stadthäuser kosten oft weniger als Einfamilienhäuser ähnlicher Größe in der gleichen Lage. „Aufgrund der hohen Grundstückskosten ist der Bau von Reihenhäusern weniger kostspielig und daher für die Verbraucher kostengünstiger“, sagt Lawrence Yun, Chefökonom des NAR.
• Mehr Eigentum: In der Regel sind Sie Eigentümer sowohl des Äußeren als auch des Inneren des Hauses. Die HOA kann zwar bestimmte ästhetische Vorschriften für das Äußere durchsetzen, aber im Allgemeinen hat man mehr Freiheit, das äußere Erscheinungsbild des Hauses zu verändern, als dies bei einer Eigentumswohnung der Fall ist.
• Weniger Wartung: Da es sich um kleinere Grundstücke handelt, ist es in der Regel einfacher, das Innere und Äußere eines Reihenhauses zu pflegen. Außerdem sind Sie oft nicht für die Instandhaltung der Außenanlagen Ihres Hauses und des gemeinsamen Grundstücks verantwortlich, sagt Sallie Simmons, Maklerin bei Zeitlin Sotheby’s International Realty in Nashville. „Diese werden oft mit einer monatlichen Gebühr an eine Hausbesitzervereinigung erledigt“, sagt sie.

Hier sind einige mögliche Nachteile des Kaufs eines Stadthauses:

• HOAs: Stadthäuser können mit monatlichen HOA-Gebühren verbunden sein, die die Instandhaltung der Außenanlagen und gemeinsamen Elemente wie Bürgersteige, Pools und Rasenpflege abdecken. Das kann für jemanden, der ein Haus mit geringem Wartungsaufwand sucht, zwar praktisch sein, aber je nachdem, was damit abgedeckt wird, kann diese Gebühr auch teuer sein, sagt Simmons. Außerdem kann sich die Gebühr im Laufe der Zeit ändern oder erhöhen. Außerdem, fügt Simmons hinzu, hat die HOA Regeln und Vorschriften, die die Nutzung Ihres Grundstücks und die Art und Weise, wie es verändert werden kann, einschränken können.
• Potenzieller Mangel an Privatsphäre: Da Reihenhäuser in der Regel zusammenhängende Einheiten sind, gibt es möglicherweise nicht so viel Privatsphäre wie bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Laut Simmons können Sie zum Beispiel Ihre Nachbarn hören, oder ein Leck von einem Nachbargrundstück kann in Ihr Haus eindringen.
• Teurer pro Quadratmeter: Laut NAR sind Reihenhäuser die zweitteuerste Wohnform pro Quadratmeter hinter Eigentumswohnungen in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten.

Tipps für den Kauf eines Reihenhauses

Überlegen Sie, einen Immobilienmakler zu beauftragen

Immobilienmakler können beim Kauf eines Hauses als Ratgeber und Fürsprecher fungieren. Ihr Makler kann Ihnen Informationen über den Kauf eines Stadthauses auf dem lokalen Markt geben, in Ihrem Namen verhandeln und alle Formulare und Angaben ausfüllen, die für einen erfolgreichen Hauskauf erforderlich sind.

Es ist wichtig zu wissen, dass Makler für ihre Arbeit eine Provision erhalten. Fragen Sie im Voraus nach der Höhe der Provision, damit Sie wissen, was Sie erwarten können. In der Regel zahlt jedoch der Verkäufer die Maklerprovision, und der verkaufende Makler kann diese Provision mit dem Makler des Käufers teilen.

Kennen Sie die Kosten für Reihenhäuser in Ihrer Gegend

Wenn Sie die durchschnittlichen Kosten für ein Reihenhaus in Ihrer Gegend kennen, können Sie entscheiden, ob Sie einen angemessenen Preis für das, was Sie bekommen, zahlen. Zum Beispiel zahlten Käufer, die 2018 ein Reihenhaus kauften, laut der National Association of Realtors durchschnittlich 150 US-Dollar pro Quadratfuß für ein 1.600-Quadratfuß-Haus.

Hier war der Medianpreis pro Quadratfuß in verschiedenen Regionen in den U.S. im Jahr 2018:

• Nordosten: $140 für ein 1.700-Quadratfuß-Stadthaus
• Mittelwesten: $130 für ein 1.600-Quadratfuß-Stadthaus
• Süden: $140 für ein Stadthaus mit 1.730 Quadratmetern
• West: $210 für ein Stadthaus mit 1.340 Quadratmetern

Natürlich variieren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise je nach Stadt. Der Durchschnittspreis für ein Haus in Los Angeles beispielsweise unterscheidet sich vom Durchschnittspreis in Seattle. Ihr Immobilienmakler kann Sie über den Durchschnittspreis von Reihenhäusern in Ihrer Gegend beraten.

Kennen Sie die HOA-Gebühren und was sie abdecken

Werfen Sie einen genauen Blick auf die Hausbesitzervereinigung, die Gebühren, die sie erhebt, und was abgedeckt ist, bevor Sie sich für ein Reihenhaus entscheiden. Die Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft sollten beim Kauf berücksichtigt werden, sagt Yun.

Simmons rät, vor dem Kauf die Regeln, Vorschriften, aktuellen Jahresabschlüsse und alle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen. „Ein Käufer kann seinen Kaufvertrag davon abhängig machen, dass er diese Informationen zur Zufriedenheit des Käufers geprüft hat“, sagt sie. Auf diese Weise gibt es keine Überraschungen, wenn es um Gebühren oder Beschränkungen für die Immobilie geht, merkt sie an.

Vorbereiten Sie sich auf einen möglichen Bieterkrieg

Da Reihenhäuser eine immer häufigere Wahl unter den Erstkäufern von Eigenheimen sind, könnten Sie sich in einem Bieterkrieg wiederfinden. In diesem Fall ist es am besten, wenn Sie von Anfang an den Höchstbetrag festlegen, den Sie zu zahlen bereit sind, und sich an diese Zahl halten. Es kann zwar sein, dass Sie überboten werden, aber bedenken Sie, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser im Falle eines Immobilienabschwungs im Vergleich zu Einfamilienhäusern am schnellsten und am stärksten fallen.

„Im derzeitigen Umfeld sehr niedriger Zinssätze ist die Nachfrage nach Eigenheimen für Einsteiger außerordentlich stark. Achten Sie daher auf mögliche Mehrfachgebote und eine überdurchschnittliche Preisentwicklung“, sagt Yun.

Suchen Sie nach den besten Hypothekenzinsen

Es ist wichtig, die Hypothekenzinsen bei mindestens drei verschiedenen Kreditgebern zu vergleichen. Mit einem niedrigen Zinssatz können Sie über die gesamte Laufzeit eines Kredits Tausende von Dollar sparen. Denken Sie daran, dass die günstigsten Zinssätze an diejenigen mit der besten Bonität und der geringsten Verschuldung im Verhältnis zu ihrem Einkommen gehen.

Lassen Sie sich eine Finanzierung im Voraus genehmigen

Sie sollten sich immer eine Vorabgenehmigung einholen, bevor Sie ein Haus kaufen, sagt Kurt Johansson, Senior Loan Officer bei Shelter Lending Services.

Eine Vorabgenehmigung bietet eine Reihe von Vorteilen. Sie gibt Ihnen eine bessere Vorstellung davon, was Sie sich leisten können, und kann Ihnen helfen, mit anderen Käufern zu konkurrieren.

Außerdem hilft sie Ihnen festzustellen, ob die HOA-Gebühren für ein bestimmtes Reihenhaus zu hoch sein werden. HOA-Gebühren werden in den Kaufpreis eingerechnet, wenn Sie sich für eine Finanzierung qualifizieren. Eine hohe HOA-Gebühr könnte also dazu führen, dass Sie sich nicht qualifizieren, wenn Sie am oberen Ende Ihrer Preisspanne kaufen, sagt Johansson.

Lassen Sie eine Hausinspektion durchführen

Hausinspektionen sind für Reihenhäuser genauso wichtig wie für freistehende Einfamilienhäuser.

Stellen Sie sicher, dass die Inspektion sowohl das Innere als auch das Äußere umfasst, selbst wenn die HOA sich um das Äußere kümmert, sagt Simmons. Und wenn Probleme im Außenbereich festgestellt werden, sollten sie vor dem Verkauf angegangen und behoben werden. Oft, so Simmons, können Probleme im Außenbereich von der HOA behoben werden. Wenn nicht, sind die Reparaturen Sache des Verkäufers.

Sie sollten besonders auf die angrenzenden Grundstücke achten. Wenn diese schlecht instand gehalten werden, wirkt sich das negativ auf Ihr Haus aus, wenn Sie es verkaufen wollen. Außerdem kann die mangelnde Instandhaltung von Objekten wie Dächern und Abstellgleisen durch Ihre Nachbarn Ihr Haus beschädigen, egal wie gut Sie sich um die Instandhaltung kümmern.

Für wen ist der Kauf eines Stadthauses am besten geeignet

Erstkäufer von Eigenheimen, die in dicht besiedelten Ballungsräumen leben, können Stadthäuser als sehr gute und erschwingliche Option betrachten, sagt Yun.

Sie können auch eine gute Wahl für alle sein, die an einem wartungsarmen Lebensstil interessiert sind und eine Immobilie zum Abschließen und Verlassen wünschen, bemerkt Simmons.

Gesamt gesehen ist der Kauf eines Stadthauses in einer HOA eine Überlegung wert, wenn man die mit einem Eigenheim verbundene Außenpflege nicht wünscht, aber dennoch die Eigenkapital- und Vermögensbildungsaspekte eines Eigenheims nutzen möchte.

Mehr erfahren:

• Top-Tipps für Erstkäufer von Wohneigentum
• Fehler, die man als Erstkäufer von Wohneigentum vermeiden sollte
• Die besten und schlechtesten Städte für Erstkäufer von Wohneigentum