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Anche se non lo pensi, potresti avere una servitù sulla tua proprietà. Le servitù di solito giacciono lì tranquillamente, senza influenzarvi per anni o decenni. Poi, quando decidete di demolire la vostra casa, fare un’aggiunta, scavare una piscina o erigere una recinzione, scoprite di avere una servitù legale che attraversa la vostra proprietà. Si può costruire sul tipo più comune di servitù, una servitù di servizio? Se sì, fino a che punto si può costruire e sarete mai costretti ad abbattere uno degli elementi che avete costruito?

Cos’è una servitù di proprietà?

Le locazioni sono designazioni legali che permettono a individui o entità di utilizzare porzioni della vostra proprietà (per costruirci sopra o per l’accesso fisico), anche se siete ancora proprietari del terreno e tecnicamente avete il diritto di costruirci sopra. La persona o l’entità a cui è permesso di fare questo è chiamata la proprietà dominante; voi siete la proprietà servente.

Le servitù di proprietà sono disponibili in molte forme. Ci sono servitù di utilità che permettono le linee fognarie e del gas. Ci sono servitù di passaggio che permettono l’accesso alla vostra proprietà sotto forma di una breve strada o vialetto. Ci sono servitù di marciapiede che permettono al pubblico di camminare di fronte alla vostra proprietà, purché rimangano sul marciapiede.

Queste servitù (e altre) fanno parte di questo strano mondo in cui il pubblico, le agenzie governative e le società di servizi hanno accesso alla vostra proprietà, ma voi ne siete ancora proprietari. Spesso ci si può sentire come un mondo nebuloso in cui nessuno possiede nulla in modo assoluto. Per esempio, se voi possedete veramente la vostra casa e la vostra terra per intero, come può qualcuno rivendicare la vostra proprietà in perpetuo? Qui si trova il problema centrale. Voi possedete la vostra proprietà. Ma a causa di un bene pubblico maggiore – un po’ come le azioni di eminent domain – vi viene richiesto di cedere una parte della vostra terra al servizio di quel bene.

Come scoprire se avete una servitù

La maggior parte dei proprietari di casa dovrebbe già sapere che la loro proprietà contiene una servitù perché è proprio lì nei documenti del titolo quando si acquista la casa. Ma con il passare degli anni, tendiamo a dimenticare queste cose. Se il proprietario di casa muore e la casa va a un bambino, è facile perdere del tutto questi dettagli quando viene fatta la transazione. Ogni buon agente immobiliare o impiegato che si occupa dei titoli di proprietà farà notare che la proprietà che intendete acquistare ha una servitù che la attraversa.

Se non riuscite a trovare i vostri documenti di proprietà, controllate la sezione del sito web della vostra contea dedicata all’accertamento fiscale. È probabile che possiate trovare i documenti relativi alla vostra proprietà, comprese le servitù.

Servitù di proprietà che possono riguardarvi

Il mondo abbonda di servitù, ma solo alcuni tipi possono interessare un proprietario di casa che vuole costruire o ristrutturare. Alcuni tipi di servitù:

Servitù (sotto terra)

Drenaggi, fognature sanitarie o linee di gas naturale spesso passano attraverso e sotto la proprietà privata.

Servitù di utilità (fuori terra)

Le linee elettriche o telefoniche passano anche sopra la proprietà privata.

Servitù di marciapiede

Le servitù di marciapiede sono il tipo più comune di servitù, il tipo che innumerevoli proprietari di casa hanno sulla loro proprietà. Anche se un marciapiede non c’è fisicamente, si può comunque avere una servitù di marciapiede sulla carta.

Servitù di passaggio

Uno scenario tipico: si ha un lotto profondo che si suddivide in due (anteriore e posteriore). Si costruisce la propria casa sul lotto anteriore e si vende il lotto posteriore. L’acquirente costruisce una casa sul lotto posteriore. Per ottenere l’accesso a quel lotto posteriore, l’acquirente dovrebbe avere una servitù di passaggio.

Servitù di passaggio o di spiaggia

Queste servitù di solito corrono lungo il confine laterale di una proprietà e permettono l’accesso pubblico a un’area oltre la vostra proprietà, come una spiaggia, un parco, o semplicemente come una scorciatoia.

Servitù di conservazione

Una servitù di conservazione può essere una cintura verde o un parco che corre lungo la vostra proprietà.

Servitù di vista

Le servitù di vista sono meno comuni, ma stanno diventando più comuni man mano che le comunità diventano consapevoli del valore monetario delle linee di vista. Una servitù di vista potrebbe dare al vostro vicino il diritto di godere di una vista sulla costa senza che voi blocchiate la vista costruendo la vostra casa, piantando alberi, o aggiungendo altre ostruzioni. L’atto di garanzia della vostra casa dovrebbe avere un allegato che spiega le condizioni della servitù. I documenti ricevuti dalla società di titoli di proprietà avranno l’atto di garanzia e gli allegati.

Si può costruire su una servitù?

Sì, è possibile costruire su una servitù di proprietà, anche una servitù di utilità. Tuttavia, se si apprezza la pace della mente su tutto il resto, non costruire su quella servitù è la cosa migliore da fare. La proprietà dominante che possiede la servitù può avere bisogno di accedere alla servitù. Qualsiasi cosa, da un’aggiunta alla casa fino a recinzioni, arbusti e giochi per bambini potrebbe dover essere rimossa in questo caso.

Costruire recinzioni su servitù

Le recinzioni vengono regolarmente costruite lungo o attraverso le servitù. I proprietari di casa che lo fanno devono aspettarsi la possibilità che la loro recinzione possa essere abbattuta da una proprietà dominante (società di servizi, per esempio). Alcune società di servizi dichiarano che, come cortesia, faranno del loro meglio per ricostruire la recinzione.

Costruire vasche e piscine sulle servitù

Anche le vasche e le piscine fuori terra sono soggette a rimozione. Le piscine interrate sono più problematiche, non solo perché non possono essere facilmente rimosse ma perché possono interferire con le servitù interrate. Non sarebbe saggio mettere una vasca idromassaggio fuori terra o una piscina su una servitù.

Piantare arbusti ed erba sulle servitù

Cespugli, prato e altri arbusti con radici poco profonde possono essere piantati sulle servitù. Alberi e altra vegetazione importante non dovrebbero essere piantati sulle servitù. Uno scenario comune: avete un giardino fuori terra piantato su una servitù, che copre il tombino della fogna principale. I lavoratori accedono regolarmente a questo tombino, lavorando intorno alle piante. Gli arbusti vengono rimossi solo nelle aree chiave.