Klient přestane platit za projekt a nereaguje na telefonáty a e-maily. Co dělat? Po dlouhém zvažování se přestavitel rozhodne, že nemá jinou možnost než podat návrh na zástavní právo k nemovitosti, aby získal platbu.
To byl případ jednoho kalifornského přestavitele, který by raději zůstal v anonymitě. Podniká již 30 let a říká, že ačkoli již dříve odešel od ztráty 20 000 dolarů na projektu, nemohl ignorovat dluh 200 000 dolarů na této konkrétní zakázce. „Velmi jsem se zdráhal podat žádost o zástavní právo,“ říká. „Nechceme se nechat dohnat až k tomuto bodu. Pro všechny to bude ošklivé … ale vyšel jsem z toho spíše s něčím než s mínusem. Kdybych musel, udělal bych to znovu. Pokud se někdo rozhodne, že vám nezaplatí, je to všechno, co máte.“
Postupujte opatrně
Zástavní právo je nejvyšší ochranou stavebníka, ale je to ochrana pouze tehdy, pokud dodržujete zákony o zástavním právu. V minulosti kalifornský přestavitel zjistil, že když klientům řekl: „Nechci, aby museli podat žádost o zástavní právo,“ tento rozhovor stačil k tomu, aby upoutal jejich pozornost. Podotýká však, že „rozhovor o zástavním právu uvrhne vztah do chaosu – je to jako rozhovor o rozvodu.“
Když právník tohoto klienta kontaktoval remodeláře, poukázal remodelář na mediační doložku ve smlouvě s firmou, kterou klient parafoval. Obě strany dosáhly dohody a přestavitel uvolnil zástavní právo.
Advokát Richard Feeley ze společnosti Feeley Mediation & Business Law v Mariettě ve státě Ga. říká, že přestavitelé by měli používat zástavní právo střídmě a pouze pro vymáhání větších finančních částek. Podání a realizace zástavního práva je složitý proces bez záruky rychlé úhrady. Každý krok procesu musí být pečlivě dodržen a poslední krok zahrnuje podání žaloby na zabavení nemovitosti, podobně jako by to udělala banka v případě nesplácení hypotéky. „Pokud je některý z kroků vynechán nebo proveden nesprávně, může se stát, že na zhotovitele bude podána žaloba za podání špatného zástavního práva, což může mít za následek odpovědnost zhotovitele za více, než kolik zástavní právo vůbec stálo,“ varuje Feeley.
Proces podání žádosti
Vzhledem k tomu, že existuje řada variant popsané základní struktury zástavního práva v jednotlivých státech, je podle Feeleyho nezbytné, aby vždy, když přestavitel uvažuje o využití mechanismu zástavního práva, dodržel do písmene požadavky konkrétního státního zástavního práva. Podle tohoto upozornění je základní postup následující:
1. Zhotovitel poskytuje zboží nebo služby ke zlepšení nemovitosti, za které nedostane zaplaceno.
2. Zhotovitel poskytuje zboží nebo služby ke zlepšení nemovitosti, za které nedostane zaplaceno. Zhotovitel musí podat zástavní právo do určitého počtu dnů (zpravidla 90 dnů) od posledního dne, kdy na nemovitosti provedl práci.
3. Zástavní právo musí být podáno u soudu v okrese, kde se nemovitost nachází. Zástavní právo musí identifikovat evidovaného vlastníka nemovitosti (který může být odlišný od osoby, která si práci objednala) a musí obsahovat právní popis nemovitosti z evidence nemovitostí. V zástavním právu musí být uvedena částka, kterou zhotovitel požaduje za provedení díla, a musí být identifikována osoba, která provedení díla objednala.
4. Zástavní právo se vztahuje na nemovitost, která je předmětem zástavního práva. Zástavní smlouva se zasílá vlastníkovi nemovitosti doporučeným dopisem.
5. Zástavní smlouva se zasílá vlastníkovi nemovitosti doporučeným dopisem. Pro vymožení dluhu v určité lhůtě – obvykle do 12 měsíců od podání zástavního práva – musí zhotovitel podat žalobu na exekuci, která může nakonec vyústit v prodej nemovitosti.
6. Zhotovitel musí podat návrh na exekuci. Pokud není žaloba na exekuci podána ve stanovené lhůtě, zástavní právo zaniká (obvykle po uplynutí jednoho roku od podání žaloby) a nemá již žádnou moc vůči nemovitosti.
Feeley říká, že zhotovitelé nepotřebují pro prvotní podání žaloby na exekuci právníka, protože většina soudů má pro tuto část procesu standardní formulář. Pokud se však zhotovitel přestavby chystá podat exekuční žalobu, doporučuje Feeley, aby se poradil s právníkem.
Další možnosti
„Hrozba zástavního práva obvykle stačí k tomu, aby se lidé začali bavit o placení,“ říká Feeley. Ačkoli je proces zástavního práva časově náročný a komplikovaný, může být silným nástrojem, pokud je pečlivě používán. Feeley říká, že přestavitelé by při rozhodování o zástavním právu měli zvážit značku své společnosti. „Podání zástavního práva může být také špatným krokem v oblasti vztahů s veřejností – zejména pokud podáte více zástavních práv,“ říká s tím, že zhotovitelé by neměli používat zástavní práva jako primární způsob vymáhání pohledávek.
Soudní řízení o drobných nárocích může být pro některé zhotovitele účinnější a nákladově efektivnější metodou vymáhání než proces zástavního práva. Většina soudů pro drobné nároky má omezení příslušnosti pro případy ve výši 15 000 USD nebo méně a případy jsou obvykle projednány soudem do 45 až 60 dnů od podání. Zhotovitelé, kteří zvažují využití soudu pro drobné pohledávky, by si měli zjistit místní příslušnost a další požadavky na soudy ve svém státě a lokalitě.
-Nina Patel, senior editor, REMODELING.