L’une des premières questions que vous vous posez forcément lorsque vous voulez acheter une maison est la suivante : » quel prêt hypothécaire me convient ? «
Basiquement, les prêts d’achat et de refinancement sont divisés en prêts hypothécaires à taux fixe ou à taux ajustable. Une fois que vous avez décidé du taux fixe ou réglable, vous devrez également tenir compte de la durée du prêt.
Voici un bref guide des différents types de prêts hypothécaires disponibles sur le marché actuel.
Hypothèque à taux fixe
Les hypothèques à long terme à taux fixe sont la base du marché hypothécaire américain. Avec un taux fixe et un paiement mensuel fixe, ces prêts fournissent le coût le plus stable et le plus prévisible de l’accession à la propriété.
Ce qui rend les hypothèques à taux fixe très populaires pour les acheteurs de maison (et les refinanceurs), surtout aux moments où les taux d’intérêt sont bas.
La durée la plus courante pour une hypothèque à taux fixe est de 30 ans, mais des durées plus courtes de 20, 15 et même 10 ans sont également disponibles. Un terme plus court signifie un paiement mensuel plus élevé mais des coûts d’intérêt globaux beaucoup plus bas. Étant donné qu’un paiement mensuel plus élevé limite le montant de l’hypothèque qu’un revenu donné peut supporter, la plupart des acheteurs de maison décident d’étaler leurs paiements mensuels sur une durée de 30 ans.
Certains prêteurs hypothécaires vous permettront de personnaliser la durée de votre hypothèque pour qu’elle soit de la longueur que vous voulez en ajustant les paiements mensuels. Vous pouvez également personnaliser vous-même la durée de votre prêt en effectuant des remboursements anticipés réguliers.
Hypothèque à taux ajustable (ARM)
Puisque les paiements mensuels peuvent à la fois augmenter et diminuer, les ARM comportent des risques que les prêts à taux fixe ne comportent pas. Les ARM sont utiles pour certains emprunteurs — même pour ceux qui empruntent pour la première fois — mais ils exigent une compréhension et une diligence supplémentaires de la part du consommateur. Il existe des risques connus, et certains peuvent être gérés avec un peu de planification. Pour mieux comprendre les prêts hypothécaires à taux variable et leur fonctionnement, lisez le guide de HSH.com sur les prêts hypothécaires à taux variable.
Les ARM traditionnels
Les ARM traditionnels échangent la stabilité à long terme contre des changements réguliers de votre taux d’intérêt et de votre paiement mensuel. Cela peut fonctionner à votre avantage ou à votre désavantage.
Les ARM traditionnels ont des taux d’intérêt qui s’ajustent chaque année, tous les trois ans ou tous les cinq ans. Vous pouvez les entendre parler de « 1/1 », « 3/3 » ou « 5/5 ». ARM. Ces termes font référence à la fréquence à laquelle le taux change et à la durée du nouveau taux. Par exemple, le taux d’intérêt initial d’un ARM 5/5 est fixe pendant les cinq premières années. Ensuite, le taux d’intérêt se réinitialise à un nouveau taux tous les cinq ans jusqu’à ce que le prêt atteigne la fin de sa durée de 30 ans.
Les ARM traditionnels sont généralement offerts à un taux initial plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe, et ont généralement des durées de remboursement de 30 ans. Selon l’endroit où se trouvent les taux d’intérêt, élevés ou bas, ces produits peuvent vous offrir une chance d’obtenir un taux plus bas aujourd’hui, d’en profiter pendant quelques années, puis d’obtenir un taux encore plus bas à l’avenir. Bien sûr, l’inverse est vrai, et vous pourriez vous retrouver avec un taux plus élevé, rendant votre hypothèque moins abordable à l’avenir.
Note : Tous les prêteurs n’offrent pas ces produits. Les ARM traditionnels sont plus favorables aux acheteurs de maison lorsque les taux d’intérêt sont assez élevés, car ils offrent la chance d’avoir des taux plus bas à l’avenir.
Armes hybrides
Presque un produit « meilleur des deux mondes », les ARM hybrides offrent des périodes initiales de taux d’intérêt fixe de trois, cinq, sept ou 10 ans ; après cela, ils se transforment le plus souvent en un ARM d’un an, où le taux d’intérêt changera chaque année par la suite.
Comme les ARM traditionnels, ils sont généralement disponibles à des taux plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe et ont une durée totale de remboursement de 30 ans. Parce qu’ils ont une variété de périodes à taux fixe, les ARM hybrides offrent aux emprunteurs un taux d’intérêt initial plus bas et un prêt hypothécaire à taux fixe qui correspond à leur horizon temporel prévu.
Cela dit, ces produits comportent des risques puisqu’un taux fixe bas (pour quelques années) pourrait prendre fin au milieu d’un climat de taux plus élevé, et les paiements mensuels peuvent bondir. Pour cette raison, les ARM hybrides conviennent mieux aux emprunteurs qui sont très certains de la durée pendant laquelle ils prévoient de rester dans la maison, ou à ceux qui ont les moyens de gérer toute augmentation de paiement à l’avenir.
FHA
Bien qu’on en parle souvent comme si c’en était une, la FHA n’est pas une hypothèque. Il signifie l’Administration fédérale du logement, une entité gouvernementale qui gère essentiellement un pool d’assurance soutenu par des frais que les emprunteurs hypothécaires FHA paient. Ce pool d’assurance élimine pratiquement le risque de perte pour un prêteur, de sorte que les prêts garantis par la FHA peuvent être offerts à des emprunteurs plus risqués, en particulier ceux qui ont des scores de crédit inférieurs et des acomptes plus petits.
La FHA soutient à la fois les produits hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Populaire parmi les acheteurs d’une première maison, le prêt à taux fixe de 30 ans soutenu par la FHA est disponible à des taux encore plus bas que les prêts hypothécaires « conformes » plus traditionnels, même dans les cas où les emprunteurs ont un crédit faible.
Alors que les exigences de mise de fonds de seulement 3,5 pour cent les rendent particulièrement attrayantes, les emprunteurs doivent payer une prime initiale et annuelle pour financer le pool d’assurance mentionné ci-dessus. Ils peuvent également être en concurrence avec d’autres prêts hypothécaires à faible mise de fonds sur le marché, comme les options HomeReady et HomePossible.
Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires FHA, lisez « Avantages des prêts hypothécaires FHA. »
VA
Les prêts immobiliers VA sont des prêts hypothécaires garantis par le ministère américain des Anciens combattants (VA). Ces prêts, émis par des prêteurs privés, sont offerts aux militaires éligibles et à leurs familles à des taux plus bas et à des conditions plus favorables.
Pour déterminer si vous êtes éligible et en savoir plus sur ces prêts hypothécaires, visitez notre page sur les prêts immobiliers VA.
Jumbo
Egalement pas un type de prêt, un prêt hypothécaire « jumbo » se réfère spécifiquement à la taille du prêt emprunté. Fannie Mae et Freddie Mac ont des limites sur la taille des prêts hypothécaires qu’ils peuvent acheter aux prêteurs ; dans la plupart des régions, ce plafond est de 510 400 $ (jusqu’à 765 600 $ dans certains marchés « à coût élevé »). Les prêts hypothécaires Jumbo existent dans des variétés fixes et ajustables (traditionnelles et hybrides).
Prêts hypothécaires QM et Non-QM
Dans le cadre des réglementations imposées par la législation Dodd-Frank, une définition pour un prêt hypothécaire dit qualifié a été fixée. Essentiellement, un QM est une hypothèque standard sans caractéristiques « risquées » telles que les paiements d’intérêts seulement, les paiements de ballon, les termes de 40 ans et d’autres éléments. Les QM permettent également à l’emprunteur d’avoir un ratio dette/revenu de 43 % ou moins, et peuvent être garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. Actuellement, Fannie Mae et Freddie Mac utilisent des exemptions spéciales « temporaires » des règles QM pour acheter ou soutenir des prêts hypothécaires avec des ratios DTI aussi élevés que 50 % dans certaines circonstances.
Les prêts hypothécaires non-QM peuvent inclure des paiements d’intérêts seulement, une documentation alternative sur les revenus et les actifs, des termes de 40 ans et d’autres éléments. Les prêts hypothécaires non QM peuvent être proposés par les prêteurs, qui les mettent généralement dans leur « portefeuille » de prêts qu’ils détiennent. Dans la plupart des cas, ils ne sont accordés qu’aux emprunteurs les plus qualifiés ou à ceux qui présentent des caractéristiques financières compensant fortement les risques, comme un acompte important ou des niveaux d’actifs très élevés. Actuellement, la plupart des prêts hypothécaires non QM sont accordés à des emprunteurs de type jumbo.
Image : Travellinglight/iStock
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