Az ügyfél nem fizeti tovább a projektet, és nem válaszol a hívásokra és az e-mailekre. Mi a teendő? Hosszas mérlegelés után az átalakító úgy dönt, hogy nincs más választása, mint hogy zálogjogot érvényesít az ingatlanra a fizetés behajtása érdekében.
Ez volt a helyzet egy kaliforniai átalakító esetében, aki szeretne névtelen maradni. A 30 éve működő vállalkozó azt mondja, hogy bár korábban is elsétált már egy projekt 20 000 dolláros veszteségétől, nem tudta figyelmen kívül hagyni a 200 000 dolláros tartozását ezen a konkrét munkán. “Nagyon vonakodtam attól, hogy zálogjogot nyújtsak be” – mondja. “Nem akarjuk, hogy odáig fajuljon a helyzet. Mindenki számára kellemetlen lesz … de én inkább valamivel, mint mínuszokkal jöttem ki ebből az egészből. Ha muszáj lenne, újra megtenném. Ha valaki úgy dönt, hogy nem fizet, ez minden, amije van.”
Folytassa óvatosan
A zálogjog az építtető végső védelme, de ez csak akkor védelem, ha betartja a zálogjogi törvényeket. A múltban a kaliforniai átalakító úgy találta, hogy amikor azt mondta az ügyfeleknek: “Nem akarom, hogy zálogjogot kelljen benyújtani”, ez a beszélgetés elég volt ahhoz, hogy felkeltse a figyelmüket. De – mutat rá – “a zálogjoggal kapcsolatos beszélgetés káoszba taszítja a kapcsolatot – olyan, mint egy válóperes beszélgetés.”
Amikor ennek az ügyfélnek az ügyvédje felvette a kapcsolatot az átalakítóval, az átalakító rámutatott a cég szerződésében szereplő közvetítési záradékra, amelyet az ügyfél parafált. Mindkét fél egyezségre jutott, és az átalakító feloldotta a zálogjogot.
Richard Feeley ügyvéd a Feeley Mediation & Business Law, Marietta, Ga. államban azt mondja, hogy az átalakítóknak takarékosan és csak nagyobb pénzösszegek behajtására kellene használniuk a zálogjogi eljárást. A zálogjog benyújtása és tökéletesítése bonyolult folyamat, amely nem garantálja a gyors kifizetést. Az eljárás minden egyes lépését gondosan be kell tartani, és az utolsó lépés a pereskedés az ingatlan elárverezése érdekében, hasonlóan ahhoz, ahogyan egy bank tenné egy jelzáloghitel nemteljesítése esetén. “Ha bármelyik lépést elmulasztják vagy helytelenül végzik el, a vállalkozó a végén pert indíthat ellene rossz zálogjog benyújtása miatt, ami azt eredményezheti, hogy a vállalkozónak többért kell felelnie, mint amennyit a zálogjog eleve ért” – figyelmeztet Feeley.
A benyújtási folyamat
Mivel az itt leírt alapvető zálogjogi struktúrának számos állam-specifikus változata van, Feeley szerint elengedhetetlen, hogy valahányszor egy átalakító fontolóra veszi a zálogjogi mechanizmus használatát, betű szerint kövesse az adott állam zálogjogi követelményeit. E figyelmeztetés értelmében az alapvető folyamat a következő:
1. A vállalkozó árut vagy szolgáltatást nyújt egy ingatlan javítása érdekében, amelyért nem kap fizetést.
2. A vállalkozó az ingatlan felújítása érdekében árut vagy szolgáltatást nyújt, amelyért nem kap fizetést.
3. A vállalkozó nem kap fizetést. A vállalkozónak meghatározott számú napon belül (általában 90 napon belül) zálogjogot kell benyújtania, attól a naptól számítva, amikor utoljára végzett munkát az ingatlanon.
3. A zálogjogot annak a megyének a bíróságán kell benyújtani, ahol az ingatlan található. A zálogjognak azonosítania kell az ingatlan nyilvántartott tulajdonosát (aki különbözhet attól a személytől, aki a munkát megrendelte), és tartalmaznia kell az ingatlan jogi leírását az ingatlan-nyilvántartásból. A zálogjogban fel kell tüntetni azt az összeget, amelyet a vállalkozó a munkáért követel, és meg kell jelölni azt a személyt, aki a munka elvégzését megrendelte.
4. A zálogjognak tartalmaznia kell a munkáért járó összeget. A zálogjogot ajánlott levélben kell megküldeni az ingatlan tulajdonosának.
5. A zálogjogot az ingatlan tulajdonosának kell megküldeni. A tartozás bizonyos időn belüli – jellemzően a zálogjog benyújtásától számított 12 hónapon belüli – behajtásához a vállalkozónak végrehajtási pert kell indítania, ami végső soron az ingatlan értékesítését eredményezheti.
6. A vállalkozónak a tartozás behajtása érdekében a zálogjogot be kell hajtania. Ha a zárolási pert nem nyújtják be a határidőn belül, a zálogjog megszűnik (jellemzően a benyújtástól számított egy év elteltével), és többé nincs hatalma az ingatlannal szemben.
Feeley szerint a vállalkozóknak nincs szükségük ügyvédre a zálogjog első benyújtásához, mivel a legtöbb bíróságnak van egy szabványos formanyomtatványa az eljárás ezen részére. Ha azonban az átalakító lefoglalási keresetet kíván benyújtani, Feeley azt javasolja, hogy konzultáljanak ügyvéddel.
Más lehetőségek
“A zálogjoggal való fenyegetés általában elég ahhoz, hogy az emberek szóba hozzák a fizetést” – mondja Feeley. Bár a zálogjogi eljárás időigényes és bonyolult, ha körültekintően használják, hatékony eszköz lehet. Feeley szerint az átalakítóknak figyelembe kell venniük a cégük márkáját, amikor a zálogjogról döntenek. “A zálogjog benyújtása rossz public relations lépés is lehet – különösen, ha több zálogjogot is benyújtanak” – mondja, megjegyezve, hogy a vállalkozóknak nem szabad a zálogjogot elsődleges behajtási kísérletként használniuk.
A kis értékű követelésekkel kapcsolatos bírósági eljárás egyes vállalkozók számára hatékonyabb és költséghatékonyabb behajtási módszer lehet, mint a zálogjogi eljárás. A legtöbb kis értékű követelésekkel foglalkozó bíróság joghatósági határa 15 000 USD vagy annál kisebb összegű ügyekre vonatkozik, és az ügyeket általában a benyújtástól számított 45-60 napon belül tárgyalja a bíróság. A kis összegű követelésekkel foglalkozó bíróság igénybevételét fontolgató vállalkozóknak fel kell kutatniuk a saját államuk és településük bíróságainak helyi illetékességi és egyéb követelményeit.
-Nina Patel, vezető szerkesztő, REMODELING.