Il cliente smette di fare pagamenti sul progetto e non risponde alle chiamate e alle e-mail. Cosa fare? Dopo molte considerazioni, il rimodellatore decide che ha poca scelta se non quella di presentare un pegno sulla proprietà per raccogliere il pagamento.
Questo è stato il caso di un rimodellatore della California che preferisce rimanere anonimo. In affari da 30 anni, dice che anche se si è allontanato da perdite di 20.000 dollari su un progetto prima, non poteva ignorare i 200.000 dollari dovuti su questo particolare lavoro. “Ero molto riluttante a presentare un pegno”, dice. “Non vogliamo essere portati a quel punto. Diventa brutto per tutti … ma ne sono uscito con qualcosa piuttosto che con qualcosa in meno. Se dovessi farlo, lo rifarei. Se qualcuno decide di non pagarti, è tutto quello che hai.”
Procedi con cautela
Le ipoteche sono l’ultima protezione di un costruttore, ma è solo una protezione se si seguono le leggi sulle ipoteche. In passato, il rimodellatore californiano aveva scoperto che quando diceva ai clienti: “Non voglio dover presentare un pegno”, quella conversazione era sufficiente per ottenere la loro attenzione. Ma, sottolinea, “la conversazione sul pegno getta il rapporto nel caos – è come una conversazione di divorzio”
Quando l’avvocato di questo cliente ha contattato il rimodellatore, il rimodellatore ha indicato la clausola di mediazione nel contratto della società che il cliente aveva siglato. Entrambe le parti hanno raggiunto un accordo e il ristrutturatore ha rilasciato il pegno.
L’avvocato Richard Feeley di Feeley Mediation & Business Law, a Marietta, Ga. dice che i ristrutturatori dovrebbero usare il processo di pegno con parsimonia e solo per la raccolta di grandi somme di denaro. Depositare e perfezionare un pegno è un processo complicato senza alcuna garanzia di pagamento rapido. Ogni passo del processo deve essere seguito attentamente, e il passo finale comprende la presentazione di una causa per pignorare la proprietà, proprio come farebbe una banca in caso di inadempienza del mutuo. “Se uno qualsiasi dei passi viene saltato o fatto in modo scorretto, l’appaltatore potrebbe ritrovarsi con una causa intentata contro di lui per aver depositato un pegno sbagliato e potrebbe risultare in una responsabilità dell’appaltatore per più di quanto il pegno valesse in primo luogo”, avverte Feeley.
Processo di deposito
Poiché ci sono numerose variazioni specifiche dello stato sulla struttura di base del diritto di pegno qui descritta, Feeley dice che è imperativo che ogni volta che un rimodellatore considera di usare il meccanismo del pegno, dovrebbe seguire alla lettera i requisiti specifici del diritto di pegno dello stato. In base a questo avvertimento, il processo di base è il seguente:
1. L’appaltatore fornisce beni o servizi per migliorare una proprietà, per i quali non riceve il pagamento.
2. L’appaltatore deve presentare un pegno. L’appaltatore deve depositare un pegno entro un determinato numero di giorni (generalmente 90 giorni) dall’ultimo giorno in cui ha eseguito il lavoro sulla proprietà.
3. Il pegno deve essere depositato nel tribunale della contea in cui si trova la proprietà. Il pegno deve identificare il proprietario registrato della proprietà (che può essere diverso dalla persona che ha ordinato il lavoro) e deve includere una descrizione legale della proprietà dai registri di proprietà. Il pegno deve indicare l’importo che l’appaltatore cerca di raccogliere per il lavoro e deve identificare la persona che ha ordinato il lavoro da fare.
4. Il pegno viene inviato per posta certificata. Il pegno viene inviato per posta certificata al proprietario dell’immobile.
5. Per riscuotere il debito entro un certo periodo di tempo – in genere entro 12 mesi dal deposito del pegno – l’appaltatore deve presentare una causa di pignoramento, che alla fine può portare alla vendita della proprietà.
6. Se la causa di pignoramento non viene presentata entro il limite di tempo, il pegno scade (in genere dopo un anno dal deposito) e non ha più alcun potere contro la proprietà.
Feeley dice che gli appaltatori non hanno bisogno di un avvocato per il deposito iniziale del pegno, poiché la maggior parte dei tribunali hanno un modulo standard per quella parte del processo. Se il rimodellatore ha intenzione di presentare un’azione di pignoramento, tuttavia, Feeley suggerisce di consultare un avvocato.
Altre opzioni
“La minaccia di un pegno di solito è sufficiente per far parlare la gente del pagamento”, dice Feeley. Anche se il processo di pegno è lungo e complicato, può essere uno strumento potente se usato con attenzione. Feeley dice che i rimodellatori dovrebbero considerare il loro marchio aziendale quando prendono una decisione su un pegno. “Presentare un pegno potrebbe anche essere una cattiva mossa di pubbliche relazioni – specialmente se si presentano più pegni”, dice, notando che gli appaltatori non dovrebbero usare i pegni come uno sforzo primario di raccolta.
Un caso di tribunale per le piccole richieste può essere un metodo di raccolta più efficiente e conveniente del processo di pegno per alcuni appaltatori. La maggior parte dei tribunali per le controversie di modesta entità hanno limiti giurisdizionali per casi di 15.000 dollari o meno, e i casi sono in genere ascoltati dal tribunale entro 45-60 giorni dal deposito. Gli appaltatori che considerano l’uso di un tribunale per le controversie di modesta entità dovrebbero ricercare i requisiti giurisdizionali locali e altri requisiti per i tribunali nel loro stato e località.
-Nina Patel, senior editor, REMODELING.