Az egyik első kérdés, amit biztosan feltesz magának, ha lakást szeretne vásárolni, az, hogy “melyik jelzáloghitel a megfelelő számomra?”
A vásárlási és refinanszírozási hiteleket alapvetően fix vagy változó kamatozású jelzáloghitelekre osztják. Miután eldöntötte, hogy fix vagy állítható kamatozású, a hitel futamidejét is figyelembe kell vennie.
Itt egy rövid útmutató a mai piacon elérhető különböző jelzálogtípusokról.
Fixált kamatozású jelzáloghitel
A hosszú távú fix kamatozású jelzáloghitelek az amerikai jelzálogpiac alapját képezik. A fix kamatlábbal és a fix havi törlesztőrészlettel ezek a hitelek biztosítják a lakástulajdonlás legstabilabb és legjobban kiszámítható költségeit.
Ez teszi a fix kamatozású jelzáloghiteleket nagyon népszerűvé a lakásvásárlók (és az újrafinanszírozók) körében, különösen akkor, amikor a kamatok alacsonyak.
A fix kamatozású jelzáloghitelek leggyakoribb futamideje 30 év, de rövidebb, 20, 15 vagy akár 10 éves futamidő is elérhető. A rövidebb futamidő magasabb havi törlesztőrészletet, de sokkal alacsonyabb teljes kamatköltséget jelent. Mivel a magasabb havi törlesztés korlátozza az adott jövedelem által támogatható jelzáloghitel összegét, a legtöbb lakásvásárló úgy dönt, hogy a havi törlesztőrészleteket 30 éves futamidőre osztja el.
Egyes jelzáloghitelezők lehetővé teszik, hogy a havi törlesztőrészletek módosításával a jelzáloghitel futamidejét az Ön által kívánt hosszúságúra alakítsa. Rendszeres előtörlesztéssel saját maga is testre szabhatja a hitel futamidejét.
Módosítható kamatozású jelzáloghitel (ARM)
Mivel a havi kifizetések emelkedhetnek és csökkenhetnek is, az ARM-ek olyan kockázatokat hordoznak, amelyeket a fix kamatozású hitelek nem. Az ARM-ek hasznosak egyes hitelfelvevők számára – még az első hitelfelvevők számára is -, de a fogyasztó részéről további megértést és körültekintést igényelnek. Vannak megismerhető kockázatok, és némelyik egy kis tervezéssel kezelhető. A változó kamatozású jelzáloghitelek és működésük jobb megértéséhez olvassa el a HSH.com útmutatóját a változó kamatozású jelzáloghitelekről.
Hagyományos ARM-ek
A hagyományos ARM-ek a hosszú távú stabilitást a kamatláb és a havi fizetés rendszeres változására cserélik. Ez előnyére vagy hátrányára válhat.
A hagyományos ARM-ek kamatlába évente, háromévente vagy ötévente módosul. Hallhatja, hogy ezeket “1/1”, “3/3” vagy “5/5” néven emlegetik. ARM-ek. Ezek arra utalnak, hogy milyen gyakran változik a kamatláb és mennyi ideig marad az új kamatláb. Például az 5/5 ARM kezdeti kamatlába az első öt évben fix. Ezt követően a kamatláb ötévente új kamatlábra változik, amíg a hitel el nem éri a 30 éves futamidő végét.
A hagyományos ARM-eket általában alacsonyabb kezdeti kamatlábbal kínálják, mint a fix kamatozású jelzáloghiteleket, és általában 30 éves törlesztési idővel rendelkeznek. Attól függően, hogy a kamatlábak hol vannak, magasak vagy alacsonyak, ezek a termékek lehetőséget kínálnak arra, hogy ma alacsonyabb kamatlábat kapjon, ezt néhány évig élvezze, majd a jövőben még alacsonyabb kamatlábat kapjon. Természetesen ez fordítva is igaz, és a végén magasabb kamatlábat kaphat, ami a jövőben kevésbé megfizethetővé teszi a jelzáloghitelét.
Figyelem: Nem minden hitelező kínálja ezeket a termékeket. A hagyományos ARM-ek kedvezőbbek a lakásvásárlók számára, amikor a kamatlábak meglehetősen magasak, mivel a jövőben alacsonyabb kamatlábakra adnak esélyt.
Hybrid ARM-ek
A Hybrid ARM-ek szinte a “két világ legjobbja” termékként három, öt, hét vagy tíz éves kezdeti fix kamatperiódust kínálnak; ezt követően leggyakrabban 1 éves ARM-má alakulnak át, ahol a kamatláb ezután minden évben változik.
A hagyományos ARM-ekhez hasonlóan ezek is általában alacsonyabb kamatlábakkal érhetőek el, mint a fix kamatozású jelzáloghitelek, és a teljes visszafizetési futamidő 30 év. Mivel többféle fix kamatperiódussal rendelkeznek, a hibrid ARM-ek alacsonyabb kezdeti kamatlábat és olyan fix kamatozású jelzáloghitelt kínálnak a hitelfelvevőknek, amely megfelel a várható időkeretüknek.
Ezzel együtt ezek a termékek kockázatokat hordoznak, mivel az alacsony (néhány évre rögzített) kamatláb egy magasabb kamatú éghajlat közepén megszűnhet, és a havi kifizetések megugorhatnak. Emiatt a hibrid ARM-ek a legjobbak olyan hitelfelvevők számára, akik nagyon biztosak abban, hogy mennyi ideig tervezik, hogy otthon maradnak, vagy azok számára, akiknek megvan az anyagi háttere ahhoz, hogy a jövőben bármilyen fizetésemelkedést kezeljenek.
FHA
Bár gyakran úgy tárgyalják, mintha az lenne, az FHA nem jelzáloghitel. Ez a Federal Housing Administration (Szövetségi Lakásügyi Hivatal) rövidítése, egy kormányzati szervezet, amely lényegében egy biztosítási alapot működtet, amelyet az FHA jelzáloghitel-felvevők által fizetett díjak támogatnak. Ez a biztosítási pool gyakorlatilag kiküszöböli a veszteség kockázatát a hitelező számára, így az FHA által biztosított hiteleket kockázatosabb hitelfelvevőknek is fel lehet ajánlani, különösen az alacsonyabb hitelpontszámmal és kisebb előleggel rendelkezőknek.
A FHA mind a fix, mind az állítható kamatozású jelzálogtermékek mögött áll. Az első lakásvásárlók körében népszerű, 30 éves fix kamatozású, FHA által fedezett hitelek még a hagyományos “megfelelő” jelzáloghiteleknél is alacsonyabb kamatlábakon érhetőek el, még abban az esetben is, ha a hitelfelvevők gyenge hitelképességgel rendelkeznek.
Míg a mindössze 3,5 százalékos előlegfizetési követelmények különösen vonzóvá teszik ezeket a hiteleket, a hitelfelvevőknek előzetes és éves díjat kell fizetniük a fent említett biztosítási pool finanszírozására. Ezek versenyezhetnek a piacon lévő más alacsony előlegű jelzáloghitelekkel is, például a HomeReady és a HomePossible lehetőségekkel.
Az FHA jelzáloghitelekről többet megtudhat az “Az FHA jelzáloghitelek előnyei” című fejezetből.”
VA
AzVA lakáshitelek az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériumának (Department of Veterans Affairs, VA) által garantált jelzáloghitelek. Ezeket a magánhitelezők által kibocsátott hiteleket a jogosult katonáknak és családtagjaiknak kínálják alacsonyabb kamatlábakon és kedvezőbb feltételekkel.
Hogy megállapítsa, hogy jogosult-e, és többet tudjon meg ezekről a jelzáloghitelekről, látogasson el a VA lakáshitelek oldalunkra.
Jumbo
A “jumbo” jelzáloghitel szintén nem egyfajta hitel, hanem kifejezetten a felvett hitel nagyságára utal. A Fannie Mae és a Freddie Mac korlátozza a hitelezőktől megvásárolható jelzáloghitelek méretét; a legtöbb területen ez a felső határ 510 400 dollár (bizonyos “magas költségű” piacokon akár 765 600 dollárig). A Jumbo jelzáloghitelek fix és állítható (hagyományos és hibrid) változatokban léteznek.
QM és nem QM jelzáloghitelek
A Dodd-Frank törvény által előírt szabályozások alapján meghatározták az úgynevezett minősített jelzáloghitelek definícióját. A QM lényegében egy standard jelzáloghitel, amely nem tartalmaz olyan “kockázatos” jellemzőket, mint a csak kamatfizetés, ballonfizetés, 40 éves futamidő és egyéb elemek. A QM-ek továbbá lehetővé teszik, hogy a hitelfelvevő adósság/jövedelem szintje 43% vagy annál alacsonyabb legyen, és a Fannie Mae és a Freddie Mac által támogatható. Jelenleg a Fannie Mae és a Freddie Mac különleges “átmeneti” mentességeket alkalmaz a QM-szabályok alól, hogy bizonyos körülmények között akár 50%-os DTI-arányú jelzáloghiteleket vásároljon vagy fedezzen.
A nem QM jelzáloghitelek tartalmazhatnak csak kamatfizetést, alternatív jövedelmi és vagyoni dokumentációt, 40 éves futamidőt és egyéb jellemzőket. A nem QM jelzáloghiteleket a hitelezők kínálhatják, akik általában az általuk tartott hitelek “portfóliójába” helyezik őket. Többnyire csak a legjobb minősítésű hitelfelvevőknek vagy olyanoknak nyújtják őket, akik erős kockázatot ellensúlyozó pénzügyi jellemzőkkel rendelkeznek, például nagy összegű előleggel vagy nagyon magas szintű vagyonnal. Jelenleg a legtöbb nem QM jelzáloghitelt jumbó jelzáloghitel-felvevőknek nyújtják.
Image: Travellinglight/iStock