Jednou z prvních otázek, které si jistě položíte, když si chcete koupit bydlení, je: „Která hypotéka je pro mě vhodná?“
Zásadně se úvěry na koupi a refinancování dělí na hypotéky s pevnou nebo nastavitelnou úrokovou sazbou. Jakmile se rozhodnete pro fixní nebo nastavitelnou sazbu, budete muset zvážit také dobu splatnosti úvěru.
Předkládáme vám stručného průvodce různými typy hypoték, které jsou na dnešním trhu k dispozici.
Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou
Dlouhodobé hypotéky s pevnou úrokovou sazbou jsou základem amerického hypotečního trhu. S pevnou úrokovou sazbou a pevnou měsíční splátkou poskytují tyto úvěry nejstabilnější a nejpředvídatelnější náklady na bydlení.
Proto jsou hypotéky s pevnou úrokovou sazbou u zájemců o bydlení (a refinancování) velmi oblíbené, zejména v době, kdy jsou úrokové sazby nízké.
Nejběžnější doba splatnosti hypotéky s pevnou úrokovou sazbou je 30 let, ale k dispozici jsou i kratší doby splatnosti 20, 15 a dokonce 10 let. Kratší doba splatnosti znamená vyšší měsíční splátku, ale mnohem nižší celkové úrokové náklady. Vzhledem k tomu, že vyšší měsíční splátka omezuje výši hypotéky, kterou může daný příjem uživit, většina zájemců o bydlení se rozhodne rozložit měsíční splátky na dobu 30 let.
Někteří poskytovatelé hypoték vám umožní přizpůsobit si dobu splatnosti hypotéky tak, aby byla libovolně dlouhá, a to úpravou měsíčních splátek. Dobu trvání úvěru si můžete také sami přizpůsobit pravidelnými předčasnými splátkami.
Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM)
Protože měsíční splátky mohou růst i klesat, nesou ARM rizika, která úvěry s pevnou úrokovou sazbou nemají. ARM jsou pro některé dlužníky – dokonce i pro ty, kteří si půjčují poprvé – užitečné, ale vyžadují od spotřebitele určité dodatečné znalosti a pečlivost. Existují známá rizika a některá lze při troše plánování zvládnout. Chcete-li lépe porozumět hypotékám s nastavitelnou úrokovou sazbou a jejich fungování, přečtěte si průvodce hypotékami s nastavitelnou úrokovou sazbou na webu HSH.com.
Tradiční ARM
Tradiční ARM vymění dlouhodobou stabilitu za pravidelné změny úrokové sazby a měsíční splátky. To může být ve váš prospěch i neprospěch.
Tradiční ARM mají úrokové sazby, které se upravují každý rok, každé tři roky nebo každých pět let. Můžete je slyšet pod označením „1/1“, „3/3“ nebo „5/5“. ARM. Označují, jak často se sazba mění a jak dlouho nová sazba zůstává. Například počáteční úroková sazba u 5/5 ARM je fixní po dobu prvních pěti let. Poté se každých pět let úroková sazba resetuje na novou sazbu, dokud nedosáhne konce 30leté splatnosti úvěru.
Tradiční ARM jsou obvykle nabízeny s nižší počáteční sazbou než hypotéky s pevnou sazbou a obvykle mají splatnost 30 let. V závislosti na tom, kde se úrokové sazby pohybují, zda jsou vysoké nebo nízké, vám tyto produkty mohou nabídnout možnost získat dnes nižší sazbu, užívat si ji několik let a v budoucnu získat ještě nižší sazbu. Samozřejmě to platí i obráceně a můžete skončit s vyšší sazbou, čímž se vaše hypotéka v budoucnu stane méně dostupnou.
Poznámka: Ne všichni věřitelé tyto produkty nabízejí. Tradiční ARM jsou pro zájemce o bydlení výhodnější, když jsou úrokové sazby poměrně vysoké, protože nabízejí šanci na nižší sazby v budoucnu.
Hybridní ARM
Téměř „nejlepší z obou světů“ produkt, hybridní ARM, nabízí počáteční období s pevnou úrokovou sazbou na tři, pět, sedm nebo deset let; poté se nejčastěji změní na jednoletý ARM, kde se úroková sazba bude měnit každý další rok.
Stejně jako tradiční ARM jsou obvykle k dispozici za nižší sazby než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou a mají celkovou dobu splácení 30 let. Protože mají různá období fixace úrokové sazby, nabízejí hybridní ARM dlužníkům nižší počáteční úrokovou sazbu a hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, která odpovídá jejich očekávanému časovému rámci.
Tyto produkty s sebou nesou rizika, protože nízká pevná sazba (na několik let) může skončit uprostřed období vyšších sazeb a měsíční splátky mohou vyskočit. Z tohoto důvodu jsou hybridní ARM nejvhodnější pro dlužníky, kteří si jsou velmi jistí tím, jak dlouho plánují zůstat v domě, nebo pro ty, kteří mají prostředky na to, aby zvládli případné zvýšení splátek v budoucnu.
FHA
Ačkoli se o ní často mluví, jako by jí byla, FHA není hypotéka. Je to zkratka pro Federal Housing Administration, vládní subjekt, který v podstatě provozuje pojišťovací pool podporovaný poplatky, které platí dlužníci hypoték FHA. Tento pojistný pool prakticky eliminuje riziko ztráty pro věřitele, takže úvěry zajištěné FHA mohou být nabízeny rizikovějším dlužníkům, zejména těm s nižším úvěrovým skóre a nižšími akontacemi.
FHA podporuje hypoteční produkty s pevnou i nastavitelnou úrokovou sazbou. Úvěr s pevnou úrokovou sazbou na 30 let zajištěný FHA je oblíbený mezi prvními zájemci o bydlení a je dostupný se sazbami dokonce nižšími než tradičnější „konformní“ hypotéky, a to i v případech, kdy mají dlužníci slabou bonitu.
Ačkoli požadavky na akontaci ve výši pouhých 3,5 % je činí obzvláště atraktivními, dlužníci musí platit zálohu a roční pojistné na financování výše uvedeného fondu pojištění. Mohou také konkurovat jiným hypotékám s nízkou akontací na trhu, jako jsou například varianty HomeReady a HomePossible.
Chcete-li se o hypotékách FHA dozvědět více, přečtěte si „Výhody hypoték FHA“.
VA
Úvěry na bydlení VA jsou hypotéky garantované americkým ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA). Tyto úvěry, které poskytují soukromí věřitelé, jsou nabízeny oprávněným vojákům a jejich rodinám za nižší sazby a výhodnější podmínky.
Chcete-li zjistit, zda máte nárok na tyto hypotéky, a dozvědět se o nich více, navštivte naši stránku o úvěrech na bydlení VA.
Jumbo
Hypotéka „jumbo“ také není druh úvěru, ale odkazuje konkrétně na výši půjčované částky. Fannie Mae a Freddie Mac mají limity na velikost hypoték, které mohou od věřitelů odkoupit; ve většině oblastí je tento limit 510 400 USD (na některých „drahých“ trzích až 765 600 USD). Hypotéky Jumbo se poskytují v pevných a nastavitelných (tradičních a hybridních) variantách.
QM a Non-QM hypotéky
Podle předpisů zavedených Dodd-Frankovou legislativou byla stanovena definice tzv. kvalifikované hypotéky. QM je v podstatě standardní hypotéka bez „rizikových“ prvků, jako jsou splátky pouze na úrok, balónové splátky, 40letá splatnost a další položky. Hypotéky QM také umožňují, aby dluh dlužníka vůči příjmům činil maximálně 43 %, a mohou být podporovány společnostmi Fannie Mae a Freddie Mac. V současné době Fannie Mae a Freddie Mac využívají speciální „dočasné“ výjimky z pravidel QM, aby za určitých okolností odkoupily nebo vrátily hypotéky s poměrem DTI až 50 %.
Hypotéky, které nejsou QM, mohou zahrnovat pouze úrokové platby, alternativní dokládání příjmů a majetku, 40leté podmínky a další prvky. Hypotéky jiné než QM mohou nabízet věřitelé, kteří je obvykle zařazují do svého „portfolia“ úvěrů, které drží. Většinou jsou poskytovány pouze dlužníkům s nejlepšími kvalifikačními předpoklady nebo těm, kteří mají silné finanční charakteristiky kompenzující riziko, jako je vysoká akontace nebo velmi vysoká úroveň majetku. V současné době je většina hypoték jiných než QM poskytována dlužníkům s hypotékou jumbo.
Obrázek: Travellinglight/iStock
.