Evite as surpresas
Um dos últimos e mais importantes passos para fechar a sua nova hipoteca de casa é produzir extratos bancários mostrando dinheiro suficiente em sua conta para cobrir o seu adiantamento, custos de fechamento e reservas, se necessário.
Quando você está comprando uma nova casa e se aproximando da linha de chegada, as emoções são altas e o timing é apertado.
Este NÃO é o momento para descobrir que o seu oficial de empréstimo não explicou adequadamente o quão importante serão os seus extratos bancários na tabela de fechamento.
Recebi uma pergunta de um dos nossos leitores na semana passada. Lendo mais a fundo na pergunta, há muito mais aqui do que se vê.
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A pergunta
Fechando uma casa em Novembro. Eu sei que a minha conta bancária tem de mostrar o montante para fechar. Também tem que mostrar pelo menos um valor para pagamento de hipoteca?
Bancos,
Rhonda
Extratos bancários analizadores
Simplesmente ter dinheiro no seu banco quando você está na mesa de fechamento não é suficiente. O subscritor irá rever seus extratos bancários, procurando por depósitos incomuns, e para ver quanto tempo o dinheiro está lá.
O termo da indústria para esta diretriz de subscrição é a “Fonte e Temperatura” dos seus fundos sendo usados para fechar. Antes de o emprestador financiar o empréstimo, o subscritor terá de assinar os seus extractos bancários.
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A fonte dos seus fundos não é necessariamente onde os fundos são guardados, mas mais uma verificação de que os fundos estiveram na sua conta, e podem ser documentados nos extractos dos dois meses mais recentes.
Depósitos feitos na sua conta antes dos extractos dos dois meses mais recentes são considerados temperados e não têm de ser obtidos. A exigência de tempero para a maioria dos emprestadores é tipicamente extratos cobrindo os 60 dias mais recentes antes do fechamento.
Closing Costs and Reserves
Ao calcular quanto você precisa em sua conta no fechamento, você deve considerar ambos os custos de fechamento mais quaisquer reservas exigidas pelo programa de empréstimo que você está usando para comprar sua casa.
Os custos de encerramento e as reservas diferem no facto de que os custos de encerramento devem ser gastos, e as reservas só precisam de ser guardadas, documentadas e acessíveis numa emergência.
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Custos de fechamento pendentes
Custos de fechamento precisam ser transferidos de sua conta bancária para a tabela de fechamento, seja um Advogado, ou uma Empresa Escrow, dependendo da área do País em que você está comprando.
Custos de encerramento podem incluir, mas não estão limitados a:
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- Aliquidação de taxas de serviço (taxas de Escrow ou de advogado)
- Title search fees
- Taxas de gravação
- Taxas de transferência
- Taxas de empréstimo
- Pre-juros pagos
- Impostos e seguros de risco pré-pagos)
- Taxas de HOA pré-pagas (associação de proprietários de casa)
Reservas pendentes
Reservas só precisam ser verificadas, e não são obrigados a ser retirados. Reservas são fundos líquidos aos quais você poderia ter acesso se tivesse que.
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As reservas são normalmente medidas em meses de reservas em termos de ter um determinado número de meses de PITI (capital, juros, impostos, seguros) em poupanças, e disponíveis para levantamento.
As reservas são mais comuns com empréstimos FHA de baixa pontuação de crédito, e a maioria dos empréstimos convencionais, Jumbo e Portfolio Loans.
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FHA e VA normalmente não o desqualificarão através do sistema automático de subscrição se não tiver reservas, mas se tiver dificuldades em obter uma aprovação de subscrição automática, ter reservas pode compensar o risco como um factor de compensação.
As fontes comuns de reservas podem incluir, mas não estão limitadas a:
- Conta de verificação ou poupança
- Valor em dinheiro do seguro de vida (se a retirada for permitida)
- 401k ou outra conta de reforma (se a retirada for permitida)
- Valor em dinheiro das acções, obrigações, ou outros ativos líquidos
As reservas podem ser complicadas porque podem variar muito de um programa de empréstimo para outro, e são também uma “sobreposição” comum acrescentada às diretrizes de subscrição por um emprestador.
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Não é raro um credor considerar as reservas como um factor de compensação que lhes permite aceitar áreas de maior risco da sua aplicação, como pontuação baixa de crédito ou altos rácios de endividamento para rendimento.
Não é incomum para um credor simplesmente impor requisitos de reserva para filtrar empréstimos que eles percebem como sendo de maior risco de inadimplência futura.
Usando Fundos de Presente?
Os tipos de empréstimo mais frequentes permitem que você use fundos de presente para custos de fechamento e/ou reservas. Fundos de doação podem quase sempre ser aceitos de famílias próximas como mãe, pai, irmã, irmão.
A melhor maneira de aceitar fundos de doação é fazer com que o doador transfira os fundos diretamente para a mesa de fechamento. A maioria dos subscritores solicitará declarações do doador para verificar se tinha o dinheiro disponível para doar.
O doador deve também assinar uma Carta de Doação declarando sua relação com você (o comprador), o valor da doação, e o entendimento de que o dinheiro é uma doação, e não se espera que seja pago de volta.
Os fundos de doação são temperados da mesma forma que o custo de fechamento e os requisitos de documentação de reserva, que normalmente são declarações cobrindo os 60 dias mais recentes antes do fechamento.
NOTE: Os fundos de presentes depositados na sua conta antes dos dois meses mais recentes são considerados fundos temperados e não têm de ser obtidos.
Perguntas respondidas
Se você é como a maioria das pessoas que visitam este site, você tem um problema de hipoteca ou uma pergunta sem resposta e você está tendo problemas para obter respostas.
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