Una dintre primele întrebări pe care vă veți pune cu siguranță atunci când doriți să cumpărați o locuință este: „Ce credit ipotecar este potrivit pentru mine?”
În principiu, creditele de cumpărare și refinanțare sunt împărțite în credite ipotecare cu rată fixă sau cu rată variabilă. Odată ce vă decideți asupra ratei fixe sau ajustabile, va trebui să luați în considerare și durata împrumutului.
Iată un scurt ghid al diferitelor tipuri de credite ipotecare disponibile pe piața actuală.
Ipoteca cu rată fixă
Ipotecile cu rată fixă pe termen lung reprezintă elementul de bază al pieței ipotecare americane. Cu o rată fixă și o plată lunară fixă, aceste împrumuturi oferă cel mai stabil și previzibil cost al proprietății unei locuințe.
Acest lucru face ca ipotecile cu rată fixă să fie foarte populare pentru cumpărătorii de locuințe (și refinanțatori), în special în perioadele în care ratele dobânzilor sunt scăzute.
Cel mai frecvent termen pentru o ipotecă cu rată fixă este de 30 de ani, dar sunt disponibile și termene mai scurte de 20, 15 și chiar 10 ani. Un termen mai scurt înseamnă o plată lunară mai mare, dar costuri totale ale dobânzii mult mai mici. Deoarece o plată lunară mai mare limitează valoarea ipotecii pe care un anumit venit o poate susține, majoritatea cumpărătorilor de locuințe decid să își eșaloneze plățile lunare pe un termen de 30 de ani.
Câțiva creditori ipotecari vă vor permite să vă personalizați termenul ipotecar pentru a fi de orice durată doriți, prin ajustarea plăților lunare. De asemenea, vă puteți personaliza singur termenul împrumutului cu plăți anticipate regulate.
Ipotecă cu rată ajustabilă (ARM)
Din moment ce plățile lunare pot crește și scădea, ARM-urile prezintă riscuri pe care împrumuturile cu rată fixă nu le prezintă. ARM sunt utile pentru unii împrumutați – chiar și pentru cei care se împrumută pentru prima dată – dar necesită o anumită înțelegere și diligență suplimentară din partea consumatorului. Există riscuri care pot fi cunoscute, iar unele pot fi gestionate cu puțină planificare. Pentru a înțelege mai bine creditele ipotecare cu rată variabilă și modul în care funcționează, citiți ghidul HSH.com privind creditele ipotecare cu rată variabilă.
Traditional ARMs
Traditional ARMs tranzacționează stabilitatea pe termen lung pentru modificări regulate ale ratei dobânzii și ale plății lunare. Acest lucru poate funcționa în avantajul sau în dezavantajul dumneavoastră.
Traditional ARMs au rate ale dobânzii care se ajustează în fiecare an, la fiecare trei ani sau la fiecare cinci ani. Este posibil să le auziți denumite „1/1”, „3/3” sau „5/5” ARM-uri. Acestea se referă la frecvența cu care se modifică rata și la cât timp rămâne noua rată. De exemplu, rata inițială a dobânzii într-un ARM 5/5 este fixă pentru primii cinci ani. După aceea, rata dobânzii se resetează la o nouă rată la fiecare cinci ani, până când împrumutul ajunge la sfârșitul termenului de 30 de ani.
Tradiționalele ARM sunt, de obicei, oferite la o rată inițială mai mică decât ipotecile cu rată fixă și, de obicei, au termene de rambursare de 30 de ani. În funcție de locul unde se află ratele dobânzilor, ridicate sau scăzute, aceste produse vă pot oferi șansa de a obține o rată mai mică astăzi, de a vă bucura de aceasta timp de câțiva ani și apoi de a obține o rată și mai mică în viitor. Desigur, este adevărat și reversul, și ați putea ajunge să aveți o rată mai mare, ceea ce ar face ca ipoteca dumneavoastră să fie mai puțin accesibilă în viitor.
Nota: Nu toți creditorii oferă aceste produse. ARM-urile tradiționale sunt mai favorabile cumpărătorilor de locuințe atunci când ratele dobânzilor sunt destul de ridicate, deoarece oferă șansa unor rate mai mici în viitor.
Hybrid ARMs
Pe aproape un produs „cel mai bun din ambele lumi”, ARM-urile hibride oferă perioade inițiale cu rată fixă a dobânzii de trei, cinci, șapte sau 10 ani; după aceea, cel mai frecvent se transformă într-un ARM de 1 an, în care rata dobânzii se va schimba în fiecare an ulterior.
Ca și ARM-urile tradiționale, acestea sunt de obicei disponibile la rate mai mici decât ipotecile cu rată fixă și au termene totale de rambursare de 30 de ani. Deoarece au o varietate de perioade cu rată fixă, ARM hibride oferă împrumutaților o rată inițială a dobânzii mai mică și un credit ipotecar cu rată fixă care se potrivește cu intervalul de timp preconizat.
După aceasta, aceste produse comportă riscuri, deoarece o rată fixă scăzută (pentru câțiva ani) ar putea lua sfârșit în mijlocul unui climat de rate mai mari, iar plățile lunare pot sări. Din acest motiv, ARM hibride sunt cele mai bune pentru împrumutații care sunt foarte siguri de cât timp intenționează să rămână în casă sau pentru cei care au mijloacele necesare pentru a gestiona orice creștere a plăților în viitor.
FHA
Deși se discută adesea ca și cum ar fi una, FHA nu este un credit ipotecar. Este acronimul de la Federal Housing Administration (Administrația Federală pentru Locuințe), o entitate guvernamentală care, în esență, gestionează un fond comun de asigurare susținut de taxele pe care le plătesc debitorii de credite ipotecare FHA. Acest fond comun de asigurare elimină practic riscul de pierdere pentru un creditor, astfel încât împrumuturile garantate de FHA pot fi oferite împrumutaților mai riscanți, în special celor cu scoruri de credit mai mici și cu avansuri mai mici.
FHA susține atât produsele ipotecare cu rată fixă, cât și cele cu rată variabilă. Popular în rândul celor care cumpără pentru prima dată o locuință, împrumutul cu rată fixă pe 30 de ani garantat de FHA este disponibil la rate chiar mai mici decât ipotecile „conforme” mai tradiționale, chiar și în cazurile în care împrumutații au un credit slab.
În timp ce cerințele de avans de doar 3,5 % le fac deosebit de atractive, împrumutații trebuie să plătească o primă inițială și anuală pentru a finanța fondul de asigurare menționat mai sus. Acestea pot, de asemenea, să concureze cu alte credite ipotecare cu avans redus de pe piață, cum ar fi opțiunile HomeReady și HomePossible.
Pentru a afla mai multe despre creditele ipotecare FHA, citiți „Avantajele creditelor ipotecare FHA.”
VA
Creditele pentru locuințe VA sunt credite ipotecare garantate de Departamentul de Afaceri ale Veteranilor din SUA (VA). Aceste împrumuturi, emise de creditori privați, sunt oferite militarilor eligibili și familiilor acestora la rate mai mici și în condiții mai favorabile.
Pentru a determina dacă sunteți eligibil și pentru a afla mai multe despre aceste credite ipotecare, vizitați pagina noastră VA home loans.
Jumbo
De asemenea, nu este un tip de împrumut, un credit ipotecar „jumbo” se referă în mod specific la mărimea împrumutului împrumutat. Fannie Mae și Freddie Mac au limite privind mărimea creditelor ipotecare pe care le pot cumpăra de la creditori; în majoritatea zonelor, acest plafon este de 510.400 de dolari (până la 765.600 de dolari în anumite piețe „cu costuri ridicate”). Ipotecile Jumbo vin în varietăți fixe și ajustabile (tradiționale și hibride).
Ipoteci QM și non-QM
În conformitate cu reglementările impuse de legislația Dodd-Frank, a fost stabilită o definiție pentru așa-numita ipotecă calificată. În esență, un QM este un credit ipotecar standard fără caracteristici „riscante”, cum ar fi plățile numai cu dobândă, plățile cu baloane, termene de 40 de ani și alte elemente. QM-urile permit, de asemenea, un grad de îndatorare a împrumutatului de 43% sau mai puțin și pot fi susținute de Fannie Mae și Freddie Mac. În prezent, Fannie Mae și Freddie Mac folosesc scutiri speciale „temporare” de la normele QM pentru a cumpăra sau a susține ipoteci cu rate DTI de până la 50% în anumite circumstanțe.
Ipotecile non-QM pot include plăți numai cu dobândă, documente alternative privind veniturile și activele, termene de 40 de ani și alte caracteristici. Ipotecile non-QM pot fi oferite de creditori, care de obicei le pun în „portofoliul” lor de credite pe care îl dețin. În cea mai mare parte, acestea sunt acordate doar împrumutaților care se califică cel mai bine sau celor care au caracteristici financiare puternice de compensare a riscurilor, cum ar fi un avans mare sau un nivel foarte ridicat de active. În prezent, majoritatea creditelor ipotecare non-QM sunt acordate împrumutaților cu credite ipotecare jumbo.
Imagine: Travellinglight/iStock
.