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Même si vous ne le pensez pas, vous avez peut-être une servitude sur votre propriété. Les servitudes reposent généralement là tranquillement, sans vous affecter pendant des années ou des décennies. Puis, lorsque vous décidez de déplacer votre maison, de construire une annexe, de creuser une piscine ou d’ériger une clôture, vous découvrez qu’une servitude légale traverse votre propriété. Pouvez-vous construire sur le type de servitude le plus courant, une servitude de service public ? Si oui, dans quelle mesure pouvez-vous construire et serez-vous un jour obligé de démolir les éléments que vous avez construits ?

Qu’est-ce qu’une servitude de propriété ?

Les servitudes sont des désignations légales qui permettent à des personnes ou à des entités d’utiliser des parties de votre propriété (pour y construire ou pour y accéder physiquement), même si vous êtes toujours propriétaire du terrain et que vous avez techniquement le droit d’y construire. La personne ou l’entité qui est autorisée à le faire est appelée le domaine dominant ; vous êtes le domaine servant.

Les servitudes de propriété se présentent sous de nombreuses formes. Il y a des servitudes d’utilité publique qui permettent les lignes d’égout et de gaz. Il y a des servitudes d’entrée qui permettent l’accès à votre propriété sous la forme d’une courte route ou d’une allée. Il y a les servitudes de trottoir qui permettent au public de marcher devant votre propriété, à condition qu’il reste sur le trottoir.

Ces servitudes (et d’autres) font partie de ce monde étrange où le public, les organismes gouvernementaux et les sociétés de services publics ont accès à votre propriété, alors que vous en êtes toujours propriétaire. On peut souvent avoir l’impression d’un monde brumeux dont personne n’est tout à fait propriétaire. Par exemple, si vous êtes vraiment propriétaire de votre maison et de votre terrain en totalité, comment quelqu’un peut-il revendiquer votre propriété à perpétuité ? C’est là que réside le problème principal. Vous êtes propriétaire de votre bien. Mais en raison d’un plus grand bien public – un peu comme les actions de domaine éminent – vous êtes tenu de céder une partie de votre terrain au service de ce bien.

Comment savoir si vous avez une servitude

La plupart des propriétaires devraient déjà savoir que leur propriété contient une servitude, car elle figure juste là dans les documents de titre lorsque vous achetez la maison. Mais au fil des années, nous avons tendance à oublier de telles choses. Si le propriétaire décède et que la maison revient à un enfant, il est facile de passer complètement à côté de ces détails au moment de la transaction. Tout bon agent immobilier ou préposé aux titres vous fera remarquer que la propriété que vous avez l’intention d’acheter est traversée par une servitude.

Si vous ne trouvez pas vos documents de titre, consultez la section de l’évaluateur de taxes du site Web de votre comté. Il est probable que vous y trouverez des documents relatifs à votre propriété, y compris les servitudes.

Les servitudes de propriété qui peuvent vous affecter

Le monde regorge de servitudes, mais seuls certains types peuvent affecter un propriétaire qui veut construire ou rénover. Quelques types de servitudes :

Servitudes d’utilité (souterraines)

Les drains pluviaux, les conduites principales d’égouts sanitaires ou les conduites de gaz naturel passent fréquemment à travers et sous les propriétés privées.

Servitudes d’utilité publique (au-dessus du sol)

Les lignes électriques ou téléphoniques passent également sur des propriétés privées.

Servitudes de trottoir

Les servitudes de trottoir sont le type de servitude le plus courant, celui que d’innombrables propriétaires ont sur leur propriété. Même si un trottoir n’est pas physiquement en place, vous pouvez avoir une servitude de trottoir en place sur papier.

Servitudes d’entrée

Un scénario typique : vous avez un lot profond que vous subdivisez en deux (avant et arrière). Vous construisez votre propre maison sur le lot avant et vendez le lot arrière. L’acheteur construit une maison sur le lot arrière. Pour avoir accès à ce backlot, l’acheteur doit avoir une servitude d’entrée.

Servitudes d’impasse ou de plage

Ces servitudes courent généralement le long de la limite latérale d’une propriété et permettent au public d’accéder à une zone située au-delà de votre propriété, comme une plage, un parc, ou simplement comme un raccourci.

Servitudes de conservation

Une servitude de conservation peut être une ceinture verte ou un parc longeant votre propriété.

Servitudes de vue

Les servitudes de vue sont moins courantes, mais deviennent plus courantes à mesure que les communautés prennent conscience de la valeur monétaire des lignes de vue. Une servitude de vue pourrait donner à votre voisin le droit de profiter d’une vue sur le littoral sans que vous bloquiez la vue en construisant votre maison, en plantant des arbres ou en ajoutant d’autres obstructions. L’acte de garantie de votre maison doit comporter une annexe qui énonce les conditions de la servitude. Les documents reçus en retour de la compagnie de titre auront votre acte de garantie et les pièces jointes.

Peut-on construire sur une servitude ?

Oui, vous pouvez construire sur une servitude de propriété, même une servitude de service public. Pourtant, si vous privilégiez la tranquillité d’esprit par-dessus tout, ne pas construire sur cette servitude est la meilleure solution. La propriété dominante qui possède la servitude peut avoir besoin d’y accéder. Tout, de l’ajout d’une maison jusqu’aux clôtures, aux arbustes et aux jeux d’enfants, pourrait devoir être enlevé dans ce cas.

La construction de clôtures sur les servitudes

Des clôtures sont régulièrement construites le long ou en travers des servitudes. Les propriétaires qui le font doivent s’attendre à la possibilité que leur clôture soit arrachée par un domaine dominant (société de services publics, par exemple). Quelques compagnies de services publics déclarent que, par courtoisie, elles feront de leur mieux pour reconstruire la clôture.

Construction de bains à remous et de piscines sur les servitudes

Les bains à remous et les piscines hors sol sont également susceptibles d’être enlevés. Les piscines creusées sont plus problématiques, non seulement parce qu’elles ne peuvent pas être facilement retirées, mais aussi parce qu’elles peuvent interférer avec les servitudes creusées. Il ne serait pas sage de mettre un bain à remous ou une piscine hors sol sur une servitude.

Plantation d’arbustes et de gazon sur les servitudes

Les arbustes, le gazon et d’autres arbrisseaux à racines peu profondes peuvent être plantés sur les servitudes. Les arbres et autres végétaux importants ne doivent pas être plantés sur les servitudes. Un scénario courant : vous avez un jardin hors-sol planté sur une servitude, couvrant le trou d’homme de la conduite d’égout. Les ouvriers accèdent régulièrement à ce trou d’homme, en travaillant autour des plantations. Les arbustes ne sont enlevés que dans les zones clés.

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