以前はカリフォルニアでProperty Assessed Clean Energyの融資を受けるのは非常に簡単で、エネルギーや水の効率化を図る多くの業者にとって人気のオプションになっていた。 PACE は、住宅所有者の固定資産税で返済される先取特権を作成し、最近まで、住宅ローンと同じ種類の消費者保護の対象ではありませんでした。 カリフォルニア州財務局のデータによると、2014年1月から2018年6月の間に、30億ドル以上の効率アップグレードがPACEで資金調達されました。 業者が融資の仕組みを誤って伝えているという消費者擁護団体からの数年にわたる批判の後、2017年後半に、所得確認と支払い能力基準を含むPACEの新しい引受ガイドラインを定める法案が可決されました
2018年4月にこの規則が施行されてから、組成は急激に減少しています。 昨年上半期（カリフォルニア州財務局から入手可能な最新のデータ）の新規融資は4億3040万ドルで、2017年下半期に融資された6億7790万ドルの3分の2以下でした。
PACE 管理者は、住宅所有者がホームエクイティローンや無担保ローンなどの他の種類の融資の資格を得ることができない限り、業者がこの融資形態を提案する可能性はかなり低くなったと言っています。
PACEFunding の資本市場担当マネージング ディレクターの James Vergara は、「これは、より二番目に見える商品になっています」と述べています。 「一般的に、以前は5～15分で借り手を承認できましたが、現在は収入証明書を収集し、借り手の申告収入と一致することをアンダーライターが確認し、ウォーターフォールを実行して支払い能力を算出し、それを機能させる必要があります」と彼は述べました。
PACEFunding はカリフォルニア州では比較的新しい会社なので、いくつかの大きな競合会社ほど引き受けプロセスを変更する必要はありませんでした。 「この1年で取扱高を伸ばした方法は、人員に投資し、人員を増やすことです」とVergaraは言います。 「引受プロセスや確認プロセスに携わる人員が増えました。 また、収入証明プロセスを合理化するためのテクノロジーにも投資しました」
他のPACE管理者も、ある程度は適応しているようです。 「Ygrene Energy Fund は Asset Securitization Report に提供した声明の中で、「極めて高度な文書化要件と既存の技術ツールを十分に活用できないことから、ソフトウェアとデータソリューションができることは限られている。 PACE管理者は、引受と文書化の要件に加えて、新規制によって課される契約者の追加要件を挙げており、それは「住宅所有者が持つ他の融資オプションで既に実施されているものをはるかに超えるものである」と述べています。「
「新しい規制は、住宅所有者が期待する迅速、効率的、かつ正確な顧客サービスを提供する我々の能力を確実に妨げています」とYgreneは声明で述べています。
しかし、全体のPACE組成量は急激に減少しているだけでなく、いくつかの逆選択もあるようです。
Asset Securitization Report に提供した声明の中で、カリフォルニア州で最大の PACE 管理者である Renovate America は、州の引受基準は多くの場合、連邦住宅局やある程度ファニーメイの基準よりも柔軟性が低いと述べています。 例えば、過去12ヶ月間に住宅ローンの支払いが1回でも遅れた借り手は、現在では不適格とされている。 また、破産後2年間は対象外となり、その間に一度でも支払いが遅れた場合は、最長で7年間PACE融資の対象外となる。
「これらの引受基準は、収入確認審査に合格する可能性のある住宅所有者を恣意的に排除している」とRenovate AmericaのスポークスマンであるGreg Frost氏は声明で述べている。
「カリフォルニア州民は、電力価格が他の地域の3倍の速さで上昇し、PG&Eの倒産により電力価格がさらに上昇する恐れがあり、気候変動の原因となる排出物を削減する必要性が日増しに高まる中、PACEの無効化はこの州にとって経済的にも環境的にも負の影響をもたらす」とフロスト氏は述べました。
法律の所得確認コンポーネントが施行された後の最初の数ヶ月で、Renovate AmericaはFICOが661以上の消費者からの申請の割合が減少し、FICOが660以下の住宅所有者からの申請の割合が増加したことを確認しました。
Frostは、申し込みのプロファイルにおけるこのネガティブな信用移動は、住宅改善業者が、顧客が他の選択肢があるときに必要な「面倒な要素」を通りたくないと知っているので、信用プロファイルの高い住宅でPACEを主導していないことを示唆していると述べた。
PACE ABSのパフォーマンスに影響を与えるにはまだ早すぎる
組成量の減少と逆選択の可能性の両方は、PACEの先取特権が「グリーン」として販売できる債券の担保として束ねられるウォール街の懸念材料となっています。 Finsightによると、住宅用PACE証券化ボリュームは、2017年の7つのディール経由の15億ドルから、2018年の3つのディール経由の6億9300万ドルに減少しています。 発行は今年と同程度になると予想され、ボリュームの一部は初めて発行される可能性がある。
申請者の全体的な信用の質は低下しているかもしれないが、格付け機関は、これが証券化されたPACE先取特権のプールには、少なくともまだ現れていないと述べている。
「面倒な消費者保護法のために量が減少し、企業が本当に圧力を受けているならば、逆選別を恐れるのは理解できる」と、2016年からPACE証券化を評価しているモーニングスター信用格付けのABS責任者のRohit Bharillは述べている。 「しかし、我々はまだコメントできるような傾向を観察していない」とRohitは述べた。
「我々は熱心に注目しているが、カリフォルニア州で組成されたPACEファイナンスにおいて、組成の特性に変化は見られない」と、2015年からこの分野の案件を格付けしているDBRSのリードPACEアナリスト、Irene Eddyは述べた。
エディは、消費者保護法の施行後にカリフォルニア州でPACEファイナンスを取得した住宅所有者のほとんどがまだ最初の支払いを行っていないため、パフォーマンスに変化が見られるのは早すぎると述べた。
2018年2月、DBRSは、先取特権数が最も多いカリフォルニア州の10郡における2013～14年から2016～17年の課税年度のPACEファイナンスを評価した報告書を発表している。 それによると、延滞率は、最初の分割払いが期限切れとされた1カ月後に2％から4％の範囲でピークに達し、その後12カ月以内に1％未満に低下していることがわかりました。 DBRSは、22ヶ月目のPACEの延滞率は23bpから27bpと「例外的に低い」レベルであったと述べています。
Eddy は、過去1年間に、発行者の Renovate America, Renew Financial および Ygrene Energy Fund の担保物件の構成に変化があり、フロリダとミズーリという住宅PACEプログラムを活発に行う他の2州からの融資が増えていると指摘しました。
しかし、フロリダ州やミズーリ州では、PACEの組成はまだカリフォルニア州の減少を相殺できるレベルには達していない。 ミズーリ州の議員は、他の変更の中でも、州の財務局に監督を集中させる2つの法案を提出しており、同州の活動に影響を与える可能性があります。
消費者擁護団体は、カリフォルニア州の組成量の減少が、新しい規則が施行される前に始まったため、州の消費者保護法にどれだけ起因しているか疑問を呈しています。 つまり、減少は2017年から始まったのです
彼らは、GreenSkyなどの一部のフィンテックレンダーが、PACE管理者と同様の販売時点融資について業者と取り決めを行っていることに注目しています
消費者支援団体は、現在の規制は適切ではないのではないかと述べています
異なる理由ではあるものの、消費者支援団体は新しい規制にも不満を持っています。 法律事務所Bet Tzedekの弁護士、Jennifer Sperling氏は、「私たちの経験では、新しい法律はまだPACEプログラムに関する苦情の減少につながっていない」と述べた。 “資金調達と不動産へのPACE先取特権の記録との間に遅れがあるため、2018年7月1日以降に資金調達した取引の顧客は、2019年10月に2019-2010年の固定資産税請求書を受け取るまで、最初の固定資産税の上昇を見ることはありません。 そのため、消費者を保護することを意図した新しい法律が十分に機能しているかどうかを判断するのは早すぎる」
Sperlingは、「2018年4月以降に取引を行った我々が遭遇したクライアントについては、まだ調査中だが、新しい要件のすべてが守られているかどうかは明らかではない」
2018年1月のコメントレターでは、Bet Tzedekと他の8つの法律サービス組織が、法律は消費者を保護するには十分でないと述べている。 他の欠点の中で、請負業者は消費者の「基本的な世帯の生活費」を満たす能力の「合理的な推定」を行う義務があるだけで、その推定は家に住む人の数に基づいて行うことができます。 署名者は、契約者は介護、医療費、負債について問い合わせるよう求められるべきだと考えている。
「暗黙のうちに『最初に融資、後で評価』というビジネスモデルは、返済能力が不十分な住宅所有者への融資拡大を防ぐことはできないだろう」と、書簡は述べている。
PACE の関係者と消費者擁護団体の両方が変更を求めている中、この融資形態が建設業者や住宅所有者の間で以前の魅力を取り戻すかどうかは、まだわかりません。 何はともあれ、貸し手は、天候の回復力を含む適格なアップグレードの拡大が助けになることを期待しています。 同じ法律により、火災の多い地域のコミュニティは、山火事の安全性向上のための資金調達に PACE を利用できるようになりました
「市場が 2016 年または 2017 年に見た高さまで回復することを願っています」と、Vergara は述べています。 「それは本当にそれを必要とし、無担保ローンにアクセスできない人々のための安全な製品であるべきです。 つまり、そうしなければ設置されないような改良に資金を提供しているのです。 影響の観点から、それはそれが達成するために設定されたものを達成しています。