Una de las primeras preguntas que seguramente se hará cuando quiera comprar una casa es: «¿qué hipoteca es la adecuada para mí?»
Básicamente, los préstamos de compra y refinanciación se dividen en hipotecas de tipo fijo o ajustable. Una vez que se decida por la fija o la ajustable, también tendrá que considerar el plazo del préstamo.
Aquí tiene una breve guía de los diferentes tipos de hipotecas disponibles en el mercado actual.
Hipoteca de tipo fijo
Las hipotecas de tipo fijo a largo plazo son el elemento básico del mercado hipotecario estadounidense. Con un tipo de interés fijo y una cuota mensual fija, estos préstamos proporcionan el coste más estable y predecible de la propiedad de una vivienda.
Esto hace que las hipotecas a tipo fijo sean muy populares para los compradores de viviendas (y para quienes las refinancian), especialmente en momentos en los que los tipos de interés son bajos.
El plazo más común para una hipoteca a tipo fijo es de 30 años, pero también existen plazos más cortos de 20, 15 e incluso 10 años. Un plazo más corto implica una cuota mensual más alta, pero unos costes de intereses totales mucho más bajos. Dado que un pago mensual más elevado limita el importe de la hipoteca que pueden soportar unos ingresos determinados, la mayoría de los compradores de vivienda deciden repartir sus pagos mensuales a lo largo de un plazo de 30 años.
Algunos prestamistas hipotecarios le permitirán personalizar el plazo de su hipoteca para que tenga la duración que desee ajustando los pagos mensuales. También puede personalizar el plazo de su préstamo con prepagos regulares.
Hipoteca de tipo ajustable (ARM)
Dado que los pagos mensuales pueden subir y bajar, los ARM conllevan riesgos que los préstamos de tipo fijo no conllevan. Los ARM son útiles para algunos prestatarios -incluso para los que lo hacen por primera vez-, pero requieren cierta comprensión y diligencia adicionales por parte del consumidor. Hay riesgos que se pueden conocer, y algunos se pueden gestionar con un poco de planificación. Para conocer mejor las hipotecas de tipo variable y su funcionamiento, lea la guía de HSH.com sobre las hipotecas de tipo variable.
Hipotecas de tipo variable tradicionales
Las hipotecas de tipo variable tradicionales cambian la estabilidad a largo plazo por cambios regulares en el tipo de interés y el pago mensual. Esto puede ser una ventaja o una desventaja.
Los ARM tradicionales tienen tipos de interés que se ajustan cada año, cada tres años o cada cinco años. Es posible que oiga hablar de ellas como «1/1», «3/3» o «5/5». ARM. Estos términos se refieren a la frecuencia con la que cambia el tipo de interés y a la duración del nuevo tipo. Por ejemplo, el tipo de interés inicial de una hipoteca ARM 5/5 es fijo durante los primeros cinco años. Después, el tipo de interés se reajusta a un nuevo tipo cada cinco años hasta que el préstamo llega al final de su plazo de 30 años.
Los ARM tradicionales suelen ofrecerse a un tipo inicial más bajo que las hipotecas de tipo fijo, y suelen tener plazos de amortización de 30 años. Dependiendo de la situación de los tipos de interés, altos o bajos, estos productos pueden ofrecerle la oportunidad de obtener un tipo de interés más bajo hoy, disfrutarlo durante unos años y luego obtener un tipo aún más bajo en el futuro. Por supuesto, lo contrario es cierto, y usted podría terminar con una tasa más alta, haciendo su hipoteca menos asequible en el futuro.
Nota: No todos los prestamistas ofrecen estos productos. Las hipotecas ARM tradicionales son más favorables para los compradores de viviendas cuando los tipos de interés son bastante altos, ya que ofrecen la posibilidad de obtener tipos más bajos en el futuro.
Hybrid ARMs
Casi un producto de «lo mejor de los dos mundos», las hipotecas ARM híbridas ofrecen periodos iniciales de tipo de interés fijo de tres, cinco, siete o diez años; después, lo más frecuente es que se conviertan en una ARM de un año, en la que el tipo de interés cambiará cada año a partir de entonces.
Al igual que los ARM tradicionales, suelen estar disponibles a tipos más bajos que las hipotecas a tipo fijo y tienen plazos de amortización totales de 30 años. Como tienen una variedad de periodos de tipo fijo, las hipotecas ARM híbridas ofrecen a los prestatarios un tipo de interés inicial más bajo y una hipoteca de tipo fijo que se ajusta a su marco temporal previsto.
Eso sí, estos productos conllevan riesgos, ya que un tipo fijo bajo (durante unos años) podría llegar a su fin en medio de un clima de tipos más altos, y los pagos mensuales pueden dispararse. Por ello, los ARM híbridos son mejores para los prestatarios que están muy seguros de cuánto tiempo planean permanecer en la casa, o aquellos que tienen los medios para gestionar cualquier aumento de los pagos en el futuro.
FHA
Aunque a menudo se discute como si lo fuera, la FHA no es una hipoteca. Son las siglas de la Administración Federal de la Vivienda, una entidad gubernamental que, esencialmente, gestiona un consorcio de seguros apoyado por las tasas que pagan los prestatarios de hipotecas de la FHA. Este fondo de seguros prácticamente elimina el riesgo de pérdida para un prestamista, por lo que los préstamos respaldados por la FHA pueden ofrecerse a prestatarios más arriesgados, especialmente a aquellos con puntuaciones de crédito más bajas y pagos iniciales más pequeños.
La FHA respalda productos hipotecarios de tipo fijo y ajustable. Popular entre los compradores de vivienda por primera vez, el préstamo a 30 años de tipo fijo respaldado por la FHA está disponible a tipos incluso más bajos que las hipotecas «conformes» más tradicionales, incluso en los casos en los que los prestatarios tienen un crédito débil.
Si bien los requisitos de pago inicial de tan solo el 3,5% los hacen especialmente atractivos, los prestatarios deben pagar una prima inicial y anual para financiar el fondo de seguros mencionado anteriormente. También pueden competir con otras hipotecas de bajo desembolso inicial del mercado, como las opciones HomeReady y HomePossible.
Para obtener más información sobre las hipotecas de la FHA, lea «Ventajas de las hipotecas de la FHA».
VA
Los préstamos hipotecarios de la FHA son hipotecas garantizadas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) de Estados Unidos. Estos préstamos, emitidos por prestamistas privados, se ofrecen a los miembros de las fuerzas armadas que reúnen los requisitos y a sus familias a tipos de interés más bajos y en condiciones más favorables.
Para determinar si reúne los requisitos y obtener más información sobre estas hipotecas, visite nuestra página de préstamos hipotecarios para veteranos.
Jumbo
Tampoco es un tipo de préstamo, una hipoteca «jumbo» se refiere específicamente al tamaño del préstamo que se pide. Fannie Mae y Freddie Mac tienen límites en el tamaño de las hipotecas que pueden comprar a los prestamistas; en la mayoría de las zonas este límite es de 510.400 dólares (hasta 765.600 dólares en ciertos mercados de «alto coste»). Las hipotecas Jumbo vienen en variedades fijas y ajustables (tradicionales e híbridas).
Hipotecas QM y no QM
En virtud de las regulaciones impuestas por la legislación Dodd-Frank, se estableció una definición para la llamada Hipoteca Calificada. Esencialmente, una QM es una hipoteca estándar sin características «de riesgo» como pagos de sólo interés, pagos globales, plazos de 40 años y otros elementos. Las QM también permiten un nivel de deuda-ingreso del prestatario del 43% o menos, y pueden estar respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac. En la actualidad, Fannie Mae y Freddie Mac están utilizando exenciones especiales «temporales» de las normas QM para comprar o respaldar hipotecas con ratios DTI de hasta el 50% en algunas circunstancias.
Las hipotecas no QM pueden incluir pagos de sólo intereses, documentación alternativa de ingresos y activos, plazos de 40 años y otras características. Las hipotecas no QM pueden ser ofrecidas por los prestamistas, que suelen incluirlas en su «cartera» de préstamos. En su mayor parte, sólo se conceden a los prestatarios que reúnen las mejores condiciones o a los que tienen fuertes características financieras que compensan el riesgo, como un gran pago inicial o niveles de activos muy elevados. Actualmente, la mayoría de las hipotecas no QM se conceden a prestatarios de hipotecas jumbo.
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