Evite las sorpresas
Uno de los pasos finales y más importantes para el cierre de la hipoteca de su nueva vivienda es presentar los extractos bancarios que muestren el dinero suficiente en su cuenta para cubrir el pago inicial, los costes de cierre y las reservas, si son necesarias.
Cuando usted está comprando una nueva casa y se acerca a la línea de meta, las emociones son altas y el tiempo es apretado.
Este NO es el momento de descubrir que su agente de préstamos no explicó adecuadamente lo importante que serán sus estados de cuenta bancarios en la mesa de cierre.
Recibí una pregunta de uno de nuestros lectores la semana pasada. Al profundizar en la pregunta, hay mucho más de lo que parece.
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La pregunta
Voy a cerrar una casa en noviembre. Sé que mi cuenta bancaria tiene que mostrar la cantidad para el cierre. ¿Tiene que mostrar al menos una cantidad de pago de la hipoteca también?
Gracias,
Rhonda
Analizando los estados de cuenta bancarios
Simplemente tener dinero en su banco cuando usted está en la mesa de cierre no es suficiente. El suscriptor revisará sus extractos bancarios, buscando depósitos inusuales, y para ver cuánto tiempo ha estado el dinero allí.
El término de la industria para esta directriz de suscripción es la «Fuente y Condimentación» de sus fondos que se utilizan para cerrar. Antes de que el prestamista financie el préstamo, el suscriptor tendrá que firmar sus extractos bancarios.
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La fuente de sus fondos no es necesariamente el lugar donde se guardan los fondos, sino más bien una verificación de que los fondos han estado en su cuenta, y pueden documentarse en los estados de cuenta de los dos meses más recientes.
Los depósitos realizados en su cuenta antes del estado de cuenta de los dos meses más recientes se consideran sazonados y no tienen que tener una fuente. El requisito de antigüedad para la mayoría de los prestamistas suele ser estados de cuenta que cubren los 60 días más recientes antes del cierre.
Costes de cierre y reservas
Cuando calcule cuánto necesita en su cuenta en el momento del cierre, debe tener en cuenta tanto los costes de cierre como las reservas requeridas por el programa de préstamo que está utilizando para comprar su casa.
Los gastos de cierre y las reservas difieren en que los gastos de cierre deben gastarse, y las reservas sólo deben ahorrarse, documentarse y ser accesibles en caso de emergencia.
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Entendiendo los Costos de Cierre
Los costos de cierre necesitan ser transferidos desde su cuenta bancaria a la mesa de cierre, ya sea un Abogado, o una Compañía de Escrow, dependiendo de la zona del País en la que esté comprando.
Los costos de cierre pueden incluir, pero no se limitan a:
- Tarifas de servicio de cierre (honorarios de la plica o del abogado)
- Tarifas de búsqueda de títulos
- Tarifas de registro
- Impuestos de transferencia
- Tarifas del prestamista
- Intereses preintereses prepagados
- Cargos prepagados (impuestos y seguro contra riesgos)
- Cuotas prepagadas de la HOA (asociación de propietarios de viviendas)
Entendiendo las reservas
Las reservas sólo necesitan ser verificadas, y no es necesario retirarlas. Las reservas son fondos líquidos a los que se podría acceder si fuera necesario.
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Las reservas se miden típicamente en meses de reservas en términos de tener un número determinado de meses de PITI (principal, interés, impuestos, seguro) en los ahorros, y disponible para el retiro.
Las reservas son más comunes con los préstamos FHA de baja puntuación de crédito, y la mayoría de los préstamos convencionales, Jumbo y de cartera.
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La FHA y la VA generalmente no lo descalificarán a través del sistema de suscripción automatizado si no tiene reservas, pero si tiene problemas para obtener una aprobación de suscripción automatizada, tener reservas puede compensar el riesgo como un factor de compensación.
Las fuentes comunes de reservas pueden incluir, pero no se limitan a:
- Cuenta de cheques o de ahorros
- Valor en efectivo del seguro de vida (si se permite su retirada)
- 401k u otra cuenta de jubilación (si se permite su retirada)
- Valor en efectivo de acciones, bonos, u otros activos líquidos
Las reservas pueden ser complicadas porque pueden variar mucho de un programa de préstamos a otro, y también son un «exceso» común añadido a las directrices de suscripción por un prestamista.
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No es infrecuente que un prestamista considere las reservas como un factor de compensación que puede permitirles aceptar las áreas de mayor riesgo de su solicitud, como las puntuaciones de crédito bajas o los altos índices de deuda a ingresos.
Tampoco es infrecuente que un prestamista simplemente imponga requisitos de reserva para filtrar los préstamos que perciben como de mayor riesgo de impago en el futuro.
¿Utilizar fondos de regalo?
La mayoría de los tipos de préstamos le permiten utilizar fondos de regalo para los costes de cierre y/o las reservas. Los fondos de regalo casi siempre pueden ser aceptados por familiares cercanos como la madre, el padre, la hermana, el hermano.
La mejor manera de aceptar los fondos de regalo es hacer que el donante transfiera los fondos directamente a la mesa de cierre. La mayoría de los aseguradores pedirán estados de cuenta del donante para verificar que tenían el dinero disponible para regalar.
El donante también debe firmar una Carta de Regalo indicando su relación con usted (el comprador), la cantidad del regalo, y el entendimiento de que el dinero es un regalo, y no se espera que sea devuelto.
Los fondos de regalo son sazonados de la misma manera que el costo de cierre y los requisitos de documentación de la reserva, que es típicamente declaraciones que cubren los últimos 60 días antes del cierre.
NOTA: Los fondos de regalo depositados en su cuenta antes de los extractos de cuenta de los dos meses más recientes se consideran fondos sazonados y no tienen que ser originados.
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