Le revenu résiduel est l’argent qui reste après que vous ayez payé chacune de vos obligations mensuelles en matière de dettes. Ces obligations mensuelles comprendraient votre paiement de voiture, votre hypothèque, vos prêts étudiants et vos factures de carte de crédit. Après ces paiements, vous avez votre revenu résiduel qui est généralement utilisé pour les dépenses personnelles telles que l’essence, l’épicerie, le divertissement, etc.
Lorsque vous demandez un prêt immobilier VA, il y a certains domaines de vos finances personnelles que votre prêteur VA participant analysera pour déterminer si le prêt est un bon risque. Vos scores FICO et votre rapport de crédit contiennent beaucoup d’informations importantes pour le prêteur à ce stade, mais ce ne sont pas les seuls domaines que le prêteur examinera.
C’est ce qu’on appelle le ratio dette/revenu (DTI) et, à première vue, il pourrait ressembler à une autre métrique que votre prêteur utilisera pour examiner votre revenu et vos paiements mensuels – quelque chose connu sous le nom de « revenu résiduel ». Mais ces deux éléments ne sont en fait pas les mêmes.
Le ratio dette-revenu est le pourcentage que votre dette réduit dans votre revenu par mois. Si vous avez un ratio d’endettement de 50 %, cela signifie qu’au moins la moitié de votre salaire mensuel est absorbée par vos dépenses mensuelles.
En revanche, le calcul du revenu résiduel VA est le montant réel en dollars qui vous reste chaque mois après que vos paiements ont été effectués. On peut s’y référer d’autres façons, notamment par l’expression » solde disponible pour le soutien de la famille « .
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- Comment le revenu résiduel est examiné pour l’approbation du prêt immobilier
- 3 Facteurs de revenu résiduel
- Tableaux de revenu résiduel VA
- Tableaux des revenus résiduels VA
- Régions de revenu résiduel de la VA
- Règles de prêt de la VA : Le ratio d’endettement par rapport au revenu résiduel
- Que se passe-t-il si votre revenu résiduel ou votre DTI ne répond pas aux exigences ?
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Comment le revenu résiduel est examiné pour l’approbation du prêt immobilier
Le VA Lender’s Handbook, VA Pamphlet 26-7, a des instructions à votre agent de prêt dans le chapitre quatre qui explique ce que votre prêteur est censé faire avec vos informations de revenu résiduel.
Pour commencer, le VA informe le prêteur que l’examen du revenu résiduel est destiné à servir de guide – il ne s’agit pas nécessairement d’un regard décisif sur vos finances, bien que le VA prévienne que, selon les circonstances, un « revenu résiduel inadéquat » peut être une justification suffisante pour refuser un prêt hypothécaire VA. D’autres domaines de vos qualifications financières seront également examinés – aucun facteur unique n’est examiné sans tenir compte des autres dans la plupart des cas.
Il existe des références pour le prêteur concernant les directives de revenu résiduel minimum, mais le VA avertit que ces règles ne devraient pas forcer le rejet d’un prêt hypothécaire VA automatiquement. Au lieu de cela, le site officiel de la VA explique que le revenu résiduel doit être considéré « en conjonction avec tous les autres facteurs de crédit ».
Dans les cas où le prêteur détermine que le revenu résiduel est « marginal », le prêteur doit se référer à l’historique de crédit de l’emprunteur et à l’historique des paiements antérieurs sur des « dépenses de logement similaires ».
Le ratio dette-revenu de la VA est un ratio des paiements mensuels totaux de la dette, y compris les dépenses de logement, les dettes à tempérament et les autres obligations énumérées dans la section D du formulaire VA 26-6393, sur le revenu mensuel brut. Il s’agit d’un guide et, en tant que facteur de souscription, il est secondaire par rapport au revenu résiduel. Il ne doit pas déclencher automatiquement l’approbation ou le refus d’un prêt. Il faut plutôt considérer le ratio en conjonction avec tous les autres facteurs de crédit.
3 Facteurs de revenu résiduel
- Taille du prêt
- Taille de la famille : Nombre de personnes qui vivraient dans la maison
- Région du pays : Emplacement de la maison que l’emprunteur a l’intention d’acheter
Tableaux de revenu résiduel VA
Pour les tableaux ci-dessous, l’un concerne les prêts VA inférieurs à 80 000 $ et l’autre les prêts de 80 000 $ et plus. Ensuite, chaque tableau est ventilé en fonction de la taille de la famille et de son lieu de résidence.
Tableaux des revenus résiduels VA
| Tableau des revenus résiduels par région pour les montants de prêts de 79,999 et moins | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taille de la famille | Nord-est | Midwest | Sud | Ouest |
| 1 | 390 | 382 | 382 | 425 |
| 2 | 654 | $641 | $641 | $713 |
| 3 | $788 | $772 | $772 | $859 |
| 4 | $888 | $868 | $868 | $967 |
| 5 | $921 | $902 | $902 | $1,004 |
| plus de 5 | Ajouter 75 $ pour chaque membre supplémentaire jusqu’à une famille de sept personnes. | |||
| Tableau des revenus résiduels par région pour les montants de prêts de 80,000 $ et plus | ||||
| Taille de la famille | Nord-est | Midwest | Sud | Ouest |
| 1 | 450$ | 441 | 441 | 491 |
| 2 | $755 | $738 | $738 | $823 |
| 3 | $909 | $889 | $889 | $990 |
| 4 | $1,025 | $1,003 | $1,003 | $1,117 |
| 5 | $1,062 | $1,039 | $1,039 | 1 158$ |
| plus de 5 | Ajoutez 80$ pour chaque membre supplémentaire jusqu’à une famille de sept. | |||
Régions de revenu résiduel de la VA
| Régions géographiques | États |
|---|---|
| Nord-est | Connecticut, Maine, Massachusetts New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvanie, Rhode, Island, Vermont |
| Midwest | Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota du Nord, Ohio, Dakota du Sud, Wisconsin |
| Sud | Alabama, Arkansas, Delaware, Floride, Géorgie, Kentucky, Louisiane, Maryland, Mississippi, Caroline du Nord, Oklahoma, Porto Rico, Caroline du Sud, Tennessee, Texas, Virginie, Washington DC, Virginie occidentale |
| Ouest | Alaska, Arizona, Californie, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, Nouveau-Mexique, Oregon, Utah, Washington, Wyoming |
Règles de prêt de la VA : Le ratio d’endettement par rapport au revenu résiduel
Comme mentionné ci-dessus, le prêteur est tenu de calculer votre ratio d’endettement, y compris une liste de choses qui doivent être comptées dans ce décompte :
- Dépenses de logement
- Dettes d’installation
- « Autres obligations » selon les besoins
Les demandeurs de prêts AV qui ont un ratio dette/revenu supérieur à 41% nécessitent un examen supplémentaire de la part du prêteur. Il y a des exceptions, qui incluent, mais ne sont pas limitées à :
- Situations où le ratio est supérieur à 41 %, à moins qu’il ne soit plus important en raison uniquement de l’existence d’un revenu non imposable qui devrait être noté dans le dossier de prêt, le prêt peut être approuvé avec justification, par le superviseur du souscripteur, OU
- Le revenu résiduel du demandeur dépasse la ligne directrice d’au moins 20 pour cent
Les règles de prêt de la VA pour le ratio dette/revenu comprennent une instruction au prêteur que le calcul du DTI est considéré comme un guide et, » […]en tant que facteur de souscription, il est secondaire par rapport au revenu résiduel. » (C’est nous qui soulignons.)
Le DTI ne devrait pas » déclencher automatiquement l’approbation ou le rejet d’un prêt. Il faut plutôt considérer le ratio en conjonction avec tous les autres facteurs de crédit. » Cette information se trouve dans le VA Pamphlet 26-7, chapitre quatre, page 70.
Que se passe-t-il si votre revenu résiduel ou votre DTI ne répond pas aux exigences ?
Il convient de noter que toutes les règles et instructions au prêteur mentionnées ici ne sont qu’un ensemble de règles et de règlements qui doivent être suivis – votre institution financière aura ses propres politiques et certaines peuvent établir des normes qui sont plus élevées que les exigences minimales des prêts hypothécaires VA.
Cela dit, dans les cas où un emprunteur a un ratio d’endettement trop élevé, ou est dans une situation où le revenu résiduel n’est pas aussi abondant qu’il doit l’être, il peut y avoir des facteurs compensatoires qui peuvent compenser de tels problèmes.
Que cela signifie-t-il ?
Selon le Pamphlet 26-7 du VA, les bons facteurs compensatoires pourraient faire ou défaire le processus de demande de prêt pour un emprunteur qui doit s’y fier pour obtenir l’approbation du prêt hypothécaire.
Selon le VA, ces facteurs sont « particulièrement importants » lorsque le prêteur doit examiner des prêts « qui sont marginaux en ce qui concerne le revenu résiduel ou le ratio dette-revenu ». Cependant, les facteurs compensatoires ne peuvent pas être utilisés « pour compenser un crédit insatisfaisant. »
En outre, le VA affirme que « les facteurs compensatoires valides devraient représenter des points forts plutôt que la simple satisfaction des exigences de base du programme. » De quel genre de facteurs s’agit-il ? Voici une liste qui ne doit pas être considérée comme complète, mais qui sert de guide pratique :
- Excellents antécédents de crédit
- Utilisation prudente du crédit
- Dette de consommation minimale
- Emploi à long terme
- .long terme
- Des liquidités importantes
- Un acompte important
- L’existence de capitaux propres dans les prêts de refinancement
- Une augmentation faible ou nulle des frais de logement
- Des prestations militaires
- Une expérience satisfaisante en matière d’accession à la propriété
- Un faible ratio dette/revenu
- Un faible ratio dette/revenuau revenu
- Crédits d’impôt pour la garde d’enfants
- Avantages fiscaux de l’accession à la propriété
Les exigences du prêteur et les minimums du VA ne sont pas toujours identiques-vous devrez discuter des directives spécifiques du prêteur avec votre agent de prêt pour voir où elles pourraient différer.
Joe Wallace est un vétéran de 13 ans de l’armée de l’air des États-Unis et un ancien reporter pour les nouvelles télévisées de l’armée de l’air
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