Klient przestaje dokonywać płatności za projekt i nie odpowiada na telefony i pocztę elektroniczną. Co robić? Po wielu rozważaniach, remodeler decyduje, że ma mały wybór, ale do złożenia zastawu na nieruchomości do zbierania płatności.
To był przypadek dla jednego Kalifornii remodeler, który wolałby pozostać anonimowy. W biznesie od 30 lat, mówi, że chociaż odszedł od 20.000 dolarów strat w projekcie przed, nie mógł zignorować 200.000 dolarów należnych w tej konkretnej pracy. „Byłem bardzo niechętny do złożenia zastawu,” mówi. „Nie chcemy być doprowadzeni do tego punktu. To się robi nieprzyjemne dla wszystkich … ale ja wyszedłem z tego raczej z czymś niż bez czegoś. Gdybym musiał, zrobiłbym to jeszcze raz. Jeśli ktoś postanowi ci nie zapłacić, to wszystko, co masz.”
Postępuj ostrożnie
Zastawy są ostateczną ochroną budowniczego, ale to tylko ochrona, jeśli przestrzegasz prawa zastawu. W przeszłości, remodeler z Kalifornii odkrył, że kiedy powiedział klientom: „Nie chcę być zmuszony do złożenia zastawu”, ta rozmowa wystarczyła, aby przyciągnąć ich uwagę. Ale, jak zauważa, „rozmowa o zastawie wprowadza chaos w relację – to jak rozmowa o rozwodzie.”
Kiedy prawnik klienta skontaktował się z wykonawcą, ten wskazał na klauzulę mediacyjną w umowie firmy, którą klient parafował. Obie strony zawarły ugodę, a remodeler zwolnił zastaw.
Adwokat Richard Feeley z Feeley Mediation & Business Law, w Marietta, Ga., mówi, że remodelerzy powinni używać procesu zastawu oszczędnie i tylko do zbierania większych sum pieniędzy. Składanie i doskonalenie zastawu jest skomplikowanym procesem, który nie gwarantuje szybkiej zapłaty. Każdy krok procesu musi być dokładnie przestrzegany, a ostatnim krokiem jest złożenie pozwu o przejęcie nieruchomości, podobnie jak w przypadku banku, który nie wywiązuje się z obowiązku spłaty kredytu hipotecznego. „Jeśli którykolwiek z tych kroków zostanie pominięty lub wykonany nieprawidłowo, wykonawca może zostać pozwany do sądu za złożenie fałszywego zastawu, co może skutkować odpowiedzialnością wykonawcy za więcej niż zastaw był warty w pierwszej kolejności” – ostrzega Feeley.
Proces składania wniosku
Ponieważ istnieje wiele stanowych odmian podstawowej struktury prawa zastawu opisanej tutaj, Feeley mówi, że konieczne jest, aby za każdym razem, gdy wykonawca remontu rozważa użycie mechanizmu zastawu, powinien stosować się do konkretnych stanowych wymagań prawa zastawu. Zgodnie z tym ostrzeżeniem, podstawowy proces wygląda następująco:
1. Wykonawca dostarcza towary lub usługi w celu ulepszenia nieruchomości, za które nie otrzymuje zapłaty.
2. Wykonawca musi złożyć zastaw w ciągu określonej liczby dni (zazwyczaj 90 dni) od ostatniego dnia, w którym wykonuje pracę na nieruchomości.
3. Zastaw musi być złożony w sądzie w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Zastaw musi określać właściciela nieruchomości (który może być inny niż osoba, która zleciła pracę) i musi zawierać opis prawny nieruchomości z rejestrów nieruchomości. Zastaw musi określać kwotę, którą wykonawca chce odebrać za pracę i musi zidentyfikować osobę, która zleciła wykonanie pracy.
4. Zastaw jest wysyłany listem poleconym do właściciela nieruchomości.
5. Aby odzyskać dług w określonym czasie – zazwyczaj w ciągu 12 miesięcy od złożenia zastawu – wykonawca musi złożyć pozew o przejęcie, co ostatecznie może doprowadzić do sprzedaży nieruchomości.
6. Jeśli pozew o przejęcie nie zostanie złożony w terminie, zastaw wygasa (zwykle po roku od złożenia) i nie ma już żadnej mocy wobec nieruchomości.
Feeley mówi, że wykonawcy nie potrzebują prawnika do początkowego złożenia zastawu, ponieważ większość sądów ma standardowy formularz dla tej części procesu. Jeśli jednak wykonawca przebudowy ma zamiar złożyć wniosek o przejęcie, Feeley sugeruje, aby skonsultować się z prawnikiem.
Inne opcje
„Groźba zastawu jest zazwyczaj wystarczająca, aby ludzie zaczęli rozmawiać o płatności” – mówi Feeley. Chociaż proces zastawu jest czasochłonny i skomplikowany, może być potężnym narzędziem, jeśli jest ostrożnie stosowany. Feeley mówi, że remonterzy powinni brać pod uwagę markę swojej firmy przy podejmowaniu decyzji o zastawie. „Złożenie wniosku o zastaw może być również złym posunięciem z punktu widzenia public relations – zwłaszcza jeśli złożysz kilka zastawów”, mówi, zauważając, że wykonawcy nie powinni używać zastawów jako podstawowego sposobu ściągania należności.
Sprawa sądowa dotycząca drobnych roszczeń może być dla niektórych wykonawców bardziej efektywną i opłacalną metodą ściągania należności niż proces zastawu. Większość sądów rozpatrujących drobne roszczenia ma ograniczenia jurysdykcyjne dla spraw o wartości 15 000 USD lub mniejszej, a sprawy są zazwyczaj rozpatrywane przez sąd w ciągu 45-60 dni od złożenia wniosku. Kontrahenci rozważający skorzystanie z sądów do spraw drobnych roszczeń powinni zapoznać się z właściwością miejscową i innymi wymogami dotyczącymi sądów w ich stanie i miejscowości.
-Nina Patel, starszy redaktor, REMODELING.