Free Press

Även om du inte tror det kan du ha ett servitut på din fastighet. Servitut ligger vanligen stilla och påverkar dig inte på flera år eller decennier. När du sedan bestämmer dig för att bygga ut ditt hus, sätta upp en tillbyggnad, gräva en pool eller sätta upp ett staket får du reda på att du har ett juridiskt servitut som löper genom din fastighet. Kan du bygga på den vanligaste typen av servitut, ett servitut för allmännyttiga tjänster? Om så är fallet, i vilken utsträckning kan du bygga och kommer du någonsin att tvingas riva något av det du har byggt?

Vad är ett fastighetsservitut?

Servitut är juridiska beteckningar som tillåter personer eller enheter att använda delar av din egendom (för att bygga på eller för fysisk åtkomst), även om du fortfarande äger marken och tekniskt sett har rätt att bygga på den. Den person eller enhet som har rätt att göra detta kallas den dominerande fastigheten; du är den tjänande fastigheten.

Fastighetsservitut finns i många olika former. Det finns servitut som tillåter avlopps- och gasledningar. Det finns servitut för infarter som tillåter tillträde till din fastighet i form av en kort väg eller infart. Det finns trottoarservitut som tillåter allmänheten att gå framför din fastighet, så länge de stannar på trottoaren.

Dessa servitut (och andra) är en del av denna märkliga värld där allmänheten, myndigheter och allmännyttiga företag har tillgång till din fastighet, men där du fortfarande äger fastigheten. Det kan ofta kännas som en dimmig värld där ingen riktigt äger något direkt. Om du till exempel verkligen äger ditt hus och din mark helt och hållet, hur kan någon göra anspråk på din egendom i all evighet? Där ligger kärnfrågan. Du äger verkligen din egendom. Men på grund av ett större allmänintresse – ungefär som vid eminent domänåtgärder – måste du lämna ifrån dig en del av din mark för att tillgodose detta intresse.

Hur du tar reda på om du har ett servitut

De flesta husägare borde redan veta att deras fastighet innehåller ett servitut, eftersom det finns med i ägardokumenten när du köper huset. Men med åren tenderar vi att glömma sådana saker. Om husägaren dör och huset går till ett barn är det lätt att missa sådana detaljer helt och hållet när transaktionen görs. Alla duktiga fastighetsmäklare eller fastighetshandläggare kommer att påpeka att den fastighet du tänker köpa har ett servitut som löper genom den.

Om du inte kan hitta dina fastighetshandlingar kan du kolla på din länswebbplats under avsnittet för skattemyndigheter. Sannolikt kan du hitta dokument som rör din fastighet, inklusive servitut.

Fastighetsservitut som kan påverka dig

Världen är full av servitut, men det är bara vissa typer som kan påverka en husägare som vill bygga eller bygga om. Några typer av servitut:

Servitut (under mark)

Stormkanaler, avloppsledningar eller naturgasledningar går ofta genom och under privat egendom.

Nyttoservitut (ovan jord)

Elektriska kraftledningar eller telefonledningar löper också över privat egendom.

Servitut för trottoarer

Servitut för trottoarer är den vanligaste typen av servitut, den typ som oräkneliga husägare har på sin fastighet. Även om en trottoar inte finns fysiskt på plats kan du fortfarande ha ett trottoarservitut på papper.

Servitut för uppfart

Ett typiskt scenario: du har en djup tomt som du delar upp i två (framsida och baksida). Du bygger ditt eget hus på den främre tomten och säljer den bakre tomten. Köparen bygger ett hus på den bakre tomten. För att få tillgång till den bakre tomten bör köparen ha ett infartsservitut.

Servitut för dödläge eller strandservitut

Dessa servitut löper vanligen längs fastighetens sidogräns och ger allmänheten tillgång till ett område bortom din fastighet, t.ex. en strand, en park eller helt enkelt som en genväg.

Bevarandeservitut

Ett bevarandeservitut kan vara ett grönt bälte eller en park som löper längs din fastighet.

Utsiktsservitut

Utsiktsservitut är mindre vanliga, men blir allt vanligare i takt med att samhällen blir medvetna om det monetära värdet av siktlinjer. Ett utsiktsservitut kan ge din granne rätt att njuta av en utsikt över kusten utan att du blockerar utsikten genom att bygga upp ditt hus, plantera träd eller lägga till andra hinder. Garantihandlingen för ditt hus bör ha en bilaga där villkoren för servitutet beskrivs. De dokument som du får tillbaka från fastighetsbolaget kommer att innehålla din garantihandling och bilagor.

Kan du bygga på ett servitut?

Ja, du kan bygga på ett fastighetsservitut, även ett servitut för allmännyttiga tjänster. Men om du värderar sinnesfrid högre än allt annat är det bäst att inte bygga på det servitutet. Den dominerande fastighet som äger servitutet kan behöva få tillgång till servitutet. Allt, från en hustillbyggnad ner till staket, buskar och lekställningar för barn, kan behöva tas bort i detta fall.

Byggande av staket på servitut

Stängsel byggs regelbundet längs eller tvärs över servitut. Husägare som gör detta måste räkna med risken att deras staket kan rivas ner av en dominerande egendom (t.ex. ett elbolag). Ett fåtal företag uppger att de av artighet kommer att göra sitt bästa för att återuppbygga staketet.

Byggande av bubbelpooler och pooler på servitut

Ovanjordiska bubbelpooler och pooler kan också tas bort. Pooler i marken är mer problematiska, inte bara för att de inte lätt kan avlägsnas utan också för att de kan inkräkta på servitut i marken. Det vore inte klokt att placera ett bubbelbadkar eller en pool ovan jord på ett servitut.

Plantering av buskar och gräs på servitut

Buskar, gräsmatta och andra grunt rotade buskage får planteras på servitut. Träd och annan större vegetation bör inte planteras på servitut. Ett vanligt scenario: Du har en ovanjordisk trädgård planterad på ett servitut som täcker schaktet till avloppsledningen. Arbetstagare kommer regelbundet åt detta schakt och arbetar runt planteringarna. Buskar tas bort endast i nyckelområden.