Renda Residual é o dinheiro que sobra depois que você tiver pago cada uma das suas obrigações mensais de dívida. Estas obrigações mensais incluiriam o pagamento de seu carro, hipoteca, empréstimos estudantis, e contas de cartão de crédito. Após estes pagamentos, você tem sua renda residual que é tipicamente usada para despesas pessoais tais como gás, compras, entretenimento, etc.
Quando você aplica para um empréstimo residencial VA, há certas áreas de suas finanças pessoais que seu emprestador VA participante analisará para determinar se o empréstimo é um bom risco. Suas pontuações FICO e relatório de crédito contêm muitas informações importantes para o credor nesta fase, mas essas não são as únicas áreas que o credor irá examinar.
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Isso é conhecido como o índice de endividamento (DTI) e, à primeira vista, pode parecer semelhante a outra métrica que seu credor irá usar para rever sua renda e pagamentos mensais – algo conhecido como “renda residual”. Mas estes dois não são na verdade os mesmos.
O rácio de endividamento é a percentagem da sua dívida que reduz o seu rendimento por mês. Se tiver um rácio de endividamento de 50%, isso significa que metade dos seus pagamentos mensais são consumidos pelas despesas mensais.
Pelo contrário, o cálculo do rendimento residual VA é o montante real em dólares que lhe resta em cada mês após os seus pagamentos terem sido efectuados. Isto pode ser referido de outras formas, incluindo a frase “saldo disponível para apoio familiar”
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- Como o rendimento residual é revisto para aprovação de empréstimo à habitação
- 3 Fatores de Renda Residual
- Gráficos de Rendimento Residual
- Gráficos de Renda Residual VA
- VA Regiões de Renda Residual
- VA Regras de empréstimo: O rácio de endividamento versus rendimento residual
- O que acontece se o seu rendimento residual ou DTI não cumprir os requisitos?
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Como o rendimento residual é revisto para aprovação de empréstimo à habitação
O Manual do Mutuante VA, folheto VA 26-7, tem instruções para o seu agente de empréstimo no Capítulo Quatro que explica o que o seu credor deve fazer com a sua informação de rendimento residual.
Para começar, o VA aconselha o credor que a revisão do rendimento residual é uma orientação – não é necessariamente uma visão de “fazer ou quebrar” as suas finanças, embora o VA tenha a precaução de que, dependendo das circunstâncias, “rendimento residual inadequado” pode ser justificação suficiente para negar uma hipoteca VA. Outras áreas de suas qualificações financeiras também serão revistas – nenhum fator é analisado sem considerar os outros na maioria dos casos.
Existem referências para o credor em relação às diretrizes de renda residual mínima, mas o VA adverte que estas regras não devem forçar a rejeição automática de uma hipoteca VA. Em vez disso, o site oficial do VA explica que a renda residual deve ser considerada “em conjunto com todos os outros fatores de crédito”
Nos casos em que o credor determina que a renda residual é “marginal”, o credor deve fazer referência ao histórico de crédito do mutuário e ao histórico de pagamentos passados sobre “despesas de moradia semelhantes”
O rácio de endividamento do VA é um rácio do total de pagamentos mensais da dívida, incluindo despesas de moradia, dívidas em prestações e outras obrigações listadas na seção D do formulário VA 26-6393, para a renda mensal bruta. É um guia e, como um fator de subscrição, é secundário ao rendimento residual. Não deve desencadear automaticamente a aprovação ou rejeição de um empréstimo. Ao invés disso, considere a razão em conjunto com todos os outros fatores de crédito.
3 Fatores de Renda Residual
- Tamanho de Empréstimo
- Tamanho de Família: Número de pessoas que viveriam na casa
- Região do País: Localização da casa que o mutuário pretende comprar
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Gráficos de Rendimento Residual
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Para as tabelas abaixo uma é para empréstimos VA abaixo de $80.000 e a outra é para $80.000 e acima. Então, cada gráfico é dividido por tamanho da família e onde a família vive.
Gráficos de Renda Residual VA
| Tabela de Renda Residual por Região para quantias de empréstimo de $79,999 e abaixo | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tamanho da família | Nordeste | Médio-Oeste | Sul | Oeste |
| 1 | $390 | $382 | $382 | $425 |
| 2 | $654 | $641 | $641 | $713 |
| 3 | $788 | $772 | $772 | $859 |
| 4 | $888 | $868 | $868 | $967 |
| 5 | $921 | $902 | $902 | $1,004 |
| sobre 5 | Adicionar $75 por cada membro adicional, até uma família de sete. | |||
| Tabela de Rendimentos Residuais por Região para quantias de empréstimo de $80,000 e acima | ||||
| Tamanho da família | Nordeste | Médio-Oeste | Sul | Oeste |
| 1 | $450 | $441 | $441 | $491 |
| 2 | $755 | $738 | $738 | $823 |
| 3 | $909 | $889 | $889 | $990 |
| 4 | $1,025 | $1,003 | $1,003 | $1,117 |
| 5 | $1,062 | $1,039 | $1,039 | $1,158>$6137> |
| sobre 5 | Adicionar $80 por cada membro adicional, até uma família de sete. | |||
VA Regiões de Renda Residual
| Regiões Geográficas | Estados |
|---|---|
| Nordeste | Connecticut, Maine, Massachusetts New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode, Island, Vermont |
| Midwest | Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota do Norte, Ohio, Dakota do Sul, Wisconsin |
| Sul | Alabama, Arkansas, Delaware, Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Carolina do Norte, Oklahoma, Porto Rico, Carolina do Sul, Tennessee, Texas, Virginia, Washington DC, West Virginia |
| West | Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming |
VA Regras de empréstimo: O rácio de endividamento versus rendimento residual
Como mencionado acima, o credor é obrigado a calcular o seu rácio de endividamento, incluindo uma lista de coisas que devem ser contadas nessa contagem:
- Despesas de habitação
- Dívidas de instalação
- “Outras obrigações” como requerido
Requerentes de empréstimo com um rácio de endividamento superior a 41% requerem um escrutínio adicional por parte do emprestador. Há exceções, que incluem, mas não se limitam a:
- Situações em que o rácio é superior a 41 por cento, a menos que seja superior apenas devido à existência de rendimentos isentos de impostos que devem ser notados no processo de empréstimo, o empréstimo pode ser aprovado com justificação, pelo supervisor do subscritor, OR
- O rendimento residual do requerente excede a directriz em pelo menos 20%
VA regras de empréstimo para o rácio de endividamento incluem uma instrução ao credor de que o cálculo do DTI é considerado um guia e, “…como factor de subscrição, é secundário em relação ao rendimento residual.” (Dê ênfase ao nosso.)
DTI não deve “desencadear automaticamente a aprovação ou rejeição de um empréstimo. Ao invés disso, considere a relação em conjunto com todos os outros fatores de crédito”. Essa informação é encontrada no folheto VA 26-7, Capítulo Quatro, página 70.
O que acontece se o seu rendimento residual ou DTI não cumprir os requisitos?
De notar que todas as regras e instruções para o credor aqui mencionadas são apenas um conjunto de regras e regulamentos que devem ser seguidos – a sua instituição financeira terá as suas próprias políticas e algumas podem estabelecer padrões que são mais elevados do que os requisitos mínimos do empréstimo hipotecário VA.
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Dito isto, nos casos em que um mutuário tem um rácio de endividamento demasiado elevado, ou está numa situação em que o rendimento residual não é tão abundante como necessita, pode haver factores compensatórios que podem compensar tais questões.
O que significa isto?
De acordo com o VA Pamphlet 26-7, os factores compensatórios certos podem fazer ou quebrar o processo de pedido de empréstimo para um mutuário que precisa de confiar nele para obter a aprovação da hipoteca.
De acordo com o VA, tais factores são “especialmente importantes” quando o mutuante deve rever os empréstimos “que são marginais no que diz respeito ao rendimento residual ou ao rácio de endividamento”. Contudo, os factores compensatórios não podem ser utilizados “para compensar o crédito insatisfatório”
Outras vezes, a VA afirma que “os factores compensatórios válidos devem representar pontos fortes e não a mera satisfação dos requisitos básicos do programa”. A que tipo de factores nos referimos? Aqui está uma lista que não deve ser considerada completa, mas que serve como um guia útil:
- Histórico de crédito excelente
- O uso conservador do crédito
- Dívida mínima do consumidor
- Long-emprego a prazo
- Activos líquidos significativos
- Aliantamento considerável
- Existência de capital próprio no refinanciamento de empréstimos
- Aumento ligeiro ou nulo das despesas de habitação
- Benefícios militares
- Experiência satisfatória na habitação
- Baixa dívidarácio de endividamento
- Créditos fiscais para cuidar de crianças
- Benefícios fiscais da propriedade da casa
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Requisitos do financiador e mínimos de VA nem sempre são idênticos – você precisará discutir as diretrizes específicas do financiador com o seu oficial de empréstimo para ver onde elas podem diferir.
Joe Wallace é um veterano de 13 anos da Força Aérea dos Estados Unidos e ex-repórter do Air Force Television News
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