Investeren in vastgoed kan een van de beste manieren zijn om rijkdom op te bouwen. Rijkdom groeit door middel van compounding, wat betekent dat geld steken in iets op de verwachting dat u meer geld terug te ontvangen later. Historisch gezien is vastgoed een consistente compounder geweest om een eenvoudige reden: er is maar zoveel grond om op te bouwen!
Vastgoed benut de kracht van vraag en aanbod en kanaliseert het in uw portefeuille. Fundamentele regels van vraag en aanbod vertellen ons dat een beperkt aanbod van iets waar veel vraag naar is, moet resulteren in hogere prijzen. U hebt de kracht van vraag en aanbod waarschijnlijk al zien spelen met de waarde van uw primaire woning. De Amerikaanse nationale huizenprijs is bijvoorbeeld 243% gestegen sinds januari 1987 en 63% gestegen sinds het dieptepunt na de financiële crisis van 2008, vanaf mei 2020.
Gelukkig hoeft u geen ultra-vermogende persoon te zijn om te beginnen met beleggen in onroerend goed. Beleidsmakers erkenden het potentieel van onroerend goed als een toegangspoort tot vermogensopbouw al lang geleden, en openden de deur voor de creatie van talloze manieren voor alle beleggers om kapitaal aan het werk te zetten. Dit artikel zal kort zeven van de populairdere manieren introduceren om te investeren in onroerend goed; het is echter in geen geval een uitputtende lijst.
1. Investeren in een private-equityfonds
Investeren in een private-equityvastgoedfonds betekent dat u uw kapitaal inruilt voor een aandelenpositie in het bedrijf dat is opgericht om een onroerend goed of een portefeuille van onroerend goed te ontwikkelen, te exploiteren of te beheren. Private equity-fondsen bieden vastgoedprojecten aan over de gehele ontwikkelingscyclus. U zou een belegging moeten kunnen vinden die aansluit bij uw beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie en tijdshorizon. Over het algemeen vallen private equity vastgoedfondsen in een van de drie risicoprofielen: core/core plus, value-add, en opportunistisch.
Core/core-plus private equity deals delen kenmerken met REIT’s. Deze panden genereren al inkomsten van huurders van hoge kwaliteit, liggen in de mooie delen van de stad, en hebben doorgaans een lage schuldenlast. Core/core-plus kan geschikt zijn als u op zoek bent naar inkomstengenererende investeringen en een lagere risicotolerantie hebt.
Value-add private equity-deals zijn gewoon een andere manier om te zeggen “renovatieklussen”. In principe gebruikt de private equity-manager uw kapitaal om een pand of portefeuille van panden op te knappen. Vervolgens kan de manager ervoor kiezen om het pand te houden en de inkomsten van de huurders aan u terug te geven (de zogenaamde “DPI” of “distributie van gestort kapitaal”) of het te verkopen en de opbrengst van de verkoop uit te betalen volgens uw aandelenpositie (de zogenaamde “exit multiple”). U ruilt de toegang tot uw kapitaal voor twee tot vijf jaar (of langer) in ruil voor DPI of een exit-multiple. Deze deals bieden de mogelijkheid van een hoger rendement – hetzij door inkomsten of exit multiple – dan core deals, maar gaan gepaard met een hoger risico.
Opportunistic private equity deals zijn grond-up ontwikkelingsprojecten: je ruilt toegang tot je kapitaal om iets nieuws te bouwen. Deze deals kunnen herontwikkeling (tear-down banen), grondverwerving, en nieuwbouw omvatten. Opportunistische deals bieden de hoogste potentiële exit-multiple met het hoogste potentiële risico. Deze deals kunnen geschikt zijn als u bestaande inkomstengenererende of investeringen met een laag risico wilt aanvullen met een groeigerichte investering met een hoog risico / hoge beloning.
Investeer in aanmerking komende meerwaarden in een gekwalificeerde Opportunity-zone
De Tax Cuts and Jobs Act van 2017 creëerde Opportunity Zones (“OZ’s”) om vastgoedontwikkeling aan te moedigen, idealiter in onderbediende of economisch achtergestelde gebieden. Hier investeert u ongerealiseerde vermogenswinsten in opportunistische ontwikkelingsdeals. Door dit te doen, kunt u in aanmerking komende vermogenswinsten uitstellen, verminderen en elimineren. Afhankelijk van het project kunt u ook een potentieel aantrekkelijke exit-multiple realiseren bij de verkoop van het onroerend goed.
Opportunity Zones zijn het meest geschikt voor geaccrediteerde beleggers met een hoge risicotolerantie en een lange tijdshorizon. Naast het nemen van ontwikkelingsrisico, moet u tien jaar wachten en een strikte tijdlijn volgen om de belastingvoordelen te realiseren.
Beleggen in een REIT
Real estate investment trusts (REIT’s) zijn een populaire manier om in onroerend goed te beleggen. Een REIT is een onderneming die inkomstengenererend onroerend goed bezit, exploiteert of financiert. Het Congres creëerde REIT’s in 1960 om beleggers in staat te stellen aandelen in deze bedrijven te kopen zonder betrokken te raken bij de dagelijkse activiteiten en het toezicht op de fysieke eigendommen. Het Congres modelleerde REIT’s naar beleggingsfondsen, die hielpen de toegang tot de aandelen- en obligatiemarkt te democratiseren.
Het bedrijf moet aan verschillende eisen voldoen om als een REIT te kwalificeren. In principe moet 75% of meer van de portefeuille worden geïnvesteerd in inkomstengenererend onroerend goed, en 90% van de inkomsten die door deze eigendommen worden gegenereerd, moet als dividend aan de aandeelhouders worden uitgekeerd.
REIT’s zijn er in twee smaken: beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd.
Publiek verhandelde REIT’s handelen op beurzen zoals de New York Stock Exchange. Iedereen kan investeren in de REIT. U kunt de specifieke aandelen zelf kopen of een commingled vehikel zoals een exchange-traded fund (“ETF”) of een beleggingsfonds dat een mandje van aandelen bezit. Beursgenoteerde REIT’s zijn zeer liquide, wat betekent dat u de aandelen snel op de beurs kunt kopen of verkopen. Liquiditeit kan goed zijn als u snel over uw kapitaal moet kunnen beschikken. De prijzen van REIT’s schommelen vaak met de algemene richting van de aandelenmarkt, ongeacht de waarde van de eigendommen in hun portefeuille. Toen bijvoorbeeld de S&P 500 tijdens de financiële crisis van 2008 52% van zijn waarde verloor, zagen REIT-aandelen in diezelfde periode 68% van hun waarde verdampen.
Niet-verhandelde REIT’s zijn onderworpen aan dezelfde vereisten als hun openbare tegenhangers, maar zijn zeer illiquide. Beleggen in een niet-verhandelde REIT betekent dat u uw geld twee tot vijf jaar vastzet, doorgaans in ruil voor mogelijk hogere dividenden. Aangezien niet-verhandelde REIT’s niet op de beurs worden verhandeld, weerspiegelen hun prijzen de waarde van hun vastgoedportefeuille in plaats van het marktsentiment. Dit betekent ook dat niet-verhandelde REIT’s veel minder volatiel lijken dan openbaar verhandelde REIT’s.
Niet-verhandelde REIT’s zijn niet voor altijd illiquide. Uiteindelijk moet de beheermaatschappij die de REIT beheert, beslissen om de REIT naar de beurs te brengen of de onderneming te ontbinden en de aandeelhouders de opbrengst uit te keren. Naarmate de verwachte openbare conversie dichterbij komt, kunnen beleggers verzoeken ontvangen om hun aandelen in een secundaire markttransactie te verkopen voordat de REIT naar de beurs gaat.
REIT’s kunnen een goede pasvorm zijn voor een op dividend gebaseerde manier om uw pensioenrekening te laten groeien in plaats van groei te bieden via koersstijging. Over het algemeen richten REIT-bedrijven zich op het beheer van hun eigendommen om eerst het dividend uit te keren en als tweede proberen ze hun aandelenkoers te laten groeien. Hoewel dat meestal betekent dat de kwaliteit van het onroerend goed in de portefeuille hoger is, betekent dit ook een lager potentieel voor prijsstijging.
Volledig een 1031-uitwisseling
Congress wijzigde de Internal Revenue Code om 1031-uitwisselingen op te nemen toen ze de Revenue Act van 1921 aannamen. 1031 uitwisseling is ook bekend als een “like-kind uitwisseling.” Het vindt zijn oorsprong bij boeren die braakliggend land wilden ruilen voor land met het potentieel voor gewasopbrengst. Volgens de IRS is de economische positie van de landbouwer niet veranderd wanneer hij een stuk grond ruilt tegen een stuk grond met een vergelijkbare waarde. Bijgevolg kan de landbouwer de belastingen eeuwig uitstellen. Wanneer de landbouwer overlijdt, krijgt de nalatenschap van de landbouwer een verhoging van de kostenbasis, waardoor de geaccumuleerde winst functioneel wordt geëlimineerd. Momenteel is er geen limiet aan het aantal uitwisselingen dat een belegger kan voltooien.
Het voltooien van een 1031-uitwisseling is een van de meest populaire manieren om rijkdom te vergaren met behulp van onroerend goed. De voorschriften vereisen dat het geruilde onroerend goed alleen voor beleggingsdoeleinden is (kan niet uw hoofdverblijfplaats zijn) en dat u ruilt voor een nieuw onroerend goed met een gelijke of grotere waarde.
Er is een web van voorschriften, tijdlijnen en vereisten die gepaard gaan met een 1031-uitwisseling, dus ze zijn verre van eenvoudig uit te voeren. Al die stappen terzijde, het idee is eenvoudig: ruil een woning voor een andere en stel de vermogenswinstbelasting voor altijd uit. 1031 ruilbezittingen kunnen geschikt zijn voor iemand in een hoge belastingschijf om rijkdom te vergaren voor hun nalatenschap of om een bestaande vastgoedportefeuille uit te breiden en te diversifiëren.
Investeer in een syndicaat
Syndicatie is een gevestigde methode om kapitaal bijeen te brengen voor de aankoop van één onroerend goed. U ruilt de toegang tot uw kapitaal voor een aandelenpositie in de vennootschap onder firma die is opgericht om een bestaand object te kopen. U bent een commanditaire vennoot die passieve inkomsten ontvangt en geen toezicht of managementverantwoordelijkheid heeft.
Een van de beroemdste syndicaatsdeals vond plaats in 1961. De New Yorkse ontwikkelaar Harry Helmsley haalde $33 miljoen (ongeveer $282 miljoen in huidige dollars) op bij meer dan 3.000 individuele investeerders om hem te helpen het Empire State Building te kopen. De gemiddelde investering was ongeveer $ 10.000.
Net als een particulier schuldfonds of een core/core-plus deal, kan een syndicaat uw huidige bron van inkomsten diversifiëren of een bestaande investering vervangen voor een investering met een hoger rendement.
6. Deelnemen aan een “mini-IPO”
Title IV van de JOBS Act elimineerde de geaccrediteerde beleggersvereisten die voorheen vereist waren voor ondernemers om externe investeringen in hun bedrijf te vragen. Nu kan iedereen investeren in een particuliere onderneming in wat bekend staat als een “Reg A +” aanbieding of “mini-IPO.”
Reg A + staat een particuliere onderneming toe om tot $ 50 miljoen op te halen bij het publiek. Net als bij een traditionele beursgang (“initial public offering”), moet het bedrijf zich aanmelden bij de SEC om goedkeuring te krijgen voordat het Reg A + -aanbod aan het publiek wordt aangeboden. In tegenstelling tot een traditionele beursgang zijn de vergoedingen en doorlopende openbaarmakingsvereisten waartoe de particuliere onderneming verplicht zou zijn, veel minder belastend onder Reg A +.
De JOBS Act-wetgeving is welkom nieuws voor beleggers die willen deelnemen aan particuliere vastgoeddeals, maar niet voldoen aan de accreditatievereiste voor inkomen of nettowaarde. Toch moeten deze investeringen met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, aangezien er aanzienlijke risico’s verbonden kunnen zijn aan investeringen in bedrijven in een vroeg stadium of in vastgoedontwikkelingsprojecten.
Investeer in een privaat schuldfonds
Privaat schuldfondsen bundelen uw kapitaal samen met de andere LP’s in ruil voor een aandelenpositie in het bedrijf dat is opgericht om geld te lenen voor het financieren van vastgoedprojecten. Beleggers in dit soort fondsen willen hun bron van inkomsten diversifiëren of een bestaande belegging vervangen door een belegging met een hoger rendement. Deze fondsen kunnen aantrekkelijker zijn dan aandelenfondsen als u een kortere tijdshorizon en een lagere risicotolerantie hebt.
Conclusie
Er zijn veel manieren om in onroerend goed te beleggen. De juiste moet uw beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie, tijdshorizon en nettowaarde in evenwicht brengen.
Het voltooien van een 1031-uitwisseling kan goed voor u zijn als u al een beleggingspand bezit en wilt ruilen naar een ander pand zonder vermogenswinsten op de uitwisseling te realiseren. Als u ongerealiseerde vermogenswinsten hebt, tien jaar kunt wachten en zich comfortabel voelt met ontwikkelingsrisico’s, dan zijn Opportunity Zones wellicht het meest geschikt.
Een value-add of opportunistisch private-equityfonds kan de juiste mix van groei en inkomsten bieden om bestaande inkomstengeoriënteerde beleggingen te diversifiëren. Een Reg A + “mini-IPO” kan een betere pasvorm zijn als u een lange tijdshorizon hebt en nog niet aan de accreditatievereisten voldoet.
Publiek verhandelde en niet-verhandelde REIT’s, syndicaten, particuliere schuldfondsen en core / core-plus private equity-fondsen bieden elk een andere manier om passief inkomen uit onroerend goed te genereren. Uw vermogen, risicotolerantie en huidige inkomensgerichte investeringen zijn enkele van de factoren die u bij uw keuze moeten helpen. Investeren in onroerend goed kan een uitstekende manier zijn om uw vermogen te laten groeien. Onroerend goed biedt een benijdenswaardige combinatie van historisch sterke rendementen en passieve inkomsten, evenals de mogelijkheid om inflatie en de schommelingen van de aandelenmarkt af te dekken. Met slechts zo veel grond om op te bouwen, zou de mogelijkheid om rijkdom te vergaren en te bestendigen moeten blijven toenemen voor degenen die onroerend goed bezitten en erin investeren.