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Aunque no lo crea, es posible que tenga una servidumbre en su propiedad. Las servidumbres suelen estar ahí tranquilamente, sin afectarle durante años o décadas. Luego, cuando decide ampliar su casa, hacer una ampliación, cavar una piscina o levantar una valla, descubre que tiene una servidumbre legal que atraviesa su propiedad. ¿Puede usted construir sobre el tipo más común de servidumbre, una servidumbre de servicios públicos? Si es así, ¿hasta qué punto puede construir y se verá obligado a derribar alguno de los elementos que ha construido?

¿Qué es una servidumbre de propiedad?

Las servidumbres son designaciones legales que permiten a las personas o entidades utilizar partes de su propiedad (para construir o para el acceso físico), a pesar de que usted sigue siendo dueño de la tierra y técnicamente tiene derecho a construir en ella. La persona o entidad a la que se le permite hacer esto se denomina predio dominante; usted es el predio sirviente.

Las servidumbres de propiedad tienen muchas formas. Hay servidumbres de servicios públicos que permiten las líneas de alcantarillado y de gas. Hay servidumbres de paso que permiten el acceso a su propiedad en forma de un camino corto o una entrada. Hay servidumbres de acera que permiten al público caminar frente a su propiedad, siempre y cuando se mantengan en la acera.

Estas servidumbres (y otras) son parte de este extraño mundo en el que el público, las agencias gubernamentales y las empresas de servicios públicos tienen acceso a su propiedad, pero usted sigue siendo el dueño de la misma. A menudo puede parecer un mundo nebuloso en el que nadie es dueño absoluto de nada. Por ejemplo, si realmente eres dueño de tu casa y tu terreno en su totalidad, ¿cómo puede alguien reclamar tu propiedad a perpetuidad? Ahí radica el problema principal. Usted es dueño de su propiedad. Pero debido a un bien público mayor -al igual que las acciones de dominio eminente- se le exige que ceda parte de su terreno al servicio de ese bien.

Cómo averiguar si tiene una servidumbre de paso

La mayoría de los propietarios de viviendas ya deberían saber que su propiedad contiene una servidumbre de paso, ya que está ahí mismo, en los documentos del título, cuando usted compra la casa. Pero con el paso de los años, tendemos a olvidar estas cosas. Si el propietario fallece y la casa pasa a manos de un hijo, es fácil pasar por alto estos detalles cuando se realiza la transacción. Cualquier buen agente inmobiliario o secretario de títulos le indicará que la propiedad que pretende comprar tiene una servidumbre de paso.

Si no puede encontrar los documentos del título, consulte la sección de asesores fiscales del sitio web de su condado. Es probable que pueda encontrar documentos relacionados con su propiedad, incluidas las servidumbres.

Servidumbres de la propiedad que pueden afectarle

El mundo abunda en servidumbres, pero sólo ciertos tipos pueden afectar a un propietario que quiera construir o remodelar. Algunos tipos de servidumbres:

Servidumbres de servicios públicos (bajo tierra)

Los desagües pluviales, las tuberías de alcantarillado sanitario o las líneas de gas natural pasan con frecuencia a través y bajo la propiedad privada.

Servidumbres de servicios públicos (por encima del suelo)

Las líneas eléctricas o telefónicas también pasan por encima de la propiedad privada.

Servidumbres de acera

Las servidumbres de acera son el tipo más común de servidumbre, el tipo que innumerables propietarios tienen en su propiedad. Incluso si una acera no está físicamente en su lugar, usted todavía puede tener una servidumbre de acera en su lugar en el papel.

Servidumbres de paso

Un escenario típico: usted tiene un lote profundo que se subdivide en dos (frente y espalda). Usted construye su propia casa en el lote delantero y vende el lote trasero. El comprador construye una casa en el lote trasero. Para acceder a esa parcela trasera, el comprador debe tener una servidumbre de paso.

Servidumbres de paso o de playa

Estas servidumbres suelen ir a lo largo del límite lateral de una propiedad y permiten el acceso público a una zona más allá de su propiedad, como una playa, un parque, o simplemente como un atajo.

Servidumbres de conservación

Una servidumbre de conservación puede ser un cinturón verde o un parque que discurre a lo largo de su propiedad.

Servidumbres de vista

Las servidumbres de vista son menos comunes, pero se están volviendo más comunes a medida que las comunidades se dan cuenta del valor monetario de las líneas de visión. Una servidumbre de vista puede dar a su vecino el derecho a disfrutar de una vista de la costa sin que usted bloquee la vista construyendo su casa, plantando árboles o añadiendo otras obstrucciones. La escritura de garantía de su casa debe tener un anexo que explique las condiciones de la servidumbre. Los documentos recibidos de la compañía de títulos tendrán su escritura de garantía y anexos.

¿Se puede construir en una servidumbre de paso?

Sí, usted puede construir sobre una servidumbre de propiedad, incluso una servidumbre de servicios públicos. Sin embargo, si usted valora la tranquilidad por encima de todo, lo mejor es no construir sobre esa servidumbre. El patrimonio dominante propietario de la servidumbre puede necesitar acceder a ella. Cualquier cosa, desde una adición a la casa hasta vallas, arbustos y juegos infantiles, podría tener que ser eliminada en este caso.

Construcción de vallas en servidumbres

Las vallas se construyen regularmente a lo largo o a través de las servidumbres. Los propietarios que lo hacen deben contar con la posibilidad de que su valla sea derribada por una propiedad dominante (compañía de servicios públicos, por ejemplo). Algunas companias de servicios publicos declaran que, como cortesia, haran lo posible por reconstruir la valla.

Construccion de jacuzzis y piscinas en las servidumbres de paso

Los jacuzzis y las piscinas sobre el suelo tambien pueden ser retirados. Las piscinas enterradas son más problemáticas, no sólo porque no se pueden retirar fácilmente sino porque pueden interferir con las servidumbres de paso. No sería prudente colocar una bañera de hidromasaje o una piscina sobre el suelo en una servidumbre.

Plantación de arbustos y césped en las servidumbres

Los arbustos, el césped y otros arbustos de raíces poco profundas pueden plantarse en las servidumbres. Los árboles y otra vegetación importante no deben plantarse en las servidumbres. Una situación común: usted tiene un jardín sobre el suelo plantado en una servidumbre, que cubre la boca de acceso a la red de alcantarillado. Los trabajadores acceden regularmente a esta arqueta, trabajando alrededor de las plantaciones. Los arbustos se eliminan sólo en las zonas clave.