Forestil dig dette: Du har 5.000 dollars og ønsker at investere i fast ejendom. Selv om du måske kan udnytte disse penge som en løftestang og låne meget for at klemme dig ind i en udlejningsejendom, er det et risikabelt træk på et så begrænset beløb, hvis du overhovedet kan få det til at fungere.
Spørgsmålet er, om det kan fungere og give en pålidelig fortjeneste for investorer?
Denne investering bør dog give en vis trøst til potentielle investorer, da den er baseret på en dokumenteret finansiel kendsgerning: Fast ejendom har en lang historie med hensyn til rentabilitet. I hvert fald en ekspert hævder, at det er et foretrukket middel for de rige.
“Omkring 90 % af millionærerne – ja, 9 ud af 10 – har skabt deres formue gennem fast ejendom,” siger Kurt M. Westfield, managing partner i WC Companies i Tampa, Florida. “Ikke aktier. Ikke guld. Ikke baseballkort eller andre sæsonbestemte eller finurlige investeringsmidler.”
Hvad er der i vente:
Hvad er crowdfunding?
Crowdfunding gør det muligt for små investorer at finansiere store projekter.
Crowdfunding (eller crowdsourcing af egenkapital) er et nyt koncept. Hvad er det?
Den såkaldte Jumpstart Our Business Startups Act trådte i kraft i maj 2016 og giver for allerførste gang “ikke-akkrediterede” investorer mulighed for at støtte private virksomheder. Før det skulle investorer for at investere i private virksomheder være “akkrediterede”, hvilket betyder, at de skulle have en nettoformue på mindst 1 million USD eller have tjent mindst 200.000 USD i mindst to år.
I planlægningsfasen i det meste af fire år – lige siden præsident Obama underskrev JOBS Act i 2012 – ventede crowdfunding på grønt lys fra de offentlige tilsynsmyndigheder. Nu, hvor det er gået i gang, giver investeringskanalen en tilgængelig måde for enkeltpersoner, der er interesseret i at sætte fast ejendom i deres portefølje – og, siger initiativtagerne, høste afkast, der kan overstige 10 % om året.
“I en tid, hvor aktiemarkedet har været særligt volatilt, og hvor udbytte er svært at finde på grund af lave renter, er fast ejendom en sektor, hvor man kan finde relativ stabilitet og stærke resultater,” siger Charles Clinton, administrerende direktør for EquityMultiple, en online investeringsplatform for fast ejendom med base i New York City.
Men selv Clinton erkender, hvad angår JOBS Act og fast ejendom, at “branchen er ærlig talt ikke gammel nok til at have mange statistiske beviser i den ene eller anden retning”
Og deri ligger problemet – og det er et stort problem.
Crowdfunding betyder kapital og muligheder, men også masser af risiko
Den vigtigste grund til, at JOBS Act fik hjælp op var, at de statslige tilsynsmyndigheder frygtede, hvad der kunne ske, hvis godtroende, mor-og-pige investorer blev fanget i et usmageligt scenarie. Og hvis der er et område, hvor ubehagelige personer har været kendt for at lure, så er det ejendomshandel. (Kom nu: Dette er det område, der opfandt eufemismer som “hyggeligt” for trangt og “større end det ser ud” for virkelig trangt.)
I juni skrev Jordan Wirsz på cre.tech og påpegede farerne ved krydsningen mellem fast ejendom og crowdfunding: “Real estate capital raisers are more often than not, self-promoting real estate developers and investors….Tro det eller ej, men de fleste problemer, som en kapitaltilvejebringer vil få, er ikke med den investor, der investerer 1 million dollars, men med den investor, der investerede 5.000 dollars.”
Hvordan kan det være? “Manglen på sofistikering og forståelse, sammen med manglen på erfaring med risikostyring og viden om risici, er en farlig kombination,” skriver Wirsz.
Men selv om det nye crowdfunding-miljø viser sig at være turbulent som helhed, kan fast ejendom faktisk vise sig at være en havn i den storm.
“Historisk set har fast ejendom generelt været en meget stabil investering,” siger Allen Shayanfekr, administrerende direktør og medstifter af Sharestates, en crowdfunding-platform for fast ejendom i Great Neck, New York. “Som alle investeringer er ejendomme cykliske af natur, men generelt mindre volatile sammenlignet med andre investeringsklasser.”
Det behøver heller ikke at være meget af en gamble. Hvis en hot ejendom i en storbymetropol starter i de seks cifre, kan investorer komme i gang med Sharestates for 1.000 dollars (mindre end et velindrettet hundehus i Hamptons). Sharestates’ websted ligner meget en variation af en portal for privatøkonomi, da investorerne kan se på farvekodede, horisontale grafer, der rapporterer risikoklassificeringen af hver enkelt ejendom fra A-plus til D-minus.
Rejendom, kan man sige, er også jordforbundet på måder, som andre ikke-aktieinvesteringer ikke er. Der er beviser nok på markeder som New York og San Francisco og Boston, hvor lejlighederne viser sig at være knappe år efter år.
“Opbygning af sammensat rigdom gennem udlejningsaktiver har taget fart”, påpeger Westfield. “Med en gennemsnitlig årlig værdistigning på 3 % og stigende lejepriser er indtægtsejendomme begyndt at fylde flere investorers porteføljer.”
Så var der igen også denne lille ting kaldet subprime-hypothekerkrisen mellem 2007 og 2010. Det er yderst tvivlsomt, at en sådan krise – som trods alt næsten bragte den amerikanske økonomi til fald – vil gentage sig i denne generation. Det betyder dog ikke, at der ikke er andre måder at tabe penge på i fast ejendom.
Det er her, det kan hjælpe at tænke på crowdfunded ejendomsinvestering som analogt med aktier. Det bedste bud er altid at investere i virksomheder, som du kender til, i sektorer, som du kender til (eller som din finansielle rådgiver i det mindste kender godt). Warren Buffett, blandt andre, følger dette diktum til punkt og prikke, og det er svært at skyde huller i milliardærens drejebog.
Bedste muligheder for crowdfunding af fast ejendom
DiversyFund giver dig mulighed for at investere i private markedsaktiver som fast ejendom med så lidt som 500 dollars. DiversyFund er stolt af at tilbyde tilgængelige, rentable investeringsfonde til alle kunder, ikke kun til de ekstremt velhavende. Med nul administrationsgebyrer, ingen begrænsninger i nettoformuen og en mission om at demokratisere investeringslandskabet er DiversyFund en god mulighed, hvis du ønsker at investere i fast ejendom på et budget.
Med Fundrises onlineplatform kan du investere i fast ejendom med blot 500 dollars. Det betyder, at uakkrediterede investorer kan købe ejendomme uden at betale store gebyrer til mellemmænd på ejendomsmarkedet. Ved at administrere din egen portefølje kommer gebyrerne ned på blot 1 %, og Fundrise tilbyder 90 dages tilfredshedsgaranti.
Streitwise giver dig mulighed for at investere i fast ejendom for så lidt som 1.000 dollars. Platformen er åben omkring de udbytter, den udbetaler, og den har et historisk gennemsnit på 9,8%. Du kan gennemse tidligere investeringer på hjemmesiden for at få en idé om, hvilke typer af ejendomme Streitwise køber. Alle ejendomme og lejere er nøje kontrolleret for at sikre, at din investering er beskyttet.
Hvis du foretrækker at forvalte dine egne investeringer, vil Crowdstreet sandsynligvis være et bedre match for dig. Du gennemser mulighederne for fast ejendom og vælger dem, du ønsker at tilføje til din portefølje. Hvis du foretrækker det, kan du dog overlade porteføljeopbygningen til Crowdstreets interne rådgivningshold. De vil vælge de investeringer, der bedst opfylder dine finansielle mål.
Realty Mogul er en anden mulighed for crowdfunding af fast ejendom, der giver dig adgang til omhyggeligt gennemgåede erhvervsejendomme og detailejendomme samt ejendomme med flere boliger. Du kan også investere i ejendomsinvesteringsforeninger (REITs), forudsat at du opfylder kravene til den oprindelige investering. For individuelle investeringer varierer minimumsinvesteringskravene fra 15.000 til 50.000 dollars.
Bør du investere i crowdfunding af fast ejendom?
Real estate crowdfunding tilbyder en nem måde at investere små beløb og få et potentielt spændende afkast. Men det er vigtigt at huske på, at investering i fast ejendom i sagens natur er risikabelt, og at crowdfunding stadig er et relativt nyt koncept. Så du bør gå videre med det i baghovedet.
Real estate crowdfunding er måske ikke den slags investering, som du skal kaste dit livs opsparing – eller endda en betydelig procentdel af dine aktiver – i. Men du kan overveje det, hvis et par tusinde dollars udgør en lille procentdel af din portefølje, og du er på udkig efter en mulighed med høj risiko og høj belønning. Og bestemt tilbyder crowdfundingplatforme for fast ejendom, såsom Fundrise og EquityMultiple, attraktive muligheder for at investere i diversificerede ejendomsprojekter med potentiale til virkelig at diversificere din samlede investeringsportefølje.
- Bør du investere i fast ejendom?
- Sådan finder du rentable udlejningsejendomme