Régebben nagyon könnyű volt a Property Assessed Clean Energy finanszírozásra való jogosultság Kaliforniában, és ez sok vállalkozó körében népszerűvé tette az energia- és vízhatékonysági korszerűsítéseket kínáló vállalkozók körében. A PACE zálogjogot hoz létre, amelyet a lakástulajdonosok ingatlanadóján keresztül fizetnek vissza, és egészen a közelmúltig nem vonatkozott rá ugyanaz a fajta fogyasztóvédelem, mint a jelzáloghitelekre; az elsődleges követelmény az volt, hogy elegendő saját tőkével rendelkezzenek az ingatlanban. Egy lakástulajdonos, aki ablakokat vagy HVAC-rendszert szeretne cserélni, vagy napelemeket szeretne telepíteni, néhány percen belül megkaphatja a finanszírozási jóváhagyást.
2014 januárja és 2018 júniusa között több mint 3 milliárd dollár értékű hatékonyságnövelést finanszírozott a PACE a kaliforniai államkincstár adatai szerint.
Azonban nem mindenki, akinek van saját tőkéje a házában, engedheti meg magának, hogy évente több ezer dollárnyi plusz ingatlanadót fizessen. Miután a fogyasztóvédők több éven át bírálták, hogy a vállalkozók félrevezetik a finanszírozás működését, 2017 végén törvényt fogadtak el, amely új hitelbírálati irányelveket állapított meg a PACE-re vonatkozóan, amelyek a jövedelemvizsgálatot és a fizetési képességre vonatkozó előírásokat is tartalmazzák.
A szabályok 2018. áprilisi hatálybalépése óta a hitelkihelyezések száma jelentősen visszaesett. A tavalyi év első felében (a kaliforniai államkincstár által rendelkezésre álló legfrissebb adatok) az új finanszírozás 430,4 millió dollár volt, ami kevesebb mint kétharmada a 2017 második felében finanszírozott 677,9 millió dollárnak.
A PACE-ügyintézők szerint a vállalkozók most már sokkal kevésbé valószínű, hogy javasolják ezt a finanszírozási formát, kivéve, ha a lakástulajdonos nem képes más finanszírozási formára, például lakáscélú hitelre vagy fedezet nélküli hitelre megfelelni.
“Ez inkább egy másodlagos termékké vált” – mondta James Vergara, a PACEFunding tőkepiaci ügyvezető igazgatója.
Vergara ezt annak tulajdonítja, hogy a PACE hitelesítéséhez több időre van szükség. “Általánosságban elmondható, hogy korábban öt-tizenöt perc alatt jóvá tudtunk hagyni egy hitelfelvevőt; most viszont össze kell gyűjtenünk a jövedelmi dokumentációt, egy kockázatelemzővel ellenőriztetnünk kell, hogy a dokumentáció megfelel-e a hitelfelvevő által megadott jövedelemnek, le kell futtatnunk egy vízesést, és meg kell állapítanunk a fizetési képességet, hogy működjön” – mondta.
A PACEFunding viszonylagos újonc Kaliforniában, így nem kellett annyi változtatást eszközölnie az átvállalási folyamatában, mint néhány nagyobb versenytársának; a hitelező hitelezési volumene valójában emelkedik, bár alacsony szintről. “Az elmúlt évben úgy tudtuk növelni a volumenünket, hogy a létszámba fektettünk be és feltöltöttük a személyzetet” – mondta Vergara. “Több ember vesz részt a kockázatvállalási folyamatban és a visszaigazolási folyamatban. A jövedelemellenőrzési folyamat egyszerűsítése érdekében technológiába is fektettünk.”
A többi PACE-adminisztrátor is alkalmazkodik, egy bizonyos pontig. “A szoftver- és adatmegoldások csak korlátozott mértékben tudnak segíteni, tekintettel a rendkívül magas szintű dokumentációs követelményekre és arra, hogy nem tudjuk teljes mértékben kihasználni a meglévő technológiai eszközöket – ezen a területen korlátozottak vagyunk” – mondta az Ygrene Energy Fund az Asset Securitization Reportnak adott nyilatkozatában. A PACE-kezelő az átvállalási és dokumentációs követelmények mellett az új szabályozás által előírt további vállalkozói követelményekre is hivatkozott, amelyek – mint mondta – “messze meghaladják a lakástulajdonosok egyéb finanszírozási lehetőségeihez már meglévő követelményeket”.”
“Az új szabályozás határozottan akadályozta, hogy a lakástulajdonosok számára olyan gyors, hatékony és pontos ügyfélszolgálatot nyújtsunk, amilyet elvárnak” – mondta Ygrene a nyilatkozatban.
Nem csak a PACE finanszírozás teljes volumene csökkent jelentősen, hanem úgy tűnik, hogy némi negatív szelekció is tapasztalható. Mivel a jobb hitelképességű hitelfelvevők kisebb valószínűséggel kapnak PACE-t, a kérelmezők körének hitelminősége csökkent.
Az Asset Securitization Reportnak adott nyilatkozatában a Renovate America, a legnagyobb kaliforniai PACE-ügyintéző azt mondta, hogy az állam átvállalási kritériumai sok esetben kevésbé rugalmasak, mint a Federal Housing Administration és bizonyos mértékig a Fannie Mae kritériumai. Például azok a hitelfelvevők, akik az elmúlt 12 hónapban egyetlen alkalommal is késedelmesen fizettek jelzáloghitelt, már nem jogosultak a támogatásra. A hitelfelvevőket a csődből való kilépést követő két évig szintén kizárják, és ha ebben az első két évben egyetlen késedelmes fizetést teljesítenek, akár hét évre is kizárhatják őket a PACE-finanszírozás igénybevételéből.
“Ezek az átvállalási kritériumok önkényesen kizárják azokat a lakástulajdonosokat, akik egyébként átmehetnének a jövedelemvizsgálaton” – mondta Greg Frost, a Renovate America szóvivője a nyilatkozatban.
“Egy olyan időszakban, amikor a kaliforniaiak számára az áramárak háromszor gyorsabban emelkedtek, mint az ország többi részén, amikor a PG&E csődje az áramárak további emelkedésével fenyeget, és amikor az éghajlatváltozást okozó kibocsátások csökkentésének szükségessége napról napra nagyobb lesz, a PACE letiltása negatív gazdasági és környezeti következményekkel jár az állam számára” – mondta Frost.
A törvény jövedelemellenőrzési komponensének hatálybalépését követő első hónapokban a Renovate America a 661-es vagy magasabb FICO-val rendelkező fogyasztóktól érkező kérelmek arányának csökkenését, és a 660-as vagy annál alacsonyabb FICO-val rendelkező lakástulajdonosoktól érkező kérelmek arányának növekedését tapasztalta.
Frost szerint ez a negatív hitelmigráció a kérelmek profiljában arra utal, hogy a lakásfelújítási vállalkozók nem vezetnek PACE-vel a magasabb hitelprofilú otthonokban, mert tudják, hogy az ügyfél nem akar átmenni a szükséges “fáradtságtényezőn”, amikor más lehetőségek is rendelkezésre állnak.
Még túl korai lenne bármilyen hatást látni a PACE ABS teljesítményére
Az indítási volumen csökkenése és a kedvezőtlen szelekció lehetősége egyaránt aggodalomra ad okot a Wall Streeten, ahol a PACE-zálogjogokat a “zöldként” értékesíthető kötvények biztosítékaként kötik össze. A Finsight szerint a lakossági PACE értékpapírosítás volumene a 2017-es hét ügyleten keresztül 1,5 milliárd dollárról 2018-ban három ügyleten keresztül 693 millió dollárra csökkent. A kibocsátások idén várhatóan körülbelül ugyanezen a szinten lesznek, és a volumen egy része potenciálisan az első alkalommal kibocsátóktól származik.
Míg a kérelmezők általános hitelminősége csökkenhet, a hitelminősítők szerint ez nem mutatkozik meg az értékpapírosított PACE-zálogjogok pooljaiban, legalábbis még nem.
“Ha a vállalkozások valóban nyomás alatt vannak a nehézkes fogyasztóvédelmi törvények miatt csökkent volumen miatt, akkor érthető a kedvezőtlen szelekciótól való félelem” – mondta Rohit Bharill, a Morningstar Credit Ratings ABS vezetője, aki 2016 óta minősíti a PACE-értékpapírosítást. “Azonban még nem figyeltünk meg olyan tendenciákat, amelyekről nyilatkozni tudnánk” – mondta Rohit.”
“Élénken figyelünk rá, de nem láttunk változást a Kaliforniából származó PACE-finanszírozás kibocsátási jellemzőiben” – mondta Irene Eddy, a DBRS vezető PACE-elemzője, aki 2015 óta minősíti az ebben a szektorban kötött ügyleteket.
Eddy szerint túl korai lenne bármilyen változást látni a teljesítményben, mivel a legtöbb lakástulajdonos, aki a fogyasztóvédelmi törvények hatályba lépése után kapott PACE-finanszírozást Kaliforniában, még nem fizette meg az első részletet.
2018 februárjában a DBRS közzétett egy jelentést, amelyben értékelte a PACE-finanszírozás teljesítményét a 2013-14 és 2016-17 közötti adóévekre vonatkozóan abban a 10 kaliforniai megyében, ahol a legtöbb zálogjog van. Megállapította, hogy a késedelmi ráta egy hónappal az első részletfizetés esedékessé válása után 2% és 4% között tetőzött, majd 12 hónapon belül 1% alá csökkent. A 22. hónapban a PACE törlesztési késedelmek “kivételesen alacsony” szinten voltak, 23 bázispont és 27 bázispont között mozogtak, mondta a DBRS.
Eddy megjegyezte, hogy az elmúlt évben a kibocsátók, a Renovate America, a Renew Financial és az Ygrene Energy Fund biztosítékainak összetétele eltolódott, és több finanszírozás érkezett Floridából és Missouriból, a két másik államból, ahol aktív lakossági PACE-programok vannak.
A PACE-kibocsátás azonban még nem érte el azt a szintet sem Floridában, sem Missouriban, amely ellensúlyozni tudná a kaliforniai visszaesést. Missouri államban pedig a törvényhozók két olyan törvényjavaslatot terjesztettek elő, amelyek – egyéb változtatások mellett – a felügyeletet központosítanák az állam pénzügyi részlegénél, ami potenciálisan hatással lehet az államban folyó tevékenységre.
A fogyasztóvédők megkérdőjelezik, hogy a kaliforniai kezdeményezési volumen csökkenése mennyiben tulajdonítható az állam fogyasztóvédelmi törvényeinek, mivel a csökkenés az új szabályok hatálybalépése előtt kezdődött.
Az államkincstár szerint a kezdeményezések 2016 második felében 824,4 millió dollárral érték el a csúcsot. A csökkenés tehát 2017-ben kezdődött.
Megjegyzik, hogy egyes fintech-hitelezők, például a GreenSky, a PACE-kezelőkhöz hasonlóan megállapodásokat kötöttek a vállalkozókkal az értékesítés helyén történő finanszírozásról
Fogyasztóvédők szerint a jelenlegi szabályozás nem biztos, hogy megfelelő
A fogyasztóvédők szintén elégedetlenek az új szabályozással, bár más okokból. “Tapasztalataink szerint az új törvények egyelőre nem vezettek a PACE-programmal kapcsolatos panaszok csökkenéséhez” – mondta Jennifer Sperling, a Bet Tzedek ügyvédi iroda ügyvédje. “A finanszírozás és a PACE-zálogjog ingatlanra történő bejegyzése közötti késedelem miatt azok az ügyfelek, akiknek az ügyletei 2018. július 1-je után kerültek finanszírozásra, csak 2019 októberében, a 2019-2010-es ingatlanadó-számlájuk kézhezvételekor fogják látni az első ingatlanadó-emelkedést. Emiatt túl korai lenne megmondani, hogy a fogyasztók védelmét szolgáló új törvények megfelelőek-e ahhoz, hogy ezt teljes mértékben megtegyék.”
Sperling hozzátette: “Azon ügyfelek esetében, akikkel találkoztunk, akik 2018 áprilisa után kötöttek tranzakciókat, még vizsgáljuk a helyzetet, de nem egyértelmű, hogy az összes új követelményt betartják-e.”
A Bet Tzedek és nyolc másik jogi szolgáltató szervezet 2018. januári észrevételező levelében azt állította, hogy a törvények nem mennek elég messzire a fogyasztók védelme érdekében. Más hiányosságok mellett a vállalkozók csak arra kötelesek, hogy “ésszerű becslést” készítsenek arról, hogy a fogyasztó képes-e fedezni a “háztartás alapvető megélhetési költségeit”, és ez a becslés alapulhat a házban élő személyek számán. Az aláírók úgy vélik, hogy a vállalkozókat kötelezni kellene arra, hogy érdeklődjenek a gondozási, egészségügyi kiadásokról és az adósságokról.
“A feltételezett “először finanszírozás, majd értékelés” üzleti modell nem valószínű, hogy megakadályozza a hitelnyújtást a nem megfelelő visszafizetési képességgel rendelkező lakástulajdonosok számára” – áll a levélben.
Az aláírók szerint más, szabályozásra érett területek között szerepel a PACE támogatható termékekre és szolgáltatásokra vonatkozó áradatok nyomon követése.
Mivel mind a PACE tisztviselői, mind a fogyasztóvédők változtatásokat sürgetnek, még nem tudni, hogy ez a finanszírozási forma visszanyeri-e korábbi vonzerejét akár a vállalkozók, akár a lakástulajdonosok körében. Ha másban nem is, a hitelezők abban bíznak, hogy a támogatható fejlesztések időjárás-ellenálló képességre való kiterjesztése segíteni fog. Ugyanez a jogszabály a nagy tűzveszélyes övezetekben lévő közösségeknek lehetőséget adott arra, hogy a PACE-t az erdőtűzvédelmi fejlesztések finanszírozására használják
“Remélem, hogy a piac visszaáll a 2016-ban vagy 2017-ben látott magasságokba” – mondta Vergara. “Biztonságosabb terméknek kellene lennie azok számára, akiknek valóban szükségük van rá, akik nem tudnak hozzáférni a fedezetlen hitelekhez. Tehát olyan fejlesztéseket finanszíroz, amelyeket egyébként nem építenének be. Hatás szempontjából ez eléri azt, amit el akartunk érni.”