Investeringar i fastigheter kan vara ett av de bästa sätten att bygga upp rikedomar. Rikedom växer genom sammansättning, vilket innebär att man sätter in pengar i något i förhoppning om att man kommer att få mer pengar tillbaka senare. Historiskt sett har fastigheter varit en konsekvent komponerare av en enkel anledning: det finns bara så mycket mark att bygga på!
Fastigheter utnyttjar kraften i utbud och efterfrågan och kanaliserar den in i din portfölj. Grundläggande regler om utbud och efterfrågan säger oss att ett begränsat utbud av något som är mycket efterfrågat måste leda till högre priser. Du har förmodligen sett kraften i utbud och efterfrågan spela ut med värdet på din primära bostad. Till exempel har det nationella bostadspriset i USA ökat med 243 % sedan januari 1987 och återhämtat sig med 63 % sedan den lägsta nivån efter finanskrisen 2008, i maj 2020.
Tyvärr behöver du inte vara en person med extremt hög nettoförmögenhet för att komma igång med fastighetsinvesteringar. Politikerna insåg för länge sedan potentialen för fastigheter som en inkörsport till förmögenhetsuppbyggnad, vilket öppnade dörren för skapandet av många sätt för alla investerare att sätta kapitalet i arbete. I den här artikeln presenteras kort sju av de mer populära sätten att investera i fastigheter, men det är inte på något sätt en uttömmande lista.
1. Investera i en private equity-fond
Investera i en private equity-fond för fastigheter innebär att du byter ditt kapital mot en aktiepost i det företag som bildats för att utveckla, driva eller förvalta en fastighet eller en portfölj av fastigheter. Privata aktiefonder erbjuder fastighetsprojekt under hela utvecklingslivscykeln. Du bör kunna hitta en investering som stämmer överens med dina investeringsmål, din risktolerans och din tidshorisont. I allmänhet faller private equity-fonder för fastigheter in i en av tre riskprofiler: core/core plus, value-add och opportunistisk.
Core/core plus private equity-affärer har samma egenskaper som REITs. Dessa fastigheter ger redan inkomster från högkvalitativa hyresgäster, ligger i de fina delarna av staden och har vanligtvis låga skulder. Core/core-plus kan vara lämpligt om du letar efter inkomstgenererande investeringar och har lägre risktolerans.
Private equity-affärer med mervärde är bara ett annat sätt att säga ”renoveringsjobb”. I princip använder riskkapitalförvaltaren ditt kapital för att renovera en fastighet eller en portfölj av fastigheter. Därefter kan förvaltaren välja att behålla fastigheten och överföra inkomsterna från hyresgästerna tillbaka till dig (så kallad ”DPI” eller ”distribution av inbetalt kapital”) eller sälja den och betala ut försäljningsintäkterna i enlighet med ditt eget kapital (så kallad ”exitmultipel”). Du byter tillgång till ditt kapital i allt från två till fem år (eller längre) i utbyte mot DPI eller en exitmultipel. Dessa affärer ger möjlighet till högre avkastning – antingen genom inkomster eller exitmultipel – än kärnverksamheter, men är förenade med högre risk.
Opportunistiska private equity-affärer är utvecklingsprojekt: du byter tillgång till ditt kapital för att bygga något nytt. Dessa affärer kan omfatta sanering (rivningsjobb), markförvärv och nybyggnationer. Opportunistiska affärer erbjuder den högsta potentiella exitmultiplen med den högsta potentiella risken. Dessa affärer kan vara lämpliga om du vill komplettera befintliga inkomstgenererande eller lågriskinvesteringar med en tillväxtorienterad investering med hög risk/hög belöning.
Investera berättigade kapitalvinster i en kvalificerad möjlighetszon
Skattelagstiftningen Tax Cuts and Jobs Act från 2017 skapade möjlighetszoner (”Opportunity Zones”) för att stimulera fastighetsutveckling, helst i underförsörjda eller ekonomiskt missgynnade områden. Här investerar du orealiserade kapitalvinster i opportunistiska utvecklingsaffärer. Genom att göra detta kan du potentiellt skjuta upp, minska och eliminera berättigade kapitalvinster. Beroende på projektet kan du också realisera en potentiellt attraktiv exitmultipel vid försäljningen av fastigheten.
Opportunity Zones lämpar sig bäst för ackrediterade investerare med hög risktolerans och lång tidshorisont. Förutom att du tar på dig utvecklingsrisker måste du vänta i tio år och följa en strikt tidslinje för att realisera skattefördelarna.
Investera i ett REIT
Real estate investment trusts (REITs) är ett populärt sätt att investera i fastigheter. Ett REIT är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstgenererande fastigheter. Kongressen skapade REITs 1960 för att ge investerare möjlighet att köpa aktier i dessa företag utan att bli inblandade i den dagliga driften och övervakningen av de fysiska fastigheterna. Kongressen modellerade REITs på ömsesidiga fonder, vilket bidrog till att demokratisera tillgången till aktie- och obligationsmarknaden.
Företaget måste uppfylla flera krav för att kvalificera sig som ett REIT. I princip måste 75 procent eller mer av portföljen investeras i inkomstgenererande fastigheter, och 90 procent av den inkomst som genereras av dessa fastigheter måste delas ut som utdelning till aktieägarna.
REITs finns i två varianter: offentligt handlade och icke handlade.
Öffentligt handlade REITs handlas på börser som New York Stock Exchange. Vem som helst kan investera i REIT. Du kan antingen köpa den specifika aktien själv eller ett blandat fordon som en börshandlad fond (”ETF”) eller en gemensam fond som äger en korg av aktier. Offentligt handlade REITs är mycket likvida, vilket innebär att du snabbt kan köpa eller sälja aktierna på börsen. Likviditet kan vara bra om du snabbt behöver få tillgång till ditt kapital. REIT-priserna fluktuerar ofta med aktiemarknadens allmänna riktning, oavsett värdet på fastigheterna i deras portfölj. När till exempel S&P 500 förlorade 52 % av sitt värde under finanskrisen 2008 fick REIT-aktier se 68 % av sitt värde förflytta sig under samma period.
Non-traded REITs omfattas av samma krav som sina publika motsvarigheter men är mycket illikvida. Att investera i ett icke handlat REIT innebär att man låser in sina pengar i två till fem år, vanligtvis, i utbyte mot potentiellt högre utdelningar. Eftersom icke handlade REITs inte handlas på börserna återspeglar deras priser värdet på deras fastighetsportfölj snarare än marknadssentimentet. Det innebär också att icke handlade REITs verkar mycket mindre volatila än börsnoterade REITs.
Non-traded REITs är inte illikvida för evigt. Så småningom måste förvaltningsbolaget som driver REIT:n bestämma sig för att börsnotera REIT:n eller upplösa bolaget och betala ut intäkterna till aktieägarna. När den förväntade offentliga omvandlingen närmar sig kan investerare få uppmaningar att sälja sina aktier i en transaktion på andrahandsmarknaden innan REIT går till börsen.
REITs kan passa bra för ett utdelningsbaserat sätt att öka ditt pensionskonto snarare än att ge tillväxt via kursuppgång. I allmänhet fokuserar REIT-bolag på att förvalta sina fastigheter för att betala utdelningen först och försöker öka aktiekursen i andra hand. Även om det vanligtvis innebär fastigheter av högre kvalitet i portföljen innebär det också en lägre potential för prisökning.
Fullborda ett 1031-utbyte
Kongressen ändrade Internal Revenue Code för att inkludera 1031-utbyten när de antog Revenue Act of 1921. 1031-utbytet är också känt som ett ”utbyte av likadana varor”. Det har sina rötter i jordbrukare som försökte byta ut obrukad mark mot mark med potential för avkastning av grödor. Enligt skattemyndighetens uppfattning har jordbrukaren inte ändrat sin ekonomiska ställning om han eller hon byter ut ett markområde mot ett likvärdigt markområde. Följaktligen kan jordbrukaren skjuta upp skatten i all evighet. När jordbrukaren avlider får jordbrukarens dödsbo en höjning av kostnadsbasen, vilket i praktiken eliminerar de ackumulerade vinsterna. För närvarande finns det ingen gräns för hur många byten en investerare kan genomföra.
Att genomföra ett 1031-utbyte är ett av de mest populära sätten att ackumulera förmögenhet med hjälp av fastigheter. Föreskrifterna kräver att den utbytta fastigheten endast är avsedd för investeringsändamål (kan inte vara din primära bostad) och att du byter till en ny fastighet till ett lika eller högre värde.
Det finns ett nät av förordningar, tidsramar och krav som följer med ett 1031-utbyte, så de är långt ifrån enkla att genomföra. Alla dessa steg åt sidan är idén enkel: byt en fastighet mot en annan och skjut upp kapitalvinstskatten för alltid. 1031-utbytesfastigheter kan vara lämpliga för någon i en hög skatteklass för att ackumulera förmögenhet till sitt dödsbo eller för att utöka och diversifiera en befintlig fastighetsportfölj.
Investera i ett syndikat
Syndikering är en etablerad metod för att samla in kapital för att köpa en fastighet. Du byter tillgång till ditt kapital mot en aktiepost i det allmänna bolag som bildas för att köpa en befintlig fastighet. Du är en kommanditdelägare som får en passiv inkomst och har inget tillsyns- eller ledningsansvar.
En av de mer kända syndikeringsaffärerna ägde rum 1961. New York-utvecklaren Harry Helmsley samlade in 33 miljoner dollar (cirka 282 miljoner dollar i dagens dollar) från över 3 000 enskilda investerare för att hjälpa honom att köpa Empire State Building. Den genomsnittliga investeringen var cirka 10 000 dollar.
Likt en privat skuldfond eller en core/core-plus-affär kan ett syndikat diversifiera din nuvarande inkomstkälla eller ersätta en befintlig investering för en investering med högre avkastning.
6. Delta i en ”mini-IPO”
Titel IV i JOBS Act avskaffade de krav på ackrediterade investerare som tidigare krävdes för att entreprenörer skulle kunna begära externa investeringar i sitt företag. Nu kan vem som helst investera i ett privat företag i ett så kallat ”Reg A+”-erbjudande eller ”mini-IPO”
Reg A+ tillåter ett privat företag att samla in upp till 50 miljoner dollar från allmänheten. Precis som vid en traditionell börsintroduktion (”initial public offering”) måste företaget lämna in en ansökan till SEC för att få ett godkännande innan det kan marknadsföra Reg A+-erbjudandet till allmänheten. Till skillnad från en traditionell börsintroduktion är de avgifter och löpande informationskrav som det privata företaget skulle vara skyldigt att uppfylla mycket mindre betungande enligt Reg A+.
Lagstiftningen JOBS Act är en välkommen nyhet för investerare som vill delta i privata fastighetsaffärer men som inte uppfyller kravet på ackreditering av inkomst eller nettoförmögenhet. Man bör ändå närma sig dessa investeringar med försiktighet eftersom det kan finnas betydande risker med att investera i företag eller fastighetsutvecklingsprojekt som befinner sig i ett tidigt skede.
Investera i en privat skuldfond
Privata skuldfonder slår ihop ditt kapital tillsammans med andra LP:s i utbyte mot en aktiepost i det företag som bildats för att låna ut pengar för att finansiera fastighetsprojekt. Investerare i dessa typer av fonder vill diversifiera sin inkomstkälla eller byta ut en befintlig investering mot en med högre avkastning. Dessa fonder kan vara mer attraktiva än aktiefonder om du har en kortare tidshorisont och en lägre risktolerans.
Slutsats
Det finns många sätt att investera i fastigheter. Det rätta bör balansera dina investeringsmål, din risktolerans, din tidshorisont och ditt nettoförmögenhet.
Att genomföra ett 1031-utbyte kan vara rätt för dig om du redan äger en investeringsfastighet och vill byta upp till en annan fastighet utan att realisera kapitalvinster på utbytet. Om du har orealiserade kapitalvinster, har tio år på dig att vänta och är bekväm med utvecklingsrisker kan Opportunity Zones vara den bästa lösningen.
En värdeadderande eller opportunistisk private equity-fond kan ge rätt blandning av tillväxt och inkomst för att diversifiera befintliga inkomstorienterade investeringar. En Reg A+ ”mini-IPO” kan passa bättre om du har en lång tidshorisont och inte uppfyller ackrediteringskraven just nu.
Offentligt handlade och icke-handlade REITs, syndikat, privata skuldfonder och core/core-plus private equity-fonder ger var och en av dem ett annat sätt att generera passiva inkomster från fastigheter. Din nettoförmögenhet, risktolerans och nuvarande inkomstorienterade investeringar är några av de faktorer som bör hjälpa till att vägleda ditt val. Att investera i fastigheter kan vara ett utmärkt sätt att öka din nettoförmögenhet. Fastigheter erbjuder en avundsvärd kombination av historiskt sett stark avkastning och passiv inkomst samt möjligheten att skydda sig mot inflation och aktiemarknadens svängningar. Eftersom det bara finns så mycket mark att bygga på bör möjligheten att ackumulera och förvissa rikedomar fortsätta att tillfalla dem som äger och investerar i fastigheter.