Free Press

Selv om du ikke tror det, har du måske en servitut på din ejendom. Servitutter ligger som regel stille og roligt og påvirker dig ikke i årevis eller årtier. Når du så beslutter dig for at bygge dit hus ud, sætte en tilbygning op, grave en pool eller sætte et hegn op, finder du ud af, at du har en juridisk servitut, der løber gennem din ejendom. Kan du bygge på den mest almindelige type servitut, nemlig en servitut til forsyningsvirksomhed? Hvis ja, i hvilket omfang kan du bygge, og vil du nogensinde blive tvunget til at rive noget af det ned, som du har bygget?

Hvad er en servitut på en ejendom?

Servitutter er juridiske betegnelser, der giver personer eller enheder mulighed for at bruge dele af din ejendom (til at bygge på eller til fysisk adgang), selv om du stadig ejer jorden og teknisk set har ret til at bygge på den. Den person eller enhed, der har lov til at gøre dette, kaldes den dominerende ejendom; du er den tjenende ejendom.

Ejendomsservitutter findes i mange former og udformninger. Der findes servitutter til forsyningsvirksomheder, som tillader kloak- og gasledninger. Der er servitutter for indkørsel, der giver adgang til din ejendom i form af en kort vej eller indkørsel. Der er fortovsservitutter, der tillader offentligheden at gå foran din ejendom, så længe de bliver på fortovet.

Disse servitutter (og andre) er en del af denne mærkelige verden, hvor offentligheden, offentlige myndigheder og forsyningsselskaber har adgang til din ejendom, men hvor du stadig ejer ejendommen. Det kan ofte føles som en tåget verden, hvor ingen helt ejer noget rent faktisk. Hvis du f.eks. virkelig ejer dit hus og din grund fuldt ud, hvordan kan nogen så gøre krav på din ejendom i al evighed? Deri ligger det centrale problem. Du ejer din ejendom. Men på grund af et større offentligt gode – ligesom ved eminent domæneaktioner – er du forpligtet til at afgive en del af din jord til gavn for dette gode.

Sådan finder du ud af, om du har en servitut

De fleste husejere burde allerede vide, at deres ejendom indeholder en servitut, da det står lige der i ejendomsdokumenterne, når du køber huset. Men efterhånden som årene går, har vi en tendens til at glemme sådanne ting. Hvis husejeren dør, og huset går i arv til et barn, er det let at overse sådanne detaljer helt, når transaktionen foretages. Enhver god ejendomsmægler eller titelsekretær vil gøre opmærksom på, at den ejendom, du har til hensigt at købe, har en servitut, der løber gennem den.

Hvis du ikke kan finde dine ejendomsdokumenter, kan du tjekke dit amts hjemmeside på afsnittet om skatteansættere. Du kan sandsynligvis finde dokumenter vedrørende din ejendom, herunder servitutter.

Ejendomsservitutter, der kan påvirke dig

Verden bugner af servitutter, men kun visse typer kan påvirke en husejer, der ønsker at bygge eller ombygge. Nogle typer servitutter:

Servitutter (under jorden)

Stormkanaler, kloakledninger eller naturgasledninger løber ofte gennem og under private ejendomme.

Servitutter for forsyningsselskaber (over jorden)

Elektriske el- eller telefonledninger løber også over privat ejendom.

Servitutter for fortov

Servitutter for fortov er den mest almindelige form for servitut, den type, som utallige husejere har på deres ejendom. Selv om et fortov ikke er fysisk på plads, kan du stadig have en fortovsservitut på papiret.

Servitutter for indkørsel

Et typisk scenarie: Du har en dyb grund, som du opdeler i to (foran og bagved). Du bygger dit eget hus på den forreste grund og sælger den bageste grund. Køberen bygger et hus på den bageste grund. For at få adgang til denne baglod skal køberen have en indkørselsservitut.

Deadend- eller strandservitutter

Disse servitutter løber normalt langs sidegrænsen af en ejendom og giver offentligheden adgang til et område uden for din ejendom, f.eks. en strand, en park eller blot som en genvej.

Bevaringsservitutter

En bevaringsservitut kan være et grønt bælte eller en park, der løber langs din ejendom.

Udsigtsservitutter

Udsigtsservitutter er mindre almindelige, men bliver mere og mere almindelige, efterhånden som samfund bliver opmærksomme på den monetære værdi af udsigtslinjer. En udsigtsservitut kan give din nabo ret til at nyde en udsigt over kysten, uden at du blokerer for udsigten ved at bygge dit hus op, plante træer eller tilføje andre forhindringer. Dit hus’ garantiskøde bør have et bilag, der præciserer betingelserne for servitutten. De dokumenter, som du modtager tilbage fra ejendomsmæglerfirmaet, vil indeholde dit garantiskøde og bilag.

Kan du bygge på en servitut?

Ja, du kan bygge på en servitut på en ejendom, selv en servitut til forsyningsvirksomhed. Men hvis du vægter fred i sindet højere end alt andet, er det bedst ikke at bygge på den servitut. Den dominerende ejendom, der ejer servitutten, kan have behov for at få adgang til servitutten. Alt, lige fra en hustilbygning ned til hegn, buske og børns legesæt, kan være nødvendigt at fjerne i dette tilfælde.

Bygning af hegn på servitutter

Hegn bliver jævnligt bygget langs eller på tværs af servitutter. Husejere, der gør dette, må regne med, at deres hegn kan blive revet ned af en dominerende ejendom (f.eks. et forsyningsselskab). Nogle få forsyningsselskaber oplyser, at de som en høflighed vil gøre deres bedste for at genopbygge hegnet.

Bygning af spabade og pools på servitutter

Overjordiske spabade og pools kan også blive fjernet. Pooler i jorden er mere problematiske, ikke kun fordi de ikke let kan fjernes, men også fordi de kan gribe ind i servitutter i jorden. Det vil ikke være klogt at placere et overjordisk spabad eller en pool på en servitut.

Plantning af buske og græs på servitutter

Buske, græsplæne og andre lavt rodfæstede buske kan plantes på servitutter. Træer og anden større vegetation bør ikke plantes på servitutter. Et almindeligt scenarie: Du har en overjordisk have plantet på en servitut, der dækker mandehullet til kloakledningen. Arbejdere har jævnligt adgang til dette mandehul og arbejder omkring beplantningen. Buske fjernes kun i nøgleområder.