Il était autrefois très facile de se qualifier pour le financement de l’énergie propre évaluée par la propriété en Californie, ce qui en faisait une option populaire auprès de nombreux entrepreneurs proposant des améliorations de l’efficacité énergétique et de l’eau. Le PACE crée un privilège qui est remboursé par le biais des taxes foncières d’un propriétaire et, jusqu’à récemment, il n’était pas soumis aux mêmes types de protection des consommateurs qu’un prêt hypothécaire ; la principale condition était d’avoir suffisamment de capitaux propres dans votre propriété. Un propriétaire qui cherche à remplacer des fenêtres ou un système CVC ou à installer des panneaux solaires pourrait être approuvé pour un financement en quelques minutes.
Entre janvier 2014 et juin 2018, plus de 3 milliards de dollars d’améliorations de l’efficacité ont été financés avec PACE, selon les données du Trésorier de l’État de Californie.
Cependant, toutes les personnes ayant des fonds propres dans leur maison ne peuvent pas se permettre de payer des milliers de dollars par an en taxes foncières supplémentaires. Après plusieurs années de critiques de la part des défenseurs des consommateurs selon lesquelles les entrepreneurs présentaient de manière inexacte le fonctionnement du financement, une loi a été adoptée fin 2017 établissant de nouvelles directives de souscription pour le PACE, qui comprennent la vérification du revenu et des normes de capacité de paiement.
Depuis que les règles sont entrées en vigueur en avril 2018, le montage a fortement diminué. Au cours du premier semestre de l’année dernière (les dernières données disponibles auprès du Trésorier de l’État de Californie), les nouveaux financements se sont élevés à 430,4 millions de dollars, soit moins des deux tiers des 677,9 millions de dollars financés au cours du second semestre de 2017.
Les administrateurs de PACE disent que les entrepreneurs sont maintenant beaucoup moins susceptibles de suggérer cette forme de financement à moins qu’un propriétaire ne soit incapable de se qualifier pour tout autre type de financement, tel qu’un prêt sur valeur domiciliaire ou un prêt non garanti.
« C’est devenu davantage un produit de second regard », a déclaré James Vergara, directeur général des marchés de capitaux chez PACEFunding.
Vergara attribue cela au temps supplémentaire maintenant nécessaire pour souscrire PACE. « En général, avant, nous pouvions simplement approuver un emprunteur en cinq à 15 minutes ; maintenant, nous devons recueillir les documents relatifs au revenu, nous devons demander à un souscripteur de vérifier que les documents correspondent au revenu déclaré de l’emprunteur, exécuter une cascade et arriver à une capacité de paiement et que cela fonctionne », a-t-il dit.
PACEFunding est relativement nouveau en Californie, il n’a donc pas eu à apporter autant de changements à son processus de souscription que certains concurrents plus importants ; le volume de montage du prêteur a en fait augmenté, bien que partant d’un niveau bas. « La façon dont nous avons augmenté notre volume au cours de l’année écoulée est en investissant dans les effectifs et en renforçant le personnel », a déclaré M. Vergara. « Nous avons plus de personnes impliquées dans le processus de souscription et le processus de confirmation. Nous avons également investi dans la technologie pour aider à rationaliser le processus de vérification des revenus. »
D’autres administrateurs de PACE s’adaptent également, jusqu’à un certain point. « Les solutions logicielles et de données ne peuvent pas être d’une grande aide, étant donné le niveau extrêmement élevé des exigences en matière de documentation et notre incapacité à utiliser pleinement les outils technologiques existants – nous sommes limités dans ce domaine », a déclaré Ygrene Energy Fund dans une déclaration fournie à Asset Securitization Report. En plus des exigences en matière de souscription et de documentation, l’administrateur PACE a cité les exigences supplémentaires imposées aux entrepreneurs par la nouvelle réglementation, qui, selon lui, « dépassent de loin ce qui est déjà en place pour les autres options de financement dont disposent les propriétaires ». »
« Les nouvelles réglementations ont définitivement entravé notre capacité à fournir aux propriétaires le service client rapide, efficace et précis qu’ils attendent », a déclaré Ygrene dans la déclaration.
Non seulement le volume global de création de PACE est en forte baisse, cependant, il semble également y avoir une certaine sélection adverse. Puisque les emprunteurs ayant un meilleur crédit sont moins susceptibles d’être lancés sur PACE, la qualité de crédit du pool de candidats a diminué.
Dans une déclaration fournie à Asset Securitization Report, Renovate America, le plus grand administrateur PACE en Californie, a déclaré que les critères de souscription de l’État sont dans de nombreux cas moins flexibles que ceux de la Federal Housing Administration et, dans une certaine mesure, de Fannie Mae. Par exemple, les emprunteurs qui ont effectué un seul paiement tardif sur un prêt hypothécaire au cours des 12 derniers mois sont désormais inéligibles. Les emprunteurs sont également exclus pendant deux ans après leur sortie de la faillite ; et s’ils effectuent un seul paiement en retard au cours de ces deux premières années, ils peuvent être exclus de la souscription d’un financement PACE pendant une période pouvant aller jusqu’à sept ans.
« Ces critères de souscription éliminent arbitrairement des propriétaires qui pourraient autrement passer l’écran de vérification des revenus », a déclaré Greg Frost, un porte-parole de Renovate America, dans le communiqué.
« A un moment où les Californiens ont vu les prix de l’électricité augmenter trois fois plus vite que dans le reste du pays, où la faillite de PG&E menace d’augmenter encore les prix de l’électricité, et où la nécessité de réduire les émissions qui changent le climat devient chaque jour plus grande, la désactivation de PACE entraîne des conséquences économiques et environnementales négatives pour cet état », a déclaré Frost.
Dans les premiers mois qui ont suivi l’entrée en vigueur du volet de vérification des revenus de la loi, Renovate America a constaté une baisse de la part des demandes provenant de consommateurs ayant un FICO de 661 et plus, et une augmentation de la part des demandes provenant de propriétaires ayant un FICO de 660 ou moins.
Frost a déclaré que cette migration négative du crédit dans le profil des demandes suggère que les entrepreneurs en amélioration de l’habitat ne mènent pas avec PACE dans les maisons à profil de crédit plus élevé parce qu’ils savent que le client ne veut pas passer par le « facteur de tracas » requis lorsque d’autres options sont disponibles.
Il est encore trop tôt pour voir un impact sur la performance des ABS PACE
La baisse du volume d’origination et le potentiel de sélection adverse sont tous deux une préoccupation à Wall Street, où les privilèges PACE sont regroupés en garantie pour les obligations qui peuvent être commercialisées comme « vertes ». Le volume de titrisation PACE résidentielle est passé de 1,5 milliard de dollars via sept opérations en 2017 à 693 millions de dollars via trois opérations en 2018, selon Finsight. Les émissions devraient être à peu près au même niveau cette année, une partie du volume pouvant provenir de nouveaux émetteurs.
Alors que la qualité de crédit globale des demandeurs peut être en baisse, les agences de notation disent que cela ne se voit pas dans les pools de privilèges PACE qui ont été titrisés, du moins pas encore.
« Si les entreprises sont effectivement sous pression en raison de la réduction du volume due à la lourdeur des lois de protection des consommateurs, la crainte d’une sélection adverse est compréhensible », a déclaré Rohit Bharill, responsable des ABS chez Morningstar Credit Ratings, qui note la titrisation PACE depuis 2016. « Cependant, nous n’avons pas encore observé de tendances pour pouvoir les commenter », a ajouté Rohit.
« Nous y sommes très attentifs, mais nous n’avons pas constaté de changement dans les caractéristiques de montage » des financements PACE montés en Californie, a déclaré Irene Eddy, analyste principale PACE chez DBRS, qui note les opérations dans ce secteur depuis 2015.
Eddy a déclaré qu’il serait trop tôt pour constater un changement de performance, car la plupart des propriétaires qui ont obtenu un financement PACE en Californie après l’entrée en vigueur des lois de protection des consommateurs n’ont pas encore effectué leur premier paiement.
En février 2018, DBRS a publié un rapport évaluant la performance du financement PACE pour les années fiscales 2013-14 à 2016-17 dans les 10 comtés californiens qui ont le plus grand nombre de privilèges. Il a constaté que le taux de délinquance a atteint un pic dans une fourchette de 2 % à 4 % un mois après que le premier paiement échelonné a été considéré comme en retard, puis est tombé à moins de 1 % dans les 12 mois. Au mois 22, les défaillances PACE étaient à un niveau « exceptionnellement bas » allant de 23 points de base à 27 points de base, a déclaré DBRS.
Eddy a noté qu’au cours de la dernière année, il y a eu un changement dans la composition des garanties des émetteurs Renovate America, Renew Financial et Ygrene Energy Fund pour inclure plus de financement de la Floride et du Missouri, les deux autres États avec des programmes PACE résidentiels actifs.
Cependant, la création de PACE n’a pas encore atteint un niveau en Floride ou au Missouri qui pourrait compenser le déclin en Californie. Et les législateurs du Missouri ont présenté deux projets de loi qui centraliseraient la surveillance avec la Division des finances de l’État, entre autres changements, ce qui pourrait avoir un impact sur l’activité dans l’État.
Les défenseurs des consommateurs se demandent dans quelle mesure la baisse du volume de montage en Californie est attribuable aux lois de protection des consommateurs de l’État, car la baisse a commencé avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
Le montage a atteint un sommet de 824,4 millions de dollars au second semestre de 2016, selon le bureau du trésorier de l’État. Le déclin a donc commencé en 2017.
Ils notent que certains prêteurs fintech, tels que GreenSky, ont des accords avec des entrepreneurs pour le financement au point de vente, similaires à ceux des administrateurs PACE
Les défenseurs des consommateurs disent que les règlements actuels peuvent ne pas être adéquats
Les défenseurs des consommateurs sont également mécontents de la nouvelle réglementation, mais pour des raisons différentes. « Notre expérience est que les nouvelles lois ne se sont pas encore traduites par une baisse des plaintes concernant le programme PACE », a déclaré Jennifer Sperling, avocate au cabinet d’avocats Bet Tzedek. « En raison du délai entre le financement et l’enregistrement d’un privilège PACE sur la propriété, les clients dont les transactions ont été financées après le 1er juillet 2018 ne verront pas leur première augmentation d’impôt foncier avant de recevoir leur facture d’impôt foncier 2019-2010 en octobre 2019. Pour cette raison, il est trop tôt pour dire si les nouvelles lois destinées à protéger les consommateurs sont adéquates pour le faire pleinement. »
Sperling a ajouté : « Pour les clients que nous avons rencontrés qui ont conclu des transactions après avril 2018, nous enquêtons toujours, mais il n’est pas clair si toutes les nouvelles exigences sont suivies. »
Dans une lettre de commentaires de janvier 2018, Bet Tzedek et huit autres organisations de services juridiques ont déclaré que les lois ne vont pas assez loin pour protéger les consommateurs. Entre autres lacunes, les entrepreneurs sont seulement obligés de faire une « estimation raisonnable » de la capacité d’un consommateur à faire face aux « dépenses de base de la vie du ménage », et cette estimation peut faire basée sur le nombre de personnes vivant dans la maison. Les signataires estiment que les entrepreneurs devraient être tenus de se renseigner sur les soins, les dépenses médicales et les dettes.
« Le modèle commercial « financer d’abord, évaluer ensuite » impliqué est peu susceptible d’empêcher l’extension du crédit aux propriétaires dont la capacité de remboursement est inadéquate », indique la lettre.
Parmi les autres domaines mûrs pour l’élaboration de règles, les signataires ont déclaré que le suivi des données de prix pour les produits et services admissibles au PACE.
Avec les responsables de PACE et les défenseurs des consommateurs qui font pression pour des changements, il reste à voir si cette forme de financement retrouvera son ancien attrait auprès des entrepreneurs ou des propriétaires. Au minimum, les prêteurs espèrent que l’élargissement des améliorations admissibles pour inclure la résistance aux intempéries sera utile. La même législation a donné aux communautés situées dans des zones à fort risque d’incendie la possibilité d’utiliser le PACE pour financer des améliorations de sécurité contre les incendies de forêt
« J’espère que le marché retrouvera les sommets que nous avons connus en 2016 ou 2017 », a déclaré Vergara. « Ce devrait être un produit plus sûr pour les gens qui en ont vraiment besoin, qui ne peuvent pas accéder à des prêts non garantis. Il s’agit donc de financer des améliorations qui ne seraient pas installées autrement. D’un point de vue de l’impact, cela accomplit ce qu’il était prévu d’accomplir. »