Solía ser muy fácil reunir los requisitos para la financiación de la energía limpia evaluada por la propiedad en California, y eso lo convirtió en una opción popular entre muchos contratistas que proponían mejoras de la eficiencia energética y del agua. El programa PACE crea un gravamen que se reembolsa a través de los impuestos sobre la propiedad del propietario y, hasta hace poco, no estaba sujeto a los mismos tipos de protecciones para el consumidor que una hipoteca; el requisito principal era tener suficiente capital en la propiedad. Un propietario que busca reemplazar las ventanas o un sistema de HVAC o instalar paneles solares podría ser aprobado para la financiación en unos pocos minutos.
Entre enero de 2014 y junio de 2018, más de $ 3 mil millones de actualizaciones de eficiencia fueron financiadas con PACE, según datos del Tesorero del Estado de California.
Sin embargo, no todo el mundo con la equidad en sus hogares puede permitirse el lujo de pagar miles de dólares al año en impuestos a la propiedad adicionales. Después de varios años de críticas por parte de los defensores de los consumidores de que los contratistas tergiversaron el funcionamiento de la financiación, a finales de 2017 se aprobó una legislación que establece nuevas directrices de suscripción para PACE que incluyen la verificación de los ingresos y las normas de capacidad de pago.
Desde que las normas entraron en vigor en abril de 2018, la originación ha caído bruscamente. En la primera mitad del año pasado (los últimos datos disponibles del Tesorero del Estado de California), la nueva financiación fue de 430,4 millones de dólares, menos de dos tercios de los 677,9 millones de dólares financiados en la segunda mitad de 2017.
Los administradores de PACE dicen que ahora es mucho menos probable que los contratistas sugieran esta forma de financiación a menos que un propietario no pueda calificar para ningún otro tipo de financiación, como un préstamo con garantía hipotecaria o un préstamo sin garantía.
«Se ha convertido en un producto más bien secundario», afirma James Vergara, director gerente de mercados de capitales de PACEFunding.
Vergara atribuye este hecho al tiempo adicional que se requiere ahora para suscribir el PACE. «En general, antes podíamos aprobar a un prestatario en cinco o quince minutos; ahora tenemos que recopilar la documentación de los ingresos, tenemos que hacer que un suscriptor verifique que la documentación coincide con los ingresos declarados por el prestatario, ejecutar una cascada y llegar a una capacidad de pago y que funcione», dijo.
PACEFunding es relativamente nuevo en California, por lo que no ha tenido que hacer tantos cambios en su proceso de suscripción como algunos competidores más grandes; el volumen de originación del prestamista ha aumentado, aunque desde un nivel bajo. «La forma en que hemos aumentado nuestro volumen en el último año ha sido invirtiendo en personal», dijo Vergara. «Tenemos más personas implicadas en el proceso de suscripción y confirmación. También hemos invertido en tecnología para ayudar a agilizar el proceso de verificación de ingresos».
Otros administradores de PACE también se están adaptando, hasta cierto punto. «Las soluciones de software y datos sólo pueden ayudar hasta cierto punto, dado el altísimo nivel de requisitos de documentación y nuestra incapacidad para utilizar plenamente las herramientas tecnológicas existentes: estamos limitados en este ámbito», dijo Ygrene Energy Fund en una declaración facilitada a Asset Securitization Report. Además de los requisitos de suscripción y documentación, el administrador de PACE citó los requisitos adicionales para los contratistas impuestos por la nueva normativa, que, según dijo, «superan con creces lo que ya existe para otras opciones de financiación que tienen los propietarios de viviendas».»
«La nueva normativa ha dificultado definitivamente nuestra capacidad de ofrecer a los propietarios de viviendas el servicio de atención al cliente rápido, eficiente y preciso que esperan», dijo Ygrene en el comunicado.
Sin embargo, no sólo ha disminuido bruscamente el volumen general de originación de PACE; también parece haber cierta selección adversa. Dado que los prestatarios con mejor crédito tienen menos probabilidades de que se les conceda el PACE, la calidad crediticia del conjunto de solicitantes ha disminuido.
En una declaración facilitada a Asset Securitization Report, Renovate America, el mayor administrador de PACE en California, dijo que los criterios de suscripción del estado son en muchos casos menos flexibles que los de la Administración Federal de la Vivienda y, en cierta medida, de Fannie Mae. Por ejemplo, los prestatarios que hayan incurrido en un único retraso en el pago de la hipoteca en los últimos 12 meses no pueden optar a la ayuda. Los prestatarios también están excluidos durante dos años después de salir de la quiebra; y si hacen un solo pago atrasado en esos dos años iniciales, pueden ser excluidos de tomar la financiación PACE hasta siete años.
«Estos criterios de suscripción están eliminando arbitrariamente a los propietarios de viviendas que, de otro modo, podrían pasar la prueba de verificación de ingresos», dijo Greg Frost, portavoz de Renovate America, en el comunicado.
«En un momento en el que los californianos han visto cómo los precios de la electricidad suben tres veces más rápido que en el resto del país, en el que la quiebra de PG&E amenaza con elevar aún más los precios de la electricidad, y en el que la necesidad de reducir las emisiones que cambian el clima es cada día mayor, la inhabilitación de PACE conlleva consecuencias económicas y medioambientales negativas para este estado», dijo Frost.
En los primeros meses después de la entrada en vigor del componente de verificación de ingresos de la ley, Renovate America observó un descenso en la proporción de solicitudes de consumidores con FICOs de 661 y superiores, y un aumento en la proporción de solicitudes de propietarios de viviendas con FICOs de 660 o menos.
Frost dijo que esta migración de crédito negativo en el perfil de las solicitudes sugiere que los contratistas de mejoras en el hogar no están liderando con PACE en los hogares de mayor perfil de crédito porque saben que el cliente no quiere pasar por el requerido «factor de molestia» cuando otras opciones están disponibles.
Todavía es demasiado pronto para ver cualquier impacto en el rendimiento de PACE ABS
Tanto la disminución en el volumen de originación y el potencial de selección adversa son una preocupación en Wall Street, donde los gravámenes PACE se agrupan en la garantía de los bonos que pueden ser comercializados como «verde». El volumen de titulización de PACE residencial cayó de 1.500 millones de dólares a través de siete acuerdos en 2017 a 693 millones de dólares a través de tres acuerdos en 2018, según Finsight. Se espera que la emisión sea alrededor del mismo nivel este año, con parte del volumen potencialmente proveniente de emisores por primera vez.
Si bien la calidad crediticia general de los solicitantes puede estar disminuyendo, las agencias de calificación dicen que esto no se está mostrando en los grupos de gravámenes PACE que se han titulizado, al menos no todavía.
«Si las empresas están realmente bajo presión debido a la reducción del volumen debido a las engorrosas leyes de protección al consumidor, el temor a la selección adversa es comprensible», dijo Rohit Bharill, jefe de ABS en Morningstar Credit Ratings, que ha estado calificando la titulización PACE desde 2016. «Sin embargo, aún no hemos observado ninguna tendencia para poder comentarla», dijo Rohit.
«Estamos muy centrados en ello, pero no hemos visto ningún cambio en las características de originación» en la financiación PACE originada en California, dijo Irene Eddy, analista principal de PACE en DBRS, que ha estado calificando acuerdos en este sector desde 2015.
Eddy dijo que sería demasiado pronto para ver cualquier cambio en el rendimiento, ya que la mayoría de los propietarios de viviendas que obtuvieron la financiación PACE en California después de que las leyes de protección al consumidor entraron en vigor aún tienen que hacer su primer pago.
En febrero de 2018, DBRS publicó un informe que evaluaba el rendimiento de la financiación PACE para los años fiscales 2013-14 a 2016-17 en los 10 condados de California que tienen el mayor número de embargos. Encontró que la tasa de morosidad alcanzó un máximo en un rango del 2% al 4% un mes después de que el primer pago de la cuota se considerara vencido, y luego cayó a menos del 1% en 12 meses. En el mes 22, la morosidad PACE estaba en un nivel «excepcionalmente bajo» que oscilaba entre los 23 puntos básicos y los 27 puntos básicos, dijo DBRS.
Eddy señaló que, en el último año, ha habido un cambio en la mezcla de garantías de los emisores Renovate America, Renew Financial y Ygrene Energy Fund para incluir más financiación de Florida y Missouri, los otros dos estados con programas PACE residenciales activos.
Sin embargo, la originación de PACE aún no ha alcanzado un nivel en Florida o Missouri que podría compensar la disminución en California. Y los legisladores de Missouri han presentado dos proyectos de ley que centralizarían la supervisión en la División de Finanzas del estado, entre otros cambios, lo que podría afectar a la actividad en el estado.
Los defensores de los consumidores se preguntan en qué medida el descenso del volumen de originación en California es atribuible a las leyes de protección del consumidor del estado, ya que la caída comenzó antes de que las nuevas normas entraran en vigor.
La originación alcanzó un máximo de 824,4 millones de dólares en la segunda mitad de 2016, según la oficina del tesorero del estado. Así que el declive comenzó en 2017.
Aseguran que algunos prestamistas fintech, como GreenSky, tienen acuerdos con contratistas para la financiación en el punto de venta similares a los de los administradores PACE
Los defensores de los consumidores dicen que las regulaciones actuales pueden no ser adecuadas
Los defensores de los consumidores también están descontentos con la nueva regulación, aunque por razones diferentes. «Nuestra experiencia es que las nuevas leyes aún no se han traducido en un descenso de las quejas sobre el programa PACE», dijo Jennifer Sperling, abogada del bufete Bet Tzedek. «Debido a la demora entre la financiación y el registro de un gravamen PACE sobre la propiedad, los clientes cuyas transacciones se financiaron después del 1 de julio de 2018 no verán su primer aumento del impuesto a la propiedad hasta que reciban su factura del impuesto a la propiedad 2019-2010 en octubre de 2019. Por esa razón, es demasiado pronto para decir si las nuevas leyes destinadas a proteger a los consumidores son adecuadas para hacerlo plenamente».
Sperling agregó: «Para los clientes que hemos encontrado que entraron en transacciones después de abril de 2018, todavía estamos investigando, pero no está claro si se están cumpliendo todos los nuevos requisitos».
En la carta de comentarios de enero de 2018, Bet Tzedek y otras ocho organizaciones de servicios legales dijeron que las leyes no van lo suficientemente lejos para proteger a los consumidores. Entre otras deficiencias, los contratistas solo están obligados a hacer una «estimación razonable» de la capacidad de un consumidor para satisfacer «los gastos básicos de la vida del hogar», y esa estimación puede hacer basada en el número de personas que viven en la casa. Los firmantes creen que se debe exigir a los contratistas que pregunten por los cuidados, los gastos médicos y las deudas.
«Es poco probable que el modelo de negocio de ‘financiar primero, evaluar después’ implícito impida la concesión de créditos a los propietarios de viviendas con una capacidad de pago inadecuada», afirma la carta.
Entre otras áreas en las que es necesario establecer una normativa, según los firmantes, está el seguimiento de los datos de los precios de los productos y servicios elegibles para el PACE.
Con los funcionarios de PACE y los defensores de los consumidores presionando por los cambios, queda por ver si esta forma de financiación recuperará su antiguo atractivo entre los contratistas o los propietarios de viviendas. Por lo menos, los prestamistas tienen la esperanza de que la ampliación de las mejoras elegibles para incluir la resistencia a la intemperie ayude. La misma legislación dio a las comunidades en zonas de alto riesgo de incendio la capacidad de utilizar PACE para financiar mejoras de seguridad contra incendios forestales
«Espero que el mercado se recupere a las alturas que vimos en 2016 o 2017», dijo Vergara. «Debería ser un producto más seguro para la gente que realmente lo necesita, que no puede acceder a préstamos sin garantía. Así que está financiando mejoras que no se instalarían de otro modo. Desde el punto de vista del impacto, eso cumple con lo que se propuso».