Het was vroeger heel gemakkelijk om in aanmerking te komen voor Property Assessed Clean Energy-financiering in Californië, en dat maakte het een populaire optie bij veel aannemers die energie- en waterefficiëntie-upgrades pitchen. PACE creëert een pandrecht dat wordt terugbetaald via de onroerendgoedbelasting van een huiseigenaar, en tot voor kort was het niet onderworpen aan dezelfde soort consumentenbescherming als een hypotheek; de primaire vereiste was het hebben van voldoende eigen vermogen in uw woning. Een huiseigenaar die ramen of een HVAC-systeem wil vervangen of zonnepanelen wil installeren, kon binnen een paar minuten worden goedgekeurd voor financiering.
Tussen januari 2014 en juni 2018 werd meer dan $ 3 miljard aan efficiëntie-upgrades gefinancierd met PACE, volgens gegevens van de California State Treasurer.
Niet iedereen met eigen vermogen in zijn huis kan het zich echter veroorloven om duizenden dollars per jaar aan extra onroerendgoedbelasting te betalen. Na enkele jaren van kritiek van consumentenvoorvechters dat aannemers een verkeerde voorstelling gaven van hoe de financiering werkt, werd eind 2017 wetgeving aangenomen die nieuwe acceptatierichtlijnen voor PACE vaststelt die inkomensverificatie en ability-to-pay-normen omvatten.
Sinds de regels in april 2018 van kracht werden, is de originatie sterk gedaald. In de eerste helft van vorig jaar (de meest recente beschikbare gegevens van de California State Treasurer) bedroeg de nieuwe financiering $ 430,4 miljoen, minder dan twee derde van de $ 677,9 miljoen die in de tweede helft van 2017 werd gefinancierd.
PACE-beheerders zeggen dat aannemers nu veel minder geneigd zijn om deze vorm van financiering voor te stellen, tenzij een huiseigenaar niet in staat is om in aanmerking te komen voor een andere vorm van financiering, zoals een home equity-lening of een ongedekte lening.
“Het is meer een product van de tweede rang geworden,” zegt James Vergara, managing director van kapitaalmarkten bij PACEFunding.
Vergara schrijft dit toe aan de extra tijd die nu nodig is om PACE te onderschrijven. “In het algemeen konden we voorheen gewoon een lener in vijf tot 15 minuten goedkeuren; nu moeten we inkomensdocumentatie verzamelen, we moeten een underwriter laten verifiëren dat de documentatie overeenkomt met het opgegeven inkomen van de lener, een waterval laten lopen en met een vermogen komen om te betalen en het te laten werken, “zei hij.
PACEFunding is een relatieve nieuwkomer in Californië, dus het heeft niet zo veel veranderingen moeten aanbrengen in zijn acceptatieproces als sommige grotere concurrenten; het originatievolume van de kredietverlener is eigenlijk gestegen, zij het vanaf een laag niveau. “De manier waarop we ons volume het afgelopen jaar hebben vergroot, is door te investeren in personeel en door meer mensen in te zetten,” zei Vergara. “We hebben meer mensen betrokken bij het acceptatie- en confirmatieproces. We hebben ook geïnvesteerd in technologie om het inkomensverificatieproces te helpen stroomlijnen.”
Andere PACE-beheerders passen zich ook aan, tot op zekere hoogte. “Software- en gegevensoplossingen kunnen slechts zoveel helpen, gezien het extreem hoge niveau van documentatievereisten en ons onvermogen om bestaande technologische hulpmiddelen volledig te benutten – we zijn beperkt op dit gebied,” zei Ygrene Energy Fund in een verklaring die werd verstrekt aan Asset Securitization Report. Naast de underwriting- en documentatievereisten’s noemde de PACE-beheerder de aanvullende aannemersvereisten die door de nieuwe regelgeving worden opgelegd, waarvan het zei “veel verder gaan dan wat er al is voor andere financieringsopties die huiseigenaren hebben.”
“De nieuwe regelgeving heeft ons vermogen om huiseigenaren de snelle, efficiënte en nauwkeurige klantenservice te bieden die ze zijn gaan verwachten, zeker belemmerd,” zei Ygrene in de verklaring.
Niet alleen is het totale PACE-originatievolume sterk gedaald, echter; er lijkt ook enige nadelige selectie te zijn. Aangezien kredietnemers met een beter krediet minder kans hebben om op PACE te worden gepitched, is de kredietkwaliteit van de pool van aanvragers afgenomen.
In een verklaring verstrekt aan Asset Securitization Report, Renovate America, de grootste PACE-beheerder in Californië, zei dat de acceptatiecriteria van de staat in veel gevallen minder flexibel zijn dan die van de Federal Housing Administration en, tot op zekere hoogte, Fannie Mae. Leners die in de afgelopen 12 maanden één keer te laat hebben betaald op hun hypotheek, komen nu bijvoorbeeld niet meer in aanmerking. Leners worden ook uitgesloten gedurende twee jaar na het beëindigen van het faillissement; en als zij in die eerste twee jaar één enkele betalingsachterstand hebben, kunnen zij tot zeven jaar lang worden uitgesloten van het afsluiten van PACE-financiering.
“Deze acceptatiecriteria verwijderen willekeurig huiseigenaren die anders het inkomenscontrolescreen zouden kunnen doorstaan,” Greg Frost, een woordvoerder van Renovate America, zei in de verklaring.
“In een tijd waarin Californiërs de elektriciteitsprijzen drie keer sneller hebben zien stijgen dan in de rest van het land, wanneer het faillissement van PG&E de elektriciteitsprijzen verder dreigt te verhogen, en terwijl de noodzaak om klimaatveranderende emissies te verminderen met de dag groter wordt, heeft het uitschakelen van PACE negatieve economische en milieugevolgen voor deze staat,” zei Frost.
In de eerste paar maanden nadat de inkomensverificatiecomponent van de wet van kracht werd, zag Renovate America een daling van het aandeel aanvragen van consumenten met FICO’s van 661 en hoger, en een stijging van het aandeel aanvragen van huiseigenaren met FICO’s van 660 of minder.
Frost zei dat deze negatieve kredietmigratie in het profiel van aanvragen suggereert dat huisverbeteringsaannemers niet leiden met PACE in huizen met een hoger kredietprofiel, omdat ze weten dat de klant niet door de vereiste “gedoefactor” wil gaan wanneer er andere opties beschikbaar zijn.
Nog te vroeg om enig effect op de prestaties van PACE ABS te zien
Zowel de daling van het volume van de originatie als het potentieel voor ongunstige selectie zijn een punt van zorg op Wall Street, waar PACE-rechten worden gebundeld in onderpand voor obligaties die als “groen” op de markt kunnen worden gebracht. Residentiële PACE-securitisatievolume daalde van $ 1,5 miljard via zeven deals in 2017 tot $ 693 miljoen via drie deals in 2018, volgens Finsight. De uitgifte zal dit jaar naar verwachting rond hetzelfde niveau liggen, waarbij een deel van het volume mogelijk afkomstig is van emittenten die voor het eerst uitgeven.
Hoewel de algehele kredietkwaliteit van aanvragers kan afnemen, zeggen ratingbureaus dat dit niet tot uiting komt in pools van PACE-leningen die zijn gesecuritiseerd, althans nog niet.
“Als bedrijven inderdaad onder druk staan vanwege een verminderd volume als gevolg van omslachtige consumentenbeschermingswetten, is de angst voor nadelige selectie begrijpelijk,” zei Rohit Bharill, hoofd ABS bij Morningstar Credit Ratings, die sinds 2016 PACE-securitisatie heeft beoordeeld. “We hebben echter nog geen trends waargenomen om er commentaar op te kunnen leveren,” zei Rohit.
“We zijn er scherp op gefocust, maar we hebben geen verandering gezien in originatiekenmerken” in PACE-financiering die in Californië is ontstaan, zei Irene Eddy, de lead PACE-analist bij DBRS, die sinds 2015 deals in deze sector heeft beoordeeld.
Eddy zei dat het te vroeg zou zijn om een verandering in de prestaties te zien, omdat de meeste huiseigenaren die PACE-financiering in Californië hebben verkregen nadat de consumentenbeschermingswetten van kracht werden, hun eerste betaling nog moeten doen.
In februari van 2018 publiceerde DBRS een rapport waarin de prestaties van PACE-financiering voor de belastingjaren 2013-14 tot en met 2016-17 werden geëvalueerd in de 10 Californische graafschappen die het grootste aantal pandrechten hebben. Daaruit bleek dat het wanbetalingspercentage een piek bereikte van 2% tot 4% één maand nadat de eerste termijnbetaling als achterstallig werd beschouwd, en vervolgens daalde tot minder dan 1% binnen 12 maanden. In maand 22, PACE delinquencies waren op “een uitzonderlijk laag” niveau, variërend van 23 basispunten tot 27 basispunten, DBRS said.
Eddy merkte op dat er in het afgelopen jaar een verschuiving is geweest in de mix van onderpand van emittenten Renovate America, Renew Financial en Ygrene Energy Fund om meer financiering uit Florida en Missouri te omvatten, de twee andere staten met actieve residentiële PACE-programma’s.
De PACE-aanmaak heeft echter nog niet het niveau in Florida of Missouri bereikt dat de daling in Californië zou kunnen compenseren. En wetgevers in Missouri hebben twee wetsvoorstellen ingediend die het toezicht zouden centraliseren bij de Division of Finance van de staat, naast andere wijzigingen, die mogelijk van invloed zijn op de activiteit in de staat.
Consumentenvoorvechters vragen zich af hoeveel de daling van het originatievolume in Californië kan worden toegeschreven aan de consumentenbeschermingswetten van de staat, omdat de daling begon voordat de nieuwe regels van kracht werden.
Originatie bereikte een piek van $ 824,4 miljoen in de tweede helft van 2016, volgens het kantoor van de schatbewaarder van de staat. Dus de daling begon in 2017.
Zij merken op dat sommige fintech-kredietverstrekkers, zoals GreenSky, regelingen hebben met aannemers voor point-of-sale-financiering die vergelijkbaar zijn met die van PACE-beheerders
Consumentenvoorstanders zeggen dat de huidige regelgeving mogelijk niet adequaat is
Consumentenvoorstanders zijn ook ongelukkig met de nieuwe regelgeving, hoewel om andere redenen. “Onze ervaring is dat de nieuwe wetten zich nog niet hebben vertaald in een afname van klachten over het PACE-programma,” zei Jennifer Sperling, een advocaat bij advocatenkantoor Bet Tzedek. “Vanwege de vertraging tussen de financiering en de registratie van een PACE pandrecht op het onroerend goed, zullen cliënten van wie de transacties na 1 juli 2018 zijn gefinancierd, hun eerste onroerendgoedbelastingverhoging pas zien wanneer ze in oktober 2019 hun onroerendezaakbelastingfactuur voor 2019-2010 ontvangen. Om die reden is het te vroeg om te zeggen of de nieuwe wetten die bedoeld zijn om consumenten te beschermen, adequaat zijn om dat volledig te doen.”
Sperling voegde eraan toe: “Voor de klanten die we zijn tegengekomen en die transacties na april 2018 zijn aangegaan, zijn we nog steeds bezig met onderzoek, maar het is niet duidelijk of alle nieuwe vereisten worden nageleefd.”
In januari 2018 commentaarbrief, Bet Tzedek en acht andere juridische dienstverleningsorganisaties zeiden dat de wetten niet ver genoeg gaan om consumenten te beschermen. Onder andere tekortkomingen, zijn aannemers alleen verplicht om een “redelijke schatting” te maken van het vermogen van een consument om te voldoen aan “basiskosten voor het huishouden,” en die schatting kan maken op basis van het aantal mensen dat in het huis woont. De ondertekenaars zijn van mening dat aannemers moeten worden verplicht om te informeren naar zorg, medische kosten en schulden.
“Het geïmpliceerde bedrijfsmodel ‘eerst financieren, later evalueren’ zal waarschijnlijk niet voorkomen dat uitbreiding van het krediet aan huiseigenaren met onvoldoende vermogen om terug te betalen,” de brief states.
Onder andere gebieden rijp voor rulemaking, de ondertekenaars gezegd, zijn het bijhouden van prijsgegevens voor PACE-subsidiabele producten en diensten.
Met zowel PACE-functionarissen als consumentenvoorvechters die aandringen op wijzigingen, valt nog te bezien of deze vorm van financiering zijn vroegere aantrekkingskracht bij aannemers of huiseigenaren zal herwinnen. Als er niets anders is, zijn kredietverstrekkers hoopvol dat de uitbreiding van in aanmerking komende upgrades om weerbestendigheid op te nemen, zal helpen. Dezelfde wetgeving gaf gemeenschappen in hoge brandzones de mogelijkheid om PACE te gebruiken om verbeteringen van de veiligheid tegen wildvuur te financieren
“Ik hoop dat de markt zich herstelt tot de hoogten die we in 2016 of 2017 zagen,” zei Vergara. “Het zou een veiliger product moeten zijn voor mensen die het echt nodig hebben, die geen toegang hebben tot ongedekte leningen. Het financiert dus verbeteringen die anders niet zouden worden geïnstalleerd. Vanuit een impactstandpunt, dat bereikt wat het was bedoeld om te bereiken.”