Jednym z pierwszych pytań, które musisz sobie zadać, gdy chcesz kupić dom, jest „jaki kredyt hipoteczny jest dla mnie odpowiedni?”
Podstawowo, kredyty na zakup i refinansowanie dzielą się na kredyty hipoteczne o stałej lub zmiennej stopie procentowej. Po podjęciu decyzji o stałym lub zmiennym oprocentowaniu, należy również rozważyć okres kredytowania.
Tutaj znajduje się krótki przewodnik po różnych typach kredytów hipotecznych dostępnych na dzisiejszym rynku.
Fixed-rate mortgage
Długoterminowe kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej są podstawą amerykańskiego rynku hipotecznego. Ze stałą stopą procentową i stałą miesięczną płatnością, te pożyczki zapewniają najbardziej stabilne i przewidywalne koszty homeownership.
To sprawia, że kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej są bardzo popularne dla homebuyers (i refinansowania), zwłaszcza w czasach, gdy stopy procentowe są niskie.
Najczęstszym terminem dla kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej jest 30 lat, ale krótsze terminy 20, 15, a nawet 10 lat są również dostępne. Krótszy termin oznacza wyższą miesięczną płatność, ale znacznie niższe całkowite koszty odsetek. Ponieważ wyższa miesięczna płatność ogranicza kwotę kredytu hipotecznego dany dochód może wspierać, większość homebuyers zdecydować, aby rozłożyć swoje miesięczne płatności na 30-letni termin.
Niektórzy kredytodawcy hipoteczni pozwoli Ci dostosować termin kredytu hipotecznego, aby być dowolną długość chcesz to być przez dostosowanie miesięcznych płatności. Można również dostosować termin pożyczki siebie z regularnych przedpłat.
Adjustable-rate hipotecznych (ARM)
Skoro miesięczne płatności mogą zarówno rosnąć i spadać, ARM niesie ryzyko, że kredyty o stałym oprocentowaniu nie. ARM są przydatne dla niektórych kredytobiorców – nawet tych, którzy po raz pierwszy zaciągają kredyt – ale wymagają pewnego dodatkowego zrozumienia i staranności ze strony konsumenta. Istnieją zagrożenia, które można przewidzieć, a niektóre z nich można opanować przy odrobinie planowania. Aby uzyskać lepsze zrozumienie regulowanych kredytów hipotecznych i jak one działają, przeczytaj przewodnik HSH.com do regulowanych kredytów hipotecznych.
Tradycyjne ARMs
Tradycyjne ARMs handlu długoterminowej stabilności do regularnych zmian w stopie procentowej i płatności miesięcznych. To może działać na twoją korzyść lub niekorzyść.
Tradycyjne ARM-y mają stopy procentowe, które dostosowują się co roku, co trzy lata lub co pięć lat. Możesz usłyszeć, że są one określane jako „1/1”, „3/3” lub „5/5”. ARM. Odnoszą się one do tego, jak często zmienia się stopa procentowa i jak długo pozostaje nowa stopa. Na przykład, początkowa stopa procentowa w przypadku ARM 5/5 jest stała przez pierwsze pięć lat. Po tym, stopa procentowa resetuje się do nowej stawki co pięć lat, aż kredyt osiągnie koniec swojego 30-letniego okresu.
Tradycyjne ARM są zwykle oferowane na niższym oprocentowaniu początkowym niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, i zwykle mają warunki spłaty 30 lat. W zależności od tego, gdzie stopy procentowe są, wysokie lub niskie, produkty te mogą zaoferować Ci szansę na uzyskanie niższej stawki dzisiaj, cieszyć się, że przez kilka lat, a następnie uzyskać jeszcze niższą stawkę w przyszłości. Oczywiście, odwrotnie jest prawdziwe, a może skończyć się z wyższą stawką, dzięki czemu kredyt hipoteczny mniej przystępne w przyszłości.
Uwaga: Nie wszyscy kredytodawcy oferują te produkty. Tradycyjne ARM są bardziej korzystne dla homebuyers, gdy stopy procentowe są dość wysokie, ponieważ oferują szansę na niższe stawki w przyszłości.
Hybrydowe ARM
Prawie „najlepszy z obu światów” produkt, Hybrydowe ARM oferują początkowe okresy stałej stopy procentowej z trzech, pięciu, siedmiu lub 10 lat; po tym, najczęściej zamieniają się w 1-letni ARM, gdzie stopa procentowa będzie się zmieniać co roku później.
Jak tradycyjne ARM-y, są one zazwyczaj dostępne przy niższym oprocentowaniu niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu i mają całkowite terminy spłaty 30 lat. Ponieważ mają one różne okresy stałej stopy procentowej, hybrydowe ARM-y oferują kredytobiorcom niższą początkową stopę procentową i kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, który pasuje do ich oczekiwanych ram czasowych.
Ponieważ te produkty niosą ze sobą ryzyko, ponieważ niska stała stopa procentowa (na kilka lat) może się skończyć w środku klimatu o wyższej stopie procentowej, a miesięczne płatności mogą skoczyć. Ze względu na to, Hybrid ARMs są najlepsze dla kredytobiorców, którzy są bardzo pewni, jak długo planują pozostać w domu, lub tych, którzy mają środki, aby zarządzać każdym wzrostem płatności w przyszłości.
FHA
Ale często dyskutowane jako jeden, FHA nie jest kredytem hipotecznym. Jest to skrót od Federal Housing Administration, jednostki rządowej, która zasadniczo prowadzi pulę ubezpieczeń wspieranych przez opłaty, które kredytobiorcy FHA hipotecznych płacą. Ta pula ubezpieczeń praktycznie eliminuje ryzyko straty do kredytodawcy, więc FHA-backed pożyczki mogą być oferowane do bardziej ryzykownych kredytobiorców, zwłaszcza tych z niższych ocen kredytowych i mniejszych zaliczek.
FHA backs zarówno stałych i regulowanych produktów hipotecznych stopy procentowej. Popularne wśród osób kupujących dom po raz pierwszy, 30-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu FHA są dostępne w cenach nawet niższych niż bardziej tradycyjne kredyty hipoteczne „conforming”, nawet w przypadkach, gdy kredytobiorcy mają słabe kredyty.
Choć wymagania dotyczące zaliczki w wysokości zaledwie 3,5 procent czynią je szczególnie atrakcyjnymi, kredytobiorcy muszą płacić z góry i roczną premię w celu sfinansowania puli ubezpieczeń wymienionych powyżej. Mogą one również konkurować z innymi kredytami hipotecznymi o niskich zaliczkach na rynku, takimi jak opcje HomeReady i HomePossible.
Aby dowiedzieć się więcej o kredytach hipotecznych FHA, przeczytaj „Zalety kredytów hipotecznych FHA.”
VA
Kredyty mieszkaniowe VA są kredytami hipotecznymi gwarantowanymi przez amerykański Departament Spraw Weteranów (VA). Pożyczki te, wydawane przez prywatnych kredytodawców, oferowane są kwalifikującym się członkom korpusu i ich rodzinom po niższych stawkach i na korzystniejszych warunkach.
Aby ustalić, czy się kwalifikujesz i dowiedzieć się więcej o tych kredytach hipotecznych, odwiedź naszą stronę poświęconą kredytom domowym VA.
Jumbo
Nie jest to również rodzaj kredytu, kredyt hipoteczny „jumbo” odnosi się konkretnie do wielkości zaciąganego kredytu. Fannie Mae i Freddie Mac mają limity na wielkość kredytów hipotecznych, które mogą kupić od kredytodawców; w większości obszarów ten limit wynosi $510,400 (do $765,600 na niektórych „drogich” rynkach). Kredyty hipoteczne Jumbo występują w odmianach stałych i regulowanych (tradycyjnych i hybrydowych).
QM i Non-QM mortgages
Under przepisy nałożone przez Dodd-Frank ustawodawstwa, definicja dla tzw Qualified Mortgage został ustawiony. Zasadniczo, QM jest standardową hipoteką bez „ryzykownych” cech, takich jak płatności tylko odsetkowe, płatności balonowe, 40-letnie terminy i inne elementy. QM pozwalają również na poziom zadłużenia kredytobiorcy do dochodu 43% lub mniej, i mogą być wspierane przez Fannie Mae i Freddie Mac. Obecnie, Fannie Mae i Freddie Mac używają specjalnych „tymczasowych” zwolnień z zasad QM do zakupu lub zwrotu kredytów hipotecznych ze wskaźnikami DTI tak wysokimi jak 50% w niektórych okolicznościach.
Nie-QM kredyty hipoteczne mogą zawierać płatności tylko odsetki, alternatywne dochody i dokumentację aktywów, 40-letnie terminy i inne cechy. Kredyty hipoteczne non-QM mogą być oferowane przez kredytodawców, którzy zazwyczaj umieszczają je w swoim „portfolio” kredytów, które posiadają. W większości przypadków, są one udzielane tylko najlepiej kwalifikującym się kredytobiorcom lub tym, którzy mają silne cechy finansowe równoważące ryzyko, takie jak wysoka zaliczka lub bardzo wysoki poziom aktywów. Obecnie, większość kredytów hipotecznych nieQM są wykonane do kredytobiorców jumbo hipotecznych.
Image: Travellinglight/iStock
.