Az ingatlanbefektetés az egyik legjobb módja a vagyon felhalmozásának. A vagyon a kamatos kamatozás révén növekszik, ami azt jelenti, hogy pénzt fektetünk valamibe azzal a várakozással, hogy később több pénzt kapunk vissza. Történelmileg az ingatlanok egy egyszerű okból kifolyólag következetesen kamatoztatják a tőkét: csak annyi földterület van, amennyire lehet építeni!
Az ingatlanok kihasználják a kereslet és kínálat erejét, és becsatornázzák azt a portfóliódba. A kereslet és kínálat alapvető szabályai azt mondják, hogy egy nagy keresletű dolog korlátozott kínálata magasabb árakat kell, hogy eredményezzen. Valószínűleg Ön is látta már a kereslet és kínálat erejét az elsődleges lakóhelye értékénél. Például az amerikai nemzeti lakásárak 1987 januárja óta 243%-kal nőttek, és a 2008 utáni pénzügyi válság utáni mélypont óta 63%-kal emelkedtek, 2020 májusában.
Szerencsére nem kell ultra-nagy vagyonnal rendelkező személynek lennie ahhoz, hogy belevágjon az ingatlanbefektetésbe. A politikai döntéshozók már régen felismerték az ingatlanokban rejlő lehetőségeket, mint a vagyongyarapodás kapuját, és ezzel számos lehetőséget nyitottak meg minden befektető számára, hogy tőkéjüket munkába állítsák. Ez a cikk röviden bemutatja az ingatlanbefektetések hét legnépszerűbb módját; a lista azonban semmiképpen sem kimerítő.
- 1. Az ingatlanbefektetési lehetőségek közül hetet mutatunk be. Befektetés egy magántőkealapba
- A jogosult tőkenyereséget minősített esélyövezetben fektesse be
- Fektessen be egy REIT-be
- Végezzen 1031-es cserét
- Fektessen be egy szindikátusba
- 6. Vegyen részt egy “mini-IPO-ban”
- Fektessen be egy magánadósság-alapba
- Következtetés
1. Az ingatlanbefektetési lehetőségek közül hetet mutatunk be. Befektetés egy magántőkealapba
A magántőkealapba történő befektetés azt jelenti, hogy a tőkéjét egy ingatlan vagy ingatlanportfólió fejlesztésére, üzemeltetésére vagy kezelésére létrehozott vállalatban lévő tőkepozícióra cseréli. A magántőkealapok ingatlanprojekteket kínálnak a fejlesztés teljes életciklusa során. Meg kell találnia az Ön befektetési céljainak, kockázatvállalási hajlandóságának és időhorizontjának megfelelő befektetést. Általában a magántőke-alapú ingatlanalapok három kockázati profil valamelyikébe sorolhatók: core/core plus, value-add és opportunista.
A core/core plus magántőke-alapok közös jellemzői a REIT-ekkel. Ezek az ingatlanok már jövedelmet termelnek jó minőségű bérlőktől, a város szép részein vannak, és jellemzően alacsony az adósságállományuk. A core/core-plus megfelelő lehet, ha jövedelemtermelő befektetéseket keres, és alacsonyabb kockázattűrő képességgel rendelkezik.
Az értéknövelő magántőkeügyletek csak egy másik kifejezés a “felújítási munkák” kifejezésre. Alapvetően a magántőke-kezelő az Ön tőkéjét egy ingatlan vagy ingatlanportfólió felújítására használja fel. Ezután a menedzser dönthet úgy, hogy megtartja az ingatlant, és a bérlőktől származó jövedelmet visszaadja Önnek (ezt “DPI”-nek vagy “befizetett tőke elosztásának” nevezik), vagy eladja azt, és az eladásból származó bevételt az Ön tőkepozíciójának megfelelően fizeti ki (ezt “exit multiple”-nek nevezik). A tőkéhez való hozzáférést két és öt év között (vagy hosszabb időre) cserébe a DPI-ért vagy a kilépési többszörösért cserébe. Ezek az ügyletek magasabb hozamlehetőséget kínálnak – akár a jövedelem, akár a kilépési többszörös révén -, mint az alapügyletek, de magasabb kockázattal járnak.
A szerencsés magántőkeügyletek alapvetően fejlesztési projektek: Ön a tőkéhez való hozzáféréssel kereskedik, hogy valami újat építsen. Ezek az ügyletek magukban foglalhatják az újjáépítést (bontási munkálatok), a telekvásárlást és az új építkezéseket. Az opportunista ügyletek kínálják a legmagasabb potenciális kilépési többszöröst a legmagasabb potenciális kockázat mellett. Ezek az ügyletek megfelelőek lehetnek, ha meglévő jövedelemtermelő vagy alacsony kockázatú befektetéseket szeretne kiegészíteni egy magas kockázatú/magas hozamú, növekedésorientált befektetéssel.
A jogosult tőkenyereséget minősített esélyövezetben fektesse be
A 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény (Tax Cuts and Jobs Act of 2017) létrehozta az esélyövezeteket (“OZ”) az ingatlanfejlesztés ösztönzésére, ideális esetben az alulszolgáltatott vagy gazdaságilag hátrányos helyzetű területeken. Itt a nem realizált tőkenyereséget opportunista fejlesztési ügyletekbe fekteti. Ennek során potenciálisan elhalaszthatja, csökkentheti vagy megszüntetheti a támogatható tőkenyereséget. A projekttől függően az ingatlan eladásakor potenciálisan vonzó exit többszörösét is realizálhatja.
A lehetőségek övezetek leginkább a magas kockázattűrő képességgel és hosszú időhorizonttal rendelkező akkreditált befektetők számára alkalmasak. Amellett, hogy fejlesztési kockázatot kell vállalnia, tíz évet kell várnia, és szigorú ütemtervet kell követnie az adókedvezmények realizálásához.
Fektessen be egy REIT-be
Az ingatlanbefektetési társaságok (REIT) az ingatlanbefektetések népszerű módja. A REIT olyan vállalat, amely jövedelemtermelő ingatlanokat birtokol, üzemeltet vagy finanszíroz. A kongresszus 1960-ban hozta létre a REIT-eket, hogy a befektetők részvényeket vásárolhassanak ezekben a vállalatokban anélkül, hogy részt vennének a fizikai ingatlanok napi működésében és felügyeletében. A kongresszus a REIT-eket a befektetési alapok mintájára alakította ki, ami segített demokratizálni a részvény- és kötvénypiachoz való hozzáférést.
A vállalatnak számos követelménynek kell megfelelnie ahhoz, hogy REIT-nek minősüljön. Alapvetően a portfólió legalább 75%-át jövedelemtermelő ingatlanokba kell befektetni, és az ezen ingatlanok által termelt jövedelem 90%-át osztalékként kell szétosztani a részvényesek között.
A REIT-ek kétféle formában léteznek: nyilvánosan kereskedett és nem kereskedett.
A nyilvánosan kereskedett REIT-ek olyan tőzsdéken kereskednek, mint a New York-i tőzsde. Bárki befektethet a REIT-be. Vagy maga vásárolhatja meg az adott részvényt, vagy egy olyan vegyes eszközt, mint egy tőzsdén kereskedett alap (“ETF”) vagy befektetési alap, amely részvények kosarát birtokolja. A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek rendkívül likvidek, ami azt jelenti, hogy a tőzsdén gyorsan lehet vásárolni vagy eladni a részvényeket. A likviditás jó lehet, ha gyorsan hozzá kell férnie a tőkéjéhez. A REIT-ek ára gyakran a részvénypiac általános irányával együtt ingadozik, függetlenül a portfóliójukban lévő ingatlanok értékétől. Például, amikor az S&P 500 a 2008-as pénzügyi válság során értékének 52%-át veszítette el, a REIT-részvények értékének 68%-a elpárolgott ugyanebben az időszakban.
A nem tőzsdei REIT-ekre ugyanazok a követelmények vonatkoznak, mint nyilvános társaikra, de nagyon kevéssé likvidek. A nem kereskedett REIT-be való befektetés azt jelenti, hogy a pénzét általában két-öt évre leköti, cserébe a potenciálisan magasabb osztalékért cserébe. Mivel a nem kereskedett REIT-ek nem kereskednek a tőzsdén, áraik inkább az ingatlanportfóliójuk értékét tükrözik, mint a piaci hangulatot. Ez azt is jelenti, hogy a nem kereskedett REIT-ek sokkal kevésbé tűnnek volatilisnek, mint a nyilvánosan kereskedett REIT-ek.
A nem kereskedett REIT-ek nem örökké illikvidek. Végül a REIT-et működtető alapkezelő társaságnak el kell döntenie, hogy a REIT-et tőzsdére viszi, vagy feloszlatja a társaságot, és a részvényeseknek kifizeti a bevételt. Ahogy a várható nyilvános átalakulás egyre közelebb kerül, a befektetők felkérést kaphatnak arra, hogy a REIT tőzsdei bevezetése előtt másodlagos piaci tranzakcióban adják el részvényeiket.
A REIT-ek alkalmasak lehetnek arra, hogy osztalékalapú módon növeljék nyugdíjszámlájukat, ahelyett, hogy árfolyam-emelkedésen keresztül biztosítanának növekedést. A REIT-társaságok általában arra összpontosítanak, hogy ingatlanjaikat úgy kezeljék, hogy először az osztalékot fizessék, és csak utána igyekeznek növelni részvényeik árfolyamát. Bár ez általában jobb minőségű ingatlanokat jelent a portfólióban, ez egyben alacsonyabb árnövekedési potenciált is jelent.
Végezzen 1031-es cserét
A Kongresszus az 1921. évi adótörvény elfogadásakor úgy módosította a belső adótörvénykönyvet, hogy az magában foglalja az 1031-es cserét is. A 1031-es cserét “hasonló természetű csere” néven is ismerik. Gyökerei a gazdákhoz nyúlnak vissza, akik a parlagon heverő földet olyan földterületre akarták cserélni, amely terméshozamra képes. Az IRS álláspontja szerint, ha a gazdálkodó egy földterületet egy hasonló értékű földterületre cserél, akkor gazdasági helyzete nem változott. Ennek eredményeképpen a gazdálkodó az adót örökre elhalaszthatja. Amikor a gazdálkodó meghal, a gazdálkodó hagyatéka megkapja a költségalap növelését, ami funkcionálisan megszünteti a felhalmozott nyereséget. Jelenleg nincs korlátozva, hogy egy befektető hány cserét hajthat végre.
A 1031-es csere lebonyolítása az egyik legnépszerűbb módja az ingatlanok felhasználásával történő vagyongyarapodásnak. A szabályozás megköveteli, hogy az elcserélt ingatlan kizárólag befektetési célú legyen (nem lehet az elsődleges lakóhelye), és hogy azonos vagy nagyobb értékű új ingatlanra cserélje.
A 1031-es cserét előírások, határidők és követelmények szövevénye kíséri, így a végrehajtásuk korántsem egyszerű. Mindezen lépéseket félretéve, az ötlet egyszerű: cserélje el az egyik ingatlant egy másikra, és halassza el örökre a tőkenyereség adóját. A 1031-es csereingatlanok megfelelőek lehetnek egy magas adókulcsban lévő személy számára, hogy vagyont halmozzon fel a hagyatékához, vagy bővítse és diverzifikálja meglévő ingatlanportfólióját.
Fektessen be egy szindikátusba
A szindikátus egy bevált módszer a tőkebevonásra egy ingatlan megvásárlásához. Ön a tőkéhez való hozzáférést elcseréli egy meglévő ingatlan megvásárlására létrehozott közkereseti társaságban lévő tőkerészesedésre. Ön korlátozott partner, aki passzív jövedelemben részesül, és nem visel felügyeletet vagy irányítási felelősséget.
Az egyik leghíresebb szindikációs ügyletre 1961-ben került sor. Harry Helmsley New York-i fejlesztő 33 millió dollárt (mai dollárban számolva körülbelül 282 millió dollárt) gyűjtött össze több mint 3000 egyéni befektetőtől, hogy segítsen neki megvásárolni az Empire State Buildinget. Az átlagos befektetés körülbelül 10 000 dollár volt.
Mint egy magánadósság-alap vagy egy core/core-plus üzlet, a szindikátus diverzifikálhatja a jelenlegi jövedelemforrást, vagy egy meglévő befektetést magasabb hozamú befektetéssel helyettesíthet.
6. Vegyen részt egy “mini-IPO-ban”
A JOBS Act IV. címe megszüntette az akkreditált befektetői követelményeket, amelyeket korábban megköveteltek a vállalkozóktól, hogy külső befektetést kérjenek a vállalatukba. Mostantól bárki befektethet egy magánvállalkozásba az úgynevezett “Reg A+” kibocsátás vagy “mini-IPO” keretében.
A Reg A+ lehetővé teszi, hogy egy magánvállalkozás legfeljebb 50 millió dollárt gyűjtsön a nyilvánosságtól. A hagyományos IPO-hoz (“initial public offering”) hasonlóan a vállalatnak be kell nyújtania a SEC-hez, hogy megkapja a jóváhagyást, mielőtt a Reg A+ felajánlást a nyilvánosság elé terjesztené. A hagyományos IPO-val ellentétben a díjak és a folyamatos közzétételi követelmények, amelyeket a magántársaságnak teljesítenie kell, sokkal kevésbé megterhelőek a Reg A+ keretében.
A JOBS Act jogszabály örvendetes hír azon befektetők számára, akik részt kívánnak venni a magán ingatlanügyletekben, de nem felelnek meg a jövedelmi vagy vagyoni akkreditációs követelménynek. Mégis óvatosan kell megközelíteni ezeket a befektetéseket, mivel a korai fázisban lévő vállalatokba vagy ingatlanfejlesztési projektekbe történő befektetés jelentős kockázattal járhat.
Fektessen be egy magánadósság-alapba
A magánadósság-alapok a többi LP-vel együtt egyesítik az Ön tőkéjét, cserébe az ingatlanprojektek finanszírozására szolgáló hitelezésre létrehozott vállalatban való részvényesi pozícióért. Az ilyen típusú alapok befektetői jövedelemforrásuk diverzifikálására törekszenek, vagy egy meglévő befektetést magasabb hozamú befektetésre cserélnek. Ezek az alapok vonzóbbak lehetnek a részvényalapoknál, ha Ön rövidebb időhorizonttal és alacsonyabb kockázattűréssel rendelkezik.
Következtetés
Az ingatlanbefektetésnek számos módja van. A megfelelőnek egyensúlyt kell teremtenie az Ön befektetési céljai, kockázattűrése, időhorizontja és nettó vagyona között.
A 1031-es csere lebonyolítása megfelelő lehet az Ön számára, ha már rendelkezik befektetési ingatlannal, és egy másik ingatlanra szeretne cserélni anélkül, hogy a csere során tőkenyereséget realizálna. Ha van nem realizált tőkenyeresége, van tíz év várakozási ideje, és vállalja a fejlesztési kockázatot, akkor az Opportunity Zones lehet a legjobb választás.
Az értéknövelő vagy opportunista magántőkealap a növekedés és a jövedelem megfelelő keverékét biztosíthatja a meglévő jövedelemorientált befektetések diverzifikálásához. Egy Reg A+ “mini-IPO” jobb választás lehet, ha hosszú időhorizontja van, és még nem felel meg az akkreditációs követelményeknek.
A nyilvánosan forgalmazott és nem forgalmazott REIT-ek, a szindikátusok, a magánadósság-alapok és a core/core-plus magántőkealapok mindegyike más-más módot kínál az ingatlanokból származó passzív jövedelem előállítására. Az Ön nettó vagyona, kockázattűrése és jelenlegi jövedelemorientált befektetései azok a tényezők, amelyeknek segíteniük kell a választásban. Az ingatlanbefektetés kiváló módja lehet a nettó vagyon növekedésének. Az ingatlanok irigylésre méltó kombinációját kínálják a történelmileg erős hozamoknak és a passzív jövedelemnek, valamint az infláció és a részvénypiac ingadozásai elleni védekezés lehetőségének. Mivel csak ennyi földterületre lehet építkezni, a vagyon felhalmozásának és állandósításának lehetősége továbbra is azok számára kell, hogy fennmaradjon, akik ingatlanok tulajdonosaivá válnak és ingatlanokba fektetnek be.