Eine der ersten Fragen, die Sie sich stellen werden, wenn Sie ein Haus kaufen wollen, lautet: „Welche Hypothek ist die richtige für mich?“
Grundsätzlich werden Kauf- und Refinanzierungsdarlehen in Hypotheken mit festem oder variablem Zinssatz unterteilt. Wenn Sie sich für einen festen oder einstellbaren Zinssatz entschieden haben, müssen Sie auch die Laufzeit des Darlehens berücksichtigen.
Hier ist ein kurzer Leitfaden zu den verschiedenen Hypothekenarten, die auf dem heutigen Markt erhältlich sind.
Hypothek mit festem Zinssatz
Langfristige Hypotheken mit festem Zinssatz sind das Grundnahrungsmittel auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt. Mit einem festen Zinssatz und einer festen monatlichen Zahlung bieten diese Darlehen die stabilsten und vorhersehbarsten Kosten für Wohneigentum.
Das macht Festhypotheken bei Hauskäufern (und Refinanzierern) sehr beliebt, besonders in Zeiten niedriger Zinsen.
Die häufigste Laufzeit für Festhypotheken beträgt 30 Jahre, aber auch kürzere Laufzeiten von 20, 15 und sogar 10 Jahren sind möglich. Eine kürzere Laufzeit bedeutet eine höhere monatliche Zahlung, aber wesentlich niedrigere Gesamtzinskosten. Da eine höhere monatliche Zahlung die Höhe der Hypothek begrenzt, die ein bestimmtes Einkommen tragen kann, entscheiden sich die meisten Hauskäufer dafür, ihre monatlichen Zahlungen über eine Laufzeit von 30 Jahren zu verteilen.
Einige Hypothekarkreditgeber ermöglichen es Ihnen, Ihre Hypothekenlaufzeit durch Anpassung der monatlichen Zahlungen so zu gestalten, wie Sie es wünschen. Sie können die Laufzeit Ihres Kredits auch selbst durch regelmäßige vorzeitige Rückzahlungen anpassen.
Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)
Da die monatlichen Zahlungen sowohl steigen als auch fallen können, bergen ARMs Risiken, die bei festverzinslichen Krediten nicht gegeben sind. ARMs sind für einige Kreditnehmer – sogar für Erstkreditnehmer – nützlich, erfordern aber ein gewisses Maß an zusätzlichem Verständnis und Sorgfalt seitens des Verbrauchers. Die Risiken sind bekannt, und einige lassen sich mit ein wenig Planung in den Griff bekommen. Um ein besseres Verständnis für Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz und ihre Funktionsweise zu erhalten, lesen Sie den HSH.com-Leitfaden zu Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz.
Traditionelle ARMs
Traditionelle ARMs tauschen langfristige Stabilität gegen regelmäßige Änderungen Ihres Zinssatzes und Ihrer monatlichen Zahlung. Das kann zu Ihrem Vorteil oder Nachteil sein.
Traditionelle ARMs haben Zinssätze, die jedes Jahr, alle drei Jahre oder alle fünf Jahre angepasst werden. Sie werden auch als „1/1“, „3/3“ oder „5/5“ bezeichnet. ARMs. Diese Bezeichnungen beziehen sich darauf, wie häufig sich der Zinssatz ändert und wie lange der neue Zinssatz gilt. Beispielsweise ist der anfängliche Zinssatz bei einem 5/5 ARM für die ersten fünf Jahre fest. Danach wird der Zinssatz alle fünf Jahre neu festgesetzt, bis das Darlehen das Ende seiner 30-jährigen Laufzeit erreicht.
Traditionelle ARMs werden in der Regel zu einem niedrigeren Anfangssatz als Festzinskredite angeboten und haben in der Regel eine Rückzahlungsfrist von 30 Jahren. Je nachdem, wie hoch oder niedrig die Zinssätze sind, bieten diese Produkte die Möglichkeit, heute einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, diesen einige Jahre lang zu nutzen und dann in der Zukunft einen noch niedrigeren Zinssatz zu bekommen. Natürlich ist es auch umgekehrt möglich, dass Sie am Ende einen höheren Zinssatz erhalten, so dass Ihre Hypothek in Zukunft weniger erschwinglich ist.
Hinweis: Nicht alle Kreditgeber bieten diese Produkte an. Traditionelle ARMs sind für Hauskäufer günstiger, wenn die Zinssätze relativ hoch sind, da sie die Chance auf niedrigere Zinssätze in der Zukunft bieten.
Hybrid ARMs
Ein Hybrid ARM ist fast das Beste aus beiden Welten und bietet eine anfängliche Zinsbindung von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren; danach geht er meist in einen einjährigen ARM über, bei dem sich der Zinssatz jedes Jahr ändert.
Wie herkömmliche ARMs sind sie in der Regel zu niedrigeren Zinssätzen als Festzinshypotheken erhältlich und haben eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren. Da sie verschiedene Zinsbindungsfristen haben, bieten hybride ARMs den Kreditnehmern einen niedrigeren anfänglichen Zinssatz und eine Hypothek mit festem Zinssatz, die zu ihrem erwarteten Zeitrahmen passt.
Dennoch sind diese Produkte mit Risiken behaftet, da ein niedriger fester Zinssatz (für einige Jahre) mitten in einem Klima höherer Zinssätze enden kann und die monatlichen Zahlungen sprunghaft ansteigen können. Aus diesem Grund eignen sich Hybrid-ARMs am besten für Kreditnehmer, die sich sehr sicher sind, wie lange sie in der Wohnung bleiben wollen, oder die über die nötigen Mittel verfügen, um eine künftige Erhöhung der Zahlungen zu verkraften.
FHA
Auch wenn oft so getan wird, als sei es eine Hypothek, ist FHA keine Hypothek. Sie steht für die Federal Housing Administration, eine staatliche Einrichtung, die im Wesentlichen einen Versicherungspool betreibt, der durch Gebühren finanziert wird, die FHA-Hypothekennehmer zahlen. Dieser Versicherungspool schließt das Verlustrisiko für den Kreditgeber praktisch aus, so dass FHA-gesicherte Darlehen auch risikoreicheren Kreditnehmern angeboten werden können, insbesondere solchen mit niedrigeren Kreditwürdigkeitswerten und geringeren Anzahlungen.
Die FHA unterstützt sowohl Hypothekenprodukte mit festem als auch mit variablem Zinssatz. Das bei Erstkäufern beliebte FHA-Darlehen mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von 30 Jahren ist zu Zinssätzen erhältlich, die sogar niedriger sind als die traditionellerer „konformer“ Hypotheken, selbst wenn die Kreditnehmer eine schwache Bonität haben.
Die Anforderungen an die Anzahlung von nur 3,5 % machen diese Hypotheken zwar besonders attraktiv, doch müssen die Kreditnehmer eine Vorauszahlung und eine jährliche Prämie zur Finanzierung des oben genannten Versicherungspools leisten. Diese Hypotheken können auch mit anderen Hypotheken mit geringer Anzahlung konkurrieren, wie z. B. HomeReady und HomePossible.
Wenn Sie mehr über FHA-Hypotheken erfahren möchten, lesen Sie den Abschnitt „Vorteile von FHA-Hypotheken“.
VA
VA-Hypothekendarlehen sind Hypotheken, die vom U.S. Department of Veterans Affairs (VA) garantiert werden. Diese Darlehen, die von privaten Kreditgebern vergeben werden, werden förderungswürdigen Militärangehörigen und ihren Familien zu niedrigeren Zinssätzen und günstigeren Bedingungen angeboten.
Um festzustellen, ob Sie förderungswürdig sind, und um mehr über diese Hypotheken zu erfahren, besuchen Sie unsere Seite über VA-Hypotheken.
Jumbo
Ebenfalls keine Darlehensart, bezieht sich eine „Jumbo“-Hypothek speziell auf den Umfang des aufgenommenen Darlehens. Fannie Mae und Freddie Mac haben Obergrenzen für die Größe der Hypotheken, die sie von den Kreditgebern kaufen können; in den meisten Gebieten liegt diese Obergrenze bei 510.400 $ (bis zu 765.600 $ in bestimmten „teuren“ Märkten). Jumbo-Hypotheken gibt es in festen und einstellbaren (traditionellen und hybriden) Varianten.
QM- und Nicht-QM-Hypotheken
Im Rahmen der durch die Dodd-Frank-Gesetzgebung auferlegten Vorschriften wurde eine Definition für eine sogenannte qualifizierte Hypothek festgelegt. Im Wesentlichen handelt es sich bei einer QM-Hypothek um eine Standardhypothek ohne „riskante“ Merkmale wie z. B. Nur-Zins-Zahlungen, Ballonzahlungen, 40-jährige Laufzeiten und andere Elemente. QMs erlauben auch eine Verschuldung des Kreditnehmers im Verhältnis zum Einkommen von 43 % oder weniger und können von Fannie Mae und Freddie Mac abgesichert werden. Derzeit nutzen Fannie Mae und Freddie Mac spezielle „vorübergehende“ Ausnahmen von den QM-Regeln, um unter bestimmten Umständen Hypotheken mit einem DTI-Verhältnis von bis zu 50 % zu kaufen oder zu sichern.
Nicht-QM-Hypotheken können z. B. nur Zinszahlungen, alternative Einkommens- und Vermögensnachweise, 40-jährige Laufzeiten und andere Merkmale umfassen. Nicht-QM-Hypotheken können von Kreditgebern angeboten werden, die sie in der Regel in ihr „Portfolio“ von Krediten aufnehmen, die sie halten. Meistens werden sie nur an Kreditnehmer vergeben, die sich am besten qualifizieren, oder an solche, die starke risikokompensierende finanzielle Merkmale aufweisen, wie z. B. eine hohe Anzahlung oder ein sehr hohes Vermögen. Derzeit werden die meisten Nicht-QM-Hypotheken an Jumbo-Kreditnehmer vergeben.
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