Kunden holder op med at betale for projektet og undlader at svare på opkald og e-mail. Hvad skal man gøre? Efter mange overvejelser beslutter ombyggeren, at han ikke har andet valg end at indgive en pant i ejendommen for at inddrive betalingen.
Det var tilfældet for en ombygger fra Californien, som foretrækker at forblive anonym. Han har været i branchen i 30 år og siger, at selv om han tidligere har været ude af et tab på 20.000 dollars på et projekt, kunne han ikke ignorere de 200.000 dollars, som han skyldte på netop dette projekt. “Jeg var meget tilbageholdende med at anmelde en tilbageholdelsesret”, siger han. “Vi ønsker ikke at blive drevet til det punkt. Det bliver grimt for alle … men jeg kom ud af det med noget i stedet for minus noget. Hvis jeg var nødt til det, ville jeg gøre det igen. Hvis nogen beslutter sig for ikke at betale dig, er det alt, hvad du har.”
Forsøg med forsigtighed
Rettigheder er en bygherres ultimative beskyttelse, men det er kun en beskyttelse, hvis du følger rettighedslovene. Tidligere havde den californiske ombygger erfaret, at når han sagde til kunderne: “Jeg vil ikke være nødt til at indgive en panteret”, var den samtale nok til at få deres opmærksomhed. Men, påpeger han, “samtalen om panteret bringer forholdet i kaos – det er som en skilsmissesamtale.”
Da denne kundes advokat kontaktede ombyggeren, pegede ombyggeren på mæglingsklausulen i firmaets kontrakt, som kunden havde paraferet. Begge parter indgik et forlig, og ombygningsfirmaet frigjorde tilbageholdelsesretten.
Advokat Richard Feeley fra Feeley Mediation & Business Law i Marietta, Ga., siger, at ombygningsfirmaer bør bruge tilbageholdelsesretten sparsomt og kun til inddrivelse af større beløb. Det er en kompliceret proces at indgive og gøre en tilbageholdelsesret perfekt, og der er ingen garanti for hurtig betaling. Hvert trin i processen skal følges omhyggeligt, og det sidste trin omfatter indgivelse af en retssag med henblik på at tvangsinddrage ejendommen, ligesom en bank ville gøre det ved misligholdelse af et realkreditlån. “Hvis et af trinene overses eller udføres forkert, kan entreprenøren ende med at få en retssag anlagt mod sig for at have indgivet et dårligt pantebrev, og det kan resultere i, at entreprenøren hæfter for mere, end pantebrevet var værd i første omgang”, advarer Feeley.
Filing Process
Da der er mange statsspecifikke variationer af den grundlæggende rettighedslovstruktur, der er beskrevet her, siger Feeley, at det er bydende nødvendigt, at når en ombygningsentreprenør overvejer at bruge rettighedsordningen, bør han følge de specifikke krav i rettighedsloven i den pågældende stat til punkt og prikke. I henhold til denne advarsel er den grundlæggende proces som følger:
1. Entreprenøren leverer varer eller tjenesteydelser til forbedring af en ejendom, som han ikke modtager betaling for.
2. Entreprenøren leverer varer eller tjenesteydelser til forbedring af en ejendom, som han ikke modtager betaling for.
Entreprenøren skal indgive en tilbageholdelsesret inden for et bestemt antal dage (normalt 90 dage) fra den sidste dag, han udfører arbejde på ejendommen.
3. Tilbageholdelsesretten skal indgives i retsbygningen i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Panteretten skal identificere den registrerede ejer af ejendommen (som kan være forskellig fra den person, der har bestilt arbejdet) og skal indeholde en juridisk beskrivelse af ejendommen fra ejendomsregistrene. Pantebrevet skal angive det beløb, som entreprenøren søger at inddrive for arbejdet, og skal identificere den person, der har bestilt arbejdet.
4. Pantebrevet sendes med anbefalet brev til ejeren af ejendommen.
5. For at inddrive gælden inden for en vis tid – typisk inden for 12 måneder efter indgivelsen af pantet – skal entreprenøren anlægge en tvangsinddrivelsessag, som i sidste ende kan resultere i, at ejendommen sælges.
6. Hvis tvangsinddrivelsessagen ikke indgives inden for tidsfristen, udløber pantet (typisk efter et år efter indgivelsen) og har ikke længere nogen magt over for ejendommen.
Feeley siger, at entreprenører ikke har brug for en advokat til den første indgivelse af pantet, da de fleste domstole har en standardformular til denne del af processen. Hvis ombyggeren imidlertid vil indgive en tvangsinddrivelsessag, foreslår Feeley, at de konsulterer en advokat.
Andre muligheder
“Truslen om et pant er normalt nok til at få folk til at tale om betaling”, siger Feeley. Selv om pantebrevsprocessen er tidskrævende og kompliceret, kan den være et effektivt værktøj, hvis den bruges omhyggeligt. Feeley siger, at ombyggere bør overveje deres virksomheds brand, når de træffer en beslutning om et pant. “Det kan også være et dårligt træk i forhold til public relations – især hvis du indgiver flere panterettigheder”, siger han og bemærker, at entreprenører ikke bør bruge panterettigheder som en primær inddrivelsesindsats.
En sag om småkrav kan for nogle entreprenører være en mere effektiv og omkostningseffektiv inddrivelsesmetode end panterettighedsprocessen. De fleste småsagsdomstole har jurisdiktionsgrænser for sager på 15.000 dollars eller mindre, og sagerne behandles typisk af retten inden for 45 til 60 dage efter indgivelsen. Entreprenører, der overvejer at bruge en domstol for småkrav, bør undersøge de lokale jurisdiktions- og andre krav til domstolene i deres stat og lokalitet.
-Nina Patel, seniorredaktør, REMODELING.