Éviter les surprises
L’une des étapes finales et les plus importantes vers la clôture de l’hypothèque de votre nouvelle maison est de produire des relevés bancaires montrant suffisamment d’argent dans votre compte pour couvrir votre acompte, les coûts de clôture et les réserves si nécessaire.
Lorsque vous achetez une nouvelle maison et que vous approchez de la ligne d’arrivée, les émotions sont fortes et le timing est serré.
Ce n’est PAS le moment de découvrir que votre agent de prêt n’a pas correctement expliqué l’importance de vos relevés bancaires à la table de clôture.
J’ai reçu une question d’un de nos lecteurs la semaine dernière. En lisant plus profondément dans la question, il y a beaucoup plus ici que ce que l’on voit.
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La question
Je vais conclure un prêt immobilier en novembre. Je sais que mon compte bancaire doit indiquer le montant pour la clôture. Doit-il également indiquer au moins un montant de paiement hypothécaire ?
Merci,
Rhonda
Analyse des relevés bancaires
Il ne suffit pas d’avoir de l’argent en banque lorsque vous êtes à la table de clôture. Le souscripteur examinera vos relevés bancaires, à la recherche de dépôts inhabituels, et pour voir depuis combien de temps l’argent est là.
Le terme de l’industrie pour cette directive de souscription est la « Source et l’assaisonnement » de vos fonds utilisés pour la clôture. Avant que le prêteur ne finance le prêt, le souscripteur devra signer vos relevés bancaires.
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La source de vos fonds n’est pas nécessairement l’endroit où les fonds sont enregistrés, mais plus une vérification que les fonds ont été sur votre compte, et peuvent être documentés sur les deux derniers mois de relevés.
Les dépôts effectués sur votre compte avant le relevé d’actifs des deux derniers mois sont considérés comme assaisonnés et n’ont pas besoin d’être sourcés. L’exigence d’assaisonnement pour la plupart des prêteurs est généralement des relevés couvrant les 60 jours les plus récents avant la clôture.
Coûts de clôture et réserves
Lorsque vous calculez le montant dont vous avez besoin sur votre compte à la clôture, vous devez tenir compte à la fois des coûts de clôture plus toute réserve requise par le programme de prêt que vous utilisez pour acheter votre maison.
Les frais de clôture et les réserves diffèrent en ce que les frais de clôture doivent être dépensés, et les réserves doivent seulement être épargnées, documentées et accessibles en cas d’urgence.
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Comprendre les frais de clôture
Les frais de clôture doivent être virés de votre compte bancaire à la table de clôture, qu’il s’agisse d’un avocat, ou d’une société de séquestre, selon la région du Pays où vous achetez.
Les coûts de clôture peuvent inclure, mais ne sont pas limités à :
- Frais de service de clôture (frais d’entiercement ou d’avocat)
- Frais de recherche de titres
- Frais d’enregistrement
- Taxes de transfert
- Frais de prêteur
- Intérêts prépayés
- .intérêts payés d’avance
- Mises en fourrière payées d’avance (taxes et assurance contre les risques)
- Frais HOA payés d’avance (association de propriétaires)
Comprendre les réserves
Les réserves doivent seulement être vérifiées, et n’ont pas besoin d’être retirées. Les réserves sont des fonds liquides auxquels vous pourriez avoir accès si vous le deviez.
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Les réserves sont généralement mesurées en mois de réserves en termes d’avoir un nombre déterminé de mois de PITI (principal, intérêts, taxes, assurance) en épargne, et disponibles pour le retrait.
Les réserves sont les plus courantes avec les prêts FHA à faible score de crédit, et la plupart des prêts conventionnels, Jumbo et de portefeuille.
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FHA et VA ne vous disqualifieront généralement pas par le système de souscription automatisée si vous n’avez pas de réserves, mais si vous avez du mal à obtenir une approbation de souscription automatisée, avoir des réserves peut compenser le risque comme facteur compensatoire.
Les sources courantes de réserves peuvent inclure, mais ne sont pas limitées à :
- Compte-chèques ou compte d’épargne
- Valeur en espèces de l’assurance-vie (si le retrait est autorisé)
- 401k ou autre compte de retraite (si le retrait est autorisé)
- Valeur en espèces des actions, obligations, ou autres actifs liquides
Les réserves peuvent être délicates car elles peuvent varier considérablement d’un programme de prêt à l’autre, et sont également une « surcharge » commune ajoutée aux directives de souscription par un prêteur.
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Il n’est pas rare qu’un prêteur considère les réserves comme un facteur compensatoire qui peut lui permettre d’accepter des zones à risque plus élevé de votre demande, comme de faibles scores de crédit ou des ratios dette/revenu élevés.
Il n’est pas rare non plus qu’un prêteur impose simplement des exigences en matière de réserves pour filtrer les prêts qu’il perçoit comme présentant un risque plus élevé de défaillance future.
Utiliser des fonds-cadeaux?
La plupart des types de prêts vous permettent d’utiliser des fonds-cadeaux pour les frais de clôture et/ou les réserves. Les fonds-cadeaux peuvent presque toujours être acceptés de la famille proche comme la mère, le père, la sœur, le frère.
La meilleure façon d’accepter les fonds-cadeaux est de demander au donateur de virer les fonds directement à la table de clôture. La plupart des souscripteurs demanderont des déclarations du donateur pour vérifier qu’il avait l’argent disponible pour le don.
Le donateur doit également signer une lettre de don indiquant sa relation avec vous (l’acheteur), le montant du don, et la compréhension que l’argent est un don, et qu’il n’est pas prévu qu’il soit remboursé.
Les fonds de don sont assaisonnés de la même manière que les exigences de documentation des coûts de clôture et de réserve, qui sont généralement des déclarations couvrant les 60 derniers jours avant la clôture.
NOTE : Les fonds-cadeaux déposés sur votre compte avant les relevés de compte des deux mois les plus récents sont considérés comme des fonds assaisonnés et n’ont pas à être sourcés.
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